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COZUCHIの110億円ファンドに投資しても大丈夫?京都ホテルファンド フェーズ2

投稿日:2023年11月22日 | 執筆:カナメ先生
(本記事はアフィリエイトURLを含みます)
京都「ANAクラウンプラザホテル」バリューアッププロジェクト フェーズ2

COZUCHIから驚異の110億円ファンドが登場しました。
利回り9.0%の運用期間12ヶ月という好条件です。

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ファンド詳細情報

ファンド名 京都「ANAクラウンプラザホテル」
バリューアッププロジェクト フェーズ2
利回り9.0%(キャピタル 7.0%+インカム 2.0%)
運用期間12ヶ月
募集金額110億円
募集方式先着
募集期間 [優先募集] 2023年11月18日 19:00 ~ 11月24日 13:00
[一般募集] 2023年12月09日 19:00 ~ 12月18日 13:00

※優先募集は前回ファンドからのスイッチ申込です。
※スイッチ申込と一般募集を併用した増額はできません。

備考劣後出資比率 9.8%

投資物件
所在地京都市中京区堀川通二条下ル土橋町10番地
アクセス京都市営地下鉄東西線「二条城前」駅 徒歩2分
種別土地・建物(ホテル)
構造鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付8階建
敷地面積8,002.69㎡(敷地全体)
権利所有権(共有持分100分の68)

・超好立地のホテル(元離宮二条城の目前)
・ホテル名にANAの冠が付いているがフランチャイズ契約によるもの
・本物件の隣接地にはTRIAD社が運営する「HOTEL CANATA」がある

本プロジェクトにおけるTRIAD社の保有状況

世界遺産「元離宮二条城」目前に位置する約2,400坪の広大な敷地

当初の3年計画(2023年3月時点)

・バリューアップ後に売却しキャピタルゲイン獲得を狙う
・フェーズ1は借入併用型ファンドの組成準備期間
・フェーズ2に向けて既に複数の金融機関から借入の目処が立っている
・運用期間満了時にTRIAD社が取得(配当原資)

3年間のバリューアッププロジェクト説明図

プロジェクト開始から現在までの流れ

・2023年03月15日:プロジェクト募集開始(募集金額72億円、訴訟1件あり)
・2023年08月14日:所有権の買取(1つ目の訴訟が取り下げられる)
・2023年10月02日:新たな地上権設定抹消登記請求事件の訴状が届く
・2023年11月18日:フェーズ2の募集開始(借入無しの110億円)

TRIAD社は「本件訴訟における争点について善意・無過失であり、TRIAD社が本件地上権を取得した場合に本件地上権が無効になることは無い」と考えております。

従前訴訟と争点は同様で、当初想定を超えるリスクが発生したものではなく、むしろ敷地共有状態の解消に向けた積極的な動きであると考えています。

権利関係をクリアにし、事業利益の最大化を図る為、TRIAD社は残る32%の敷地所有権の共有持分者に対し10月20日に新たに共有物分割請求訴訟を提起しております。

裁判所手続を踏むことで、地上権者であるTRIAD社と土地の共有持分者の双方にとって公平な形で金銭精算が行われると考えられます。

【訴状について・ファンド募集ページより】

私も同意見です。
訴訟は共有持分者側の交渉材料だと認識しています。

フェーズ1終了後のフェーズ2においては金融機関からの借入を伴う「借入併用型ファンド」としてファンドを組成する予定でしたが、この度新たに訴訟提起が行われたことで金融機関からの資金調達が難しくなったため、引き続き従前ファンド同様の優先劣後構造のファンドとして組成します。
【金融機関からの調達NGについて・ファンド募集ページより】

これも仕方のないところです。
訴訟の絡む案件こそクラファンの出番です。

これが原告の狙い(交渉材料)の1つであるのなら、クラファン資金で運用することでTRIAD社が交渉を有利に進めることができます。

今後の方針・計画

・バリューアップ施策を実施予定(ホテルグレード格上げ、単価や稼働率の向上)
・TRIAD社は10月20日に新たに共有物分割請求訴訟を提起している
・TRIAD社と土地共有持分者の双方に公平な形で金銭精算が行われると考えている
・本物件に関しては多数の法人から購入の問い合わせが来ている
・想定を上回る具体的な購入希望価格についても提示を受けている

具体的な購入希望価格についても提示については非常にワクワクする情報ですが、こういったものは話半分だと思っておいた方が無難です。

六本木事業用地2が売却契約できました。共有物分割請求訴訟を経て、土地分割がなされて、売却できたことに意味があります。

また、武藤社長のこちらのポストには心強さを感じます。

投資家の反応と口コミ

フェーズ2待ってましたー!
これでフェーズ1の償還だけは大丈夫だろ

110億ってw

京都とか地主交渉とか独自文化が強そうで
スムーズに進行するか不安ある
ましてや巨大な額が動くとなると
多方面から横槍もありそう。
向こう3、4年掛かりそうな案件の匂いがする
ポートフォリオの1つとして小額投資に留めるわ

お江戸の商人が「ええ時計、してはりますなあ。」的、京都の文化に翻弄させられなければいいのだが。

昨日、京都のセミナー配信見た。
案件は向こう3年程度掛けたEXIT戦略。短期は見込めなさそう。
武藤さんの人柄はとても好印象。
リアルタイム配信で堂々と対応する姿に誠意を感じました
投資家側への情報提供や利益共有を念頭に、最大化(最適化)を考えている。
個人的には、代々木、六本木、渋谷とか都心部物件なら大口ぶっこめる。。
京都とか、独特文化が強そうで想像つかない

銀行は多少でもリスクあるならやらないから
リスクの大小の証明にはならんだろ
そもそもソシャレンでリスク云々とか片腹痛いけど

まあ、銀行が貸してくれない案件をソーシャルレンディングで金集めてやる訳だから良いんじゃない?

当初の段階では金融機関から融資がされるはずだったのがされなくなったことをどう考えるかだろうね
金融機関だから担保(抵当権)を必ずとるだろうし
当初はその担保で回収できると想定して融資OKだったのが
この一年で回収しきれないと判断するほどのリスクが発覚して融資NGになったのか

こういう小回りをきかせられるところが大手と違って好きだな。そもそもあらゆるリスクを内包している案件だからこその利回りなところは納得しているわけだし、投資し続けたいと思う。

想定利回り変更の根拠ってなに?
見積もりが甘かったの?
こんなこと許されるの?

7%でも9%でもそれ以上でも集められなければそこで資金がショートして終わりだからね
金融機関に担保差し出しても融資不可と判断された以上一般投資家からかき集めるしかない

あくまで想定。
インカムは変わらず2%、キャピタルが5%→7%になった。
キャピタルゲインできませんでしたってなった場合の2%は変わらず。
だからCOZUCHIとしてはまぁ「想定」としては出せるよね…
アマギフ1%→2%にするよりマシだもんね?と思って通知読んだ。

六本木事業用地Ⅱは訴訟が終わって売れたみたい。
京都もいける。

銀行からの借り入れNGであって、
投資家から集金するしか手段がないから、苦肉の策だと思うが。
超巨大案件だし、コケたら運営側も投資家側も困るべ
みんなで協力していくべきだ、ポジティブに

cozuchi史上最大の案件が2案件とも当初目論見通りいかず最後グダグダになってるのは笑うしかない
第三段の京都フェーズ2は最後どうなるのだろうか

向こう3年後の出口見据えた案件だから、
大船に乗るか、降りるかは個人の判断次第。
まあ9%だから、一般応募絡めて満額達成しそうだが

利回り9%、優先出資者にはプラスAmazonギフト1%付与との事で、
500万スイッチしました。立地的には優良案件かと思い。

明日の祝日で結構埋まるような気もするけど

COZUCHIとしては利益度外視してでも成功させたいんじゃない? 110億の実績は大きいし、こんなチャンスは滅多にないと思う
上場アピールネタにもなるし
そういう意味では意外と安全なのかもしれない

賛否両論という感じです。
110億円という規模にしてはポジティブな意見が多い印象です。

個人的には

「個人的には、代々木、六本木、渋谷とか都心部物件なら大口ぶっこめる。
 京都とか、独特文化が強そうで想像つかない」
という意見が刺さりました。

キャンペーン① 優先募集枠(スイッチ申込)

・Amazonギフトカードを出資金額の1%分
・COZUCHIポイント 6pt

Amazonギフト券とCOZUCHIポイントの両方が貰えます。

キャンペーン② 一般募集枠

一般募集枠向けのプレゼントキャンペーン

300万円以上の出資で「A賞・B賞・C賞・D賞」の全ての抽選対象になります。

カナメ先生の見解

○ 高利回り(9.0%)
○ 超好立地のホテル(元離宮二条城の目前)
○ インバウンド回復(外国人観光客の大幅増)
○ プロジェクトの進捗が見られる
○ キャンペーンが美味しい(優先枠はアマギフ1%分)

× 高利回りということはリスクも高い
× 110億円という規模
× 京都のホテル(レジデンスと比べてリスクが高い)

物凄いプロジェクトです。
個人的には非常に応援しており、少し多めに投資する予定です。

「権利調整による不動産の最適化 = 経済の活性化」
「不動産クラファンが世の中の役に立つことの証明」

もちろん、投資家として大きなリスクを背負うべきではありません。
最大でも運用資金の10%程度に留めてください。

まだ、COZUCHIに登録していない方は「新規登録するだけで2,000円が貰えるキャンペーン」の対象になります。

評価ACOZUCHI(こづち)の公式ホームページ

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この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴23年。ソーシャルレンディング歴9年。運用資産4億円以上。
IT会社経営、薬局経営、新築アパート投資、株式投資、REIT投資、クラファン投資などの幅広い経験が武器であり、「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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