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COZUCHIから72億円ファンドが登場!京都の超一等地ホテルに弱点はないのか?

初回:2023年3月10日 | 更新:2023年3月16日 | 執筆:カナメ先生
(本記事はアフィリエイトURLを含みます)
京都 ANAクラウンプラザホテル バリューアッププロジェクト

COZUCHIから驚異の72億円ファンドが発表されました。
今回は3年プロジェクトの1年目(フェーズ1)となります。
地上権設定の抹消登記を求める訴状についても詳しく解説します。

[追記]
募集開始から約1時間50分で72億円が完売しました。
その15分後にはキャンセル待ち枠も完売しています。
想像を遥かに上回る応募ペースでした。

ファンド分析

ファンド名京都 ANAクラウンプラザホテル バリューアッププロジェクト
利回り9.0%(キャピタル 8.9% + インカム 0.1%)
運用期間9ヶ月
募集金額72億円
募集方式先着
募集期間2023年3月15日 19:00 ~ 3月19日 13:00
備考①劣後出資比率 10.4%
備考②キャピタルゲインの25%を上限なしで配当

投資物件について
物件名京都 ANAクラウンプラザホテル
所在地京都市中京区堀川通二条下ル土橋町10番地
アクセス京都市営地下鉄東西線「二条城前」駅 徒歩2分
種別ホテル
構造鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付8階建
敷地面積8,002.69㎡(約2420.81坪)
延床面積30,045,14㎡

ホテル名にANAの冠が付いていますがフランチャイズ契約によるものです。
また、本物件の隣接地にはTRIAD社が運営する「HOTEL CANATA」があります。

京都 ANAクラウンプラザホテルの地図

注目① 約3年間のバリューアッププロジェクト

・バリューアップ後に売却しキャピタルゲイン獲得を狙う
・フェーズ1は借入併用型ファンドの組成準備期間
・フェーズ2に向けて既に複数の金融機関から借入の目処が立っている
・運用期間満了時にTRIAD社が取得(配当原資)

3年間のバリューアッププロジェクト

注目② 借入併用型ファンドってなに?

・資金調達の一部に金融機関からの借入を利用するファンド
・レバレッジ効果により利回りを上げることが期待できる
・COZUCHI(LAETOLI社)は2023年3月1日付で認可を取得

借入併用型ファンドの運用例

注目③ 本物件取得の背景

本ホテルはリノベーション工事による収益性の改善を予定していましたが、新型コロナにより必要な工事が中断された状態となっていました。

その結果、ホテル運営会社(裕進観光株式会社)にとって建物保有コストが負担となっています。

ホテル運営会社は物件をオフバランスすることでバランスシートを改善したいと考えており、その一方でTRIAD社は本プロジェクトにより事業利益が見込めることから本プロジェクトが開始しました。

注目④ 京都観光エリアの超一等地

一休.comの「2023年・京都観光で行きたい名所ランキング」で4位にランクインする元離宮二条城の目前に位置する超好立地です。

京都の観光名所 BEST9

注目⑤ 地上権設定に関する訴訟

現在、底地共有者のうち1名より、地上権所有者であるTRIAD社に対して、本物件に関する地上権設定抹消登記請求事件が訴訟提起されています。

本件訴訟は、登記済みの本件地上権についての譲渡契約が適法に締結された後に、訴訟提起されたものであり、TRIAD社は本件訴訟における争点について善意・無過失であることから、TRIAD社が本件地上権を取得した場合に本件地上権が無効となることはないと考えております。

もし仮に地上権設定が無効となる場合を想定しても、本物件規模など総合的に考慮すると、バリューアップを図れば出口において売却想定価格は、本ファンド簿価を十分上回ると考えています。

【TRIAD社およびLAETOLI社の見解】

訴訟に関しては日刊ゲンダイの「京都の観光業界に衝撃! 老舗高級ホテルで相続めぐる民事訴訟が泥沼化」という記事に詳しく書かれていました。

記事抜粋
・相続をめぐる民事訴訟が勃発
・ANAクラウンプラザホテル京都の運営会社の社長は中山永次郎氏
・中山永次郎氏の父(裕之氏)が2017年12月に亡くなった
・裕之氏には3人の妻と12人の子供がいる
・韓国籍だった裕之氏には韓国の民法が適用(子供は財産分与分を相続)
・2022年9月に地上権設定の抹消登記を求める訴状
・原告は裕之氏の子供(次男)から相続分の譲渡を受けた東京都内の企業
・被告は永次郎氏の会社と地上権を設定した東京都内の企業
・訴状によると地上権設定登記はもともと裕之氏が生前から強く反対していた

投資家の反応・口コミ

スゲーの来たなw
72億で先着w
お祭りやん

ホテル投資て初めてじゃない コロナも終息しそうやしいいんじゃない

72億www
代々木帰って来た後なら入れてたが

72億は、驚愕だ・・・
共倒れか、飛躍か、、ギャンブ感が満載!

運用中の劣後出資総額いくらよ
もうなんか机上の空論的な劣後出資だな

トライアド社って現在の財務どうなってんの?

レバレッジかけすぎだな
もはや経営手腕どうこうじゃなく運だな
市況悪化したら芋づる式に終わるだろ

72億は流石に集まるのに時間かかるのでは?
しかも利回り9%って字面だけ見たら中々リスキーだぞ

オナブが現にそうだが
東京の会社が近畿の物件扱うのは危ないぞ

イチかバチかの大勝負に来たな

こういうの止めろよ
この物件の出資者だけじゃなく、既存案件出資者にも事業者リスク背負わされんだよ

COZUCHIファンは、代々木返還まで財布事情も薄いはず。。
返還前に、まさかの72億は本当に集まるんだろうか。
先着だから、投資すれば出資確定が、迷うところだ

武藤さんがイケイケすぎるんよな

代々木のためのポンジ体制が整ったな

絶対に投資しないと思いながら見に行ったら穴倉とは
迷わしてくるね〜

今からホテル案件
京都ana
◎絶妙なタイミング
△東京企業が関西圏
△募集金額
これいくなら最悪焦げても文句なし

他に取られる前に押さえたいって事だろうな
なんかの案件も先に買っちゃってから募集して、埋まらなくて優先券だの社債だの出してきたから、武藤さんは我慢出来ないんよ
この性格ははっきり言って短所

運用規模の急拡大を懸念する声が多くなっています。

COZUCHI・武藤社長のツイート

京都ANAホテル、バリューアップFUNDやりますよー。プレミアム立地を取
得できました。

カナメ先生の見解

・高利回り(9.0%)
・適度な運用期間(9ヶ月)
・フェーズ1はTRIAD社の取得でEXIT
・フェーズ2の優先出資権を獲得
・超好立地のホテル(元離宮二条城の目前)
・投資元本は価値のある不動産と紐づいている
・TRIAD社に京都のホテル運営経験がある(ANAホテル隣接)

これらがプラス要素です。

逆にマイナス要素は「あまりにも大規模であること」と「地上権設定の抹消登記を求める訴状に対する不安」の2点です。

COZUCHIでは「仮に地上権設定が無効となる場合を想定しても、本物件規模など総合的に考慮すると、バリューアップを図れば出口において売却想定価格は、本ファンド簿価を十分上回る」と説明していますが、この部分について「どのようなケースが生じ得るのか?」を詳しく説明して欲しいところです。

それにしても約5日間で72億円もの大金が集まるのでしょうか。

評価ACOZUCHI(こづち)の公式ホームページ

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この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴23年。ソーシャルレンディング歴8年。運用資産4億円以上。
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[5177] カナメ先生(2023-03-24 09:28:45)
> 5170さん
契約成立前説明書に直前3年の決算情報が掲載されています。
たしかに監査情報に関しては公開して欲しいところです。
[5175] no name(2023-03-24 05:09:35)
書面上にあるのはダメなんかい?
監査云々は一理あるが。
[5170] カナメ先生へ(2023-03-23 22:33:26)
トライアド社の財務内容の記載が一切無い…監査法人入っているのか?
このクラスの資金調達するなら上記の開示や監査報告は不可欠かと…?
[4552] no name(2023-03-11 20:43:55)
地上権設定の抹消登記を求める訴訟自体は大阪地裁でやってる
それ以外の相続に関わる訴訟が韓国内で起こされた場合は分からん
そしてこの相続に関連して韓国内に置いて殺人事件まで起きてる
https://www.afpbb.com/articles/-/3148295
記事中の在日韓国人の資産家が郭(中山)裕之氏
[4551] no name(2023-03-11 20:15:04)
韓国の司法が滅茶苦茶な判決出したりしないかね?
あれは国として信用ならん
[4549] no name(2023-03-11 19:45:32)
韓国人の遺産相続争いによる訴訟だから間違いないだろ
そしてフェーズ2の金融機関は民族系の可能性が高いし
事実を書かれると何か困るんですかね
[4548] no name(2023-03-11 19:34:15)
こんなところで半島がらみとかいうな。
よそでやれ。
[4500] no name(2023-03-10 16:51:07)
4280 氏が指摘してましたがやはり半島がらみの案件でしたか
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