COZUCHIの「京都ANAクラウンプラザホテルファンド」に対して、地上権設定抹消登記請求事件の訴状が届きました。
ファンドに対する影響を丁寧に解説します。
・事件名:地上権設定登記抹消登記手続等請求事件
・原告:個人2名
・被告:株式会社TRIAD
・訴訟提起日:2023年9月15日
・訴状送達日:2023年10月2日
・裁判所:京都地方裁判所
・2023年03月15日：プロジェクト募集開始（募集金額72億円、訴訟1件あり）
・2023年08月14日：所有権の買取（1つ目の訴訟が取り下げられる）
・2023年10月02日：新たな地上権設定抹消登記請求事件の訴状が届く
従前訴訟については、京都“ANAクラウンプラザホテル”バリューアッププロジェクト 敷地共有持分追加買取により、従前訴訟の原告らから敷地共有持分を買い取ることにより取り下げとなりました。
今回の訴訟提起は、従前訴訟の原告とは別の敷地所有者により提起されたものですが、従前訴訟と同趣旨のもので、登記済みの地上権についての譲渡契約が適法に締結された後に、訴訟提起されたものであり、弊社は本件訴訟における争点について善意・無過失であることから、弊社が取得した地上権が無効となることはないと考えております。
今回、新たに訴訟が提起されることとなりましたが、従前訴訟と争点が同じ訴訟の提起となりますので、当初想定のリスクを超えるリスクが発生したものではなく、むしろ敷地共有状態の解消に向けた積極的な動きと評価しております。
なお、本ファンドは「借入併用型ファンド」の組成の見通しが立ったタイミングでのフェーズ２への移行を予定していたものですが、今回、新たに訴訟提起がされたことにより金融機関からの借入に影響が及びフェーズ２への移行に影響が出ることが想定されます。
また、京都“ANAクラウンプラザホテル”バリューアッププロジェクト 敷地共有持分追加買取については、本ファンドと同一プロジェクトのファンドであり、本ファンドと合わせてフェーズ２への移行を予定しておりますが、上記状況により影響を受ける可能性があります。
① 訴訟により地上権が無効になることはないと考えている
② むしろ敷地共有状態の解消に向けた積極的な動きと捉えている
③ 金融機関からの借入及びフェーズ2への移行に影響が出ることが想定される
このパターンかも。売却出来ないなら
TRIAD社としては「完全所有権達成」と「共有物分割請求」のどちらに進んでも問題ありません。TRIAD社も「訴訟はリスクの想定内」だと言っています。
原告側（敷地所有者）としては「少しでも交渉に有利になる手札は切っておく」という理由だと思います。
すでに1人目の所有者（68%所有）との交渉が成立していることからも、あとは金銭面での折り合いを付けるフェーズに入ったと考えられます。
訴訟と聞くと不安になりますが、個人的にはビジネスライクに物事が進んでいるので問題は感じていません。感情的な状況のほうが厄介です。
また、上記の理由から予定利回りの8.0%は実現されると考えています。
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