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COZUCHIの京都ANAクラウンプラザホテルに訴状!償還に影響はあるのか?

投稿日:2023年10月6日 | 執筆:カナメ先生
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京都ANAクラウンプラザホテルファンドの訴訟問題

COZUCHIの「京都ANAクラウンプラザホテルファンド」に対して、地上権設定抹消登記請求事件の訴状が届きました。

ファンドに対する影響を丁寧に解説します。

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訴訟の概要

・事件名:地上権設定登記抹消登記手続等請求事件
・原告:個人2名
・被告:株式会社TRIAD
・訴訟提起日:2023年9月15日
・訴状送達日:2023年10月2日
・裁判所:京都地方裁判所

プロジェクト開始から今回の訴訟までの流れ

・2023年03月15日:プロジェクト募集開始(募集金額72億円、訴訟1件あり)
・2023年08月14日:所有権の買取(1つ目の訴訟が取り下げられる)
・2023年10月02日:新たな地上権設定抹消登記請求事件の訴状が届く

京都ANAクラウンプラザホテルファンドの保有状況

TRIAD社の見解

本ファンドにつきましては、地上権設定抹消登記請求事件(以下「従前訴訟」)が係属中の2023年3月に募集及び運用開始となったファンドです。

従前訴訟については、京都“ANAクラウンプラザホテル”バリューアッププロジェクト 敷地共有持分追加買取により、従前訴訟の原告らから敷地共有持分を買い取ることにより取り下げとなりました。

今回の訴訟提起は、従前訴訟の原告とは別の敷地所有者により提起されたものですが、従前訴訟と同趣旨のもので、登記済みの地上権についての譲渡契約が適法に締結された後に、訴訟提起されたものであり、弊社は本件訴訟における争点について善意・無過失であることから、弊社が取得した地上権が無効となることはないと考えております。

今回、新たに訴訟が提起されることとなりましたが、従前訴訟と争点が同じ訴訟の提起となりますので、当初想定のリスクを超えるリスクが発生したものではなく、むしろ敷地共有状態の解消に向けた積極的な動きと評価しております。

なお、本ファンドは「借入併用型ファンド」の組成の見通しが立ったタイミングでのフェーズ2への移行を予定していたものですが、今回、新たに訴訟提起がされたことにより金融機関からの借入に影響が及びフェーズ2への移行に影響が出ることが想定されます。

また、京都“ANAクラウンプラザホテル”バリューアッププロジェクト 敷地共有持分追加買取については、本ファンドと同一プロジェクトのファンドであり、本ファンドと合わせてフェーズ2への移行を予定しておりますが、上記状況により影響を受ける可能性があります。

【公式サイトより引用】

① 訴訟により地上権が無効になることはないと考えている
② むしろ敷地共有状態の解消に向けた積極的な動きと捉えている
③ 金融機関からの借入及びフェーズ2への移行に影響が出ることが想定される

京都ANAクラウンプラザホテルファンドの計画

投資家の反応・口コミ

クラウンホテル案件、長引きそうだなぁ、、

クラウンホテルの訴訟があまりよく理解できないんですが、投資してるお金は大丈夫そうなんでしょうか…

72億案件で不利益な問題が生じたら、大騒ぎになりそうだ

結果分かってるのに同じ内容で訴訟ってことは、時間稼ぎが目的なのかな?何のために?

単なる嫌がらせ訴訟だな。値段釣り上げたいのかな。

これまでの流れ的には、TRIADは共有物分割請求しつつも残りの底地も買って、完全所有権にしにいきそうだし、訴訟起こしてる人らは、最初から借地権争いに勝つつもりもなく、TRIADに自分とこの底地を高く買わせるためだけにやっているのでは?

要するにゴネたら共有持分をかなり高値で売りつけることに成功したというのを横で見てた他の所有者が自分達もゴネて高値で買わせようとしてるって感じかな?
プロジェクトが進めば進むほど後戻りできないから高値で買わせることできそうだし

そうかな? そんなに単純かな??

流石にこれでフェーズ2移行に支障が出たらまずい
代々木は何とか自分で買い取ったけど京都72億までは買い取れないだろうし
相手もそこを分かったうえでやっているんだろうね

0.1%配当が現実的かもね

予定通りの8%は難しいんでしょうか?

キャピタルゲインが生じない場合には
インカムゲインのみの想定利回り0.1%を上限に
配当を実施する可能性もあります。

このパターンかも。売却出来ないなら

カナメ先生の見解

TRIAD社としては「完全所有権達成」と「共有物分割請求」のどちらに進んでも問題ありません。TRIAD社も「訴訟はリスクの想定内」だと言っています。

原告側(敷地所有者)としては「少しでも交渉に有利になる手札は切っておく」という理由だと思います。

すでに1人目の所有者(68%所有)との交渉が成立していることからも、あとは金銭面での折り合いを付けるフェーズに入ったと考えられます。

訴訟と聞くと不安になりますが、個人的にはビジネスライクに物事が進んでいるので問題は感じていません。感情的な状況のほうが厄介です。

また、上記の理由から予定利回りの8.0%は実現されると考えています。

評価ACOZUCHI(こづち)の公式ホームページ

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カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴23年。ソーシャルレンディング歴9年。運用資産4億円以上。
IT会社経営、薬局経営、新築アパート投資、株式投資、REIT投資、クラファン投資などの幅広い経験が武器であり、「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[7803] no name(2023-10-25 08:18:40)
十数人の子供たちの相続権で泥仕合の有名案件ですかね。
韓国では孫同士の殺人事件まで起きてます。
裁判中の案件には、大手不動産会社は絶対に手を出さないハイリスクの
案件らしいです。
68%苦労して綺麗に取り纏めして上げ、最後に待ってましたとばかり
買戻しされませんか。
数十、数百億円、短期なら出す方は沢山います。
不動産では、鳶に油揚げ的な事は毎度だし
様子を見て参考にさせて頂きます。
[6650] no name(2023-10-06 21:17:58)
6646
意味不明だけど、分割請求理解してるの?
分割してるのを一人の持ち分にする請求だぞ?
法的拘束力もあるから対応しなきゃいけないから嫌がらせもクソもない
持ち分全員で交渉する形で拒否しようが関係ない
裁判で粛々と進むだけ
早く終わらせたいからある程度上乗せして出してると思うけど
分割請求の場合市場価格か場合によっては競売でやられるから上乗せも無くなる
損するだけ
[6646] no name(2023-10-06 20:49:39)
6640
株じゃないから過半数持っててもあまり意味がない
あそこは1つでまとまってるから価値が上がるわけで分割してしまったら価値が大幅に下がるし現行の建物もそのまま使えなくなる可能性がある
目的が金なのか嫌がらせなのか分からないが
本当に邪魔する気なら持ってる所有権を小分けにして訴訟と和解を繰り返して引き延ばしを狙うだろうね
[6640] no name(2023-10-06 20:12:26)
6601
わんこそばって……どんだけ分割されてると思ってるんだか……
そもそも分割請求も選択肢なんだから極端な事してるくなら
分割請求で終わりでしょ
68%で既に過半数は確保してるし
[6601] no name(2023-10-06 12:54:21)
現状68%
今回の所有者が何%持っているか分からないが
100%買いきるまでわんこそば状態で訴訟されたら
数年単位で時間がかかるけど大丈夫なのかね?
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