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COZUCHIの秋葉原 事業用地を分析!利回り4.5%だがアップサイドは期待できるのか?

投稿日:2022年7月5日 | 執筆:カナメ先生
秋葉原 事業用地

COZUCHIから新ファンドの登場です。

条件的には「利回り4.5%」「劣後出資10%」のため、COZUCHIにしては地味なファンドですが投資妙味はあるのでしょうか。

ファンドの基本情報

ファンド名秋葉原 事業用地
利回り4.5%(キャピタル4.4%+インカム0.1%)
運用期間12ヶ月
募集金額2.97億円
募集方式抽選
募集期間 2022年7月14日 19:00 ~ 7月21日 13:00
備考①劣後出資比率10.0%
備考②キャピタルゲインの25%を上限なしで配当
事業者株式会社TRIAD

投資物件情報

所在地東京都千代田区外神田4丁目
最寄駅 東京メトロ銀座線「末広町」駅 徒歩2分
JR「秋葉原」駅 徒歩6分
土地面積149.70㎡
構造鉄筋コンクリート造陸屋根4階建

・秋葉原駅から徒歩6分の好立地(末広町駅から徒歩2分)
・秋葉原駅は5路線が使用可能な利便性の高い駅
・相場の約33%ディスカウントで取得
・開発用地として売却できればアップサイド報酬が狙える
・特定道路による容積率緩和の特例が適用(容積率の緩和)

秋葉原 事業用地の地図

秋葉原 事業用地の外観写真

取得情報:相場の約33%ディスカウントで仕入れた

物件はCOZUCHIの想定する相場の約33%ディスカウントで仕入れています。

安く仕入れられた理由は「早く情報がきた」「早く契約した」ということです。
TRIAD社の「情報力、判断速度、資金力」が影響しています。

秋葉原 事業用地のディスカウント仕入れ

シナリオ(1) アップサイドが狙える開発用地売却

最高のシナリオは1階のテナントとの移転交渉を行い、ディベロッパーに開発用地として売却するシナリオです。

交渉相手はクロネコヤマト(ヤマト運輸)です。
集荷や受取は行っていない拠点(宅急便センター)のようです。

シナリオ1 開発用地として売却

シナリオ(2) 現況のまま他事業者へ売却

シナリオ1が難航した場合のシナリオです。

・相場の約33%ディスカウントで仕入れている
・完全所有権なので売却しやすい(資産価値として安定)

これらの要因から売却は難しくないと考えられます。

シナリオ2 現況のまま他の事業者へ売却

カナメ先生の見解

しっかり調べてみましたが「いつもより地味なファンド」という印象は変わりませんでした。その理由は「完全所有権」のためです。

その分、保全性は高いので総合的にみればよい案件だと思います。
また、移転交渉が順調に進めばアップサイド報酬も期待できます。

私は余裕資金を投資する予定です。

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この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴21年。ソーシャルレンディング歴6年。運用資産3.5億円以上。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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