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COZUCHIの下赤塚ファンド!賃料の大幅改善によるバリューアップが狙い

投稿日:2021年10月29日 | 執筆:カナメ先生
COZUCHI 下赤塚 一棟マンション

大人気の不動産クラファン「COZUCHI」から新ファンドの募集が発表されました。
応募方式はCOZUCHI初の「完全先着型」です。

今回は「割安賃料を改善することによるバリューアップ」を狙った物件となります。

ファンド情報

ファンド名下赤塚 一棟マンション
利回り6.0%(インカム3.5%+キャピタル2.5%)
運用期間3年間
募集金額2億5,000万円
募集方式先着
募集開始2021年11月1日(月) 19:00
劣後出資比率7.4%
備考①キャピタルゲインの25%を上限なしで配当
備考②6ヶ月ごとに手数料無料の換金期間あり

投資物件情報

物件名下赤塚 一棟マンション
所在地板橋区赤塚2丁目
アクセス 東武東上線 「下赤塚」駅 徒歩5分
東京メトロ有楽町線 「地下鉄赤塚」駅 徒歩6分
物件種別店舗・共同住宅
竣工日2008年9月6日
構造鉄骨造陸屋根3階建
延床面積403.29㎡
土地面積464.54㎡

下赤塚 一棟マンションの所在地

キャピタルゲインを出せる要因

①住宅部分の賃料設定の見直し
・現在の賃料が安く設定されてるため賃用見直しが可能だと判断

②店舗部分は大きなバリューアップが狙える
・1階の店舗部分は大手コンビニチェーンから現賃料の2倍ほどの話が出ている
・物件前面の駐車場8台分および駐輪場は無料で貸し出している状況

③マスターリース契約解除
・マスターリースを解除することで住宅部分の収益が15%以上改善する見込み
・マスターリースがなくても賃貸需要が十分ある物件だと判断

④グレードの高い仕様
・大和ハウス工業によるグレードの高い仕様
・高品質な仕様の物件は売却時に有利に働く

配当シミュレーション

① 賃料57.0%アップ → 約7.40%の配当(年利)を得られる
② 賃料39.1%アップ → 約6.00%の配当(年利)を得られる
③ 賃料15.1%アップ → 約4.12%の配当(年利)を得られる
④ 賃料11.3%ダウン → 優先出資者に利益も損失も発生しない

早期償還になれば実質利回りは上記数値より高くなります。

手数料無料の換金期間

6ヶ月毎に手数料無料の換金期間が設定されています。
換金した場合、保有期間分のインカムゲイン(3.5%)は受け取ることができます。

下赤塚 一棟マンションの無料換金期間

カナメ先生の見解

今回もキャピタルゲインの根拠がはっきりしている魅力的なファンドです。

・キャピタルゲインの根拠 → 納得感がある
・劣後出資の小ささ(7.4%) → 気にならない
・運用期間の長さ(3年間) → 少し気になる

運用期間の長さは気になりますが、バリューアップ(賃料改善)のためには必要な期間です。実際に想定される期間よりは長めにとってあると思います。

また、途中解約(換金)ができるので安心感があります。

募集開始時間の問題で見送る予定ですが、時間が合えば投資したいファンドです。
ただし、事業者リスクがあるので大きく入れすぎるのは避けてください。
運営会社(LAETOLI)の株主情報や決算情報が出揃ってきたら、投資額を大幅に増やしたいと考えています。

COZUCHIの公式サイト

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カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴17年。ソーシャルレンディングへの投資額はトップクラスの個人投資家。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[42] no name(2021-10-29 18:44:19)
事業者リスクがあるのでと注意書してるのに、利回り6%で出資したいとはいかに
[41] no name(2021-10-29 17:13:49)
38
COZUCHIの神がかった営業力に期待してる人も多いんじゃなかろうか。
[38] no name(2021-10-29 14:27:33)
板橋の外れ、ほぼ埼玉で利回り5~6%で買い手がいるとは考えにくいんだが
後、家賃上げってかなり難しいと認識してるが、40%も賃上げなんか裁判レベルな気がするが、同意得れんのかな

後事業者リスクは未知数で3年はかなり怖い

[34] no name(2021-10-29 13:33:57)
キャピタルゲインの根拠がしっかり示せるのはいい。
劣後が薄いのはどうですかね。今後はこれがノーマルになるのか。
[32] no name(2021-10-29 12:52:15)
案件よりも営業者としてどの程度信用できるのかが気になってしまいます。
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