カナメ先生
大事な資産を年3~5%で増やす技術を学ぶ場所
ソーシャルレンディング投資の学校
基本編(18)メリット(9)リスク(8)投資力向上(166)ブログ(774)掲示板運営者紹介
SL事業者ランキング人気事業者データ比較経営者分析延滞・貸倒確定申告
最新ファンド横断比較Pick資産運用シミュレーター利回り計算機ふどクラ研究所姉妹サイト

COZUCHIが壮大なプロジェクトを開始!渋谷区の高級住宅街で開発用地を作る

投稿日:2021年12月2日 | 執筆:カナメ先生
渋谷区広尾 底地プロジェクト

COZUCHIから壮大なプロジェクトが立ち上がりました。
当ファンドは約10年計画の1年目となります。

ファンド基本情報

ファンド名渋谷区広尾 底地プロジェクト
利回り4.5%(インカム 3.5%+キャピタル 1.0%)
運用期間12ヶ月
募集金額3.2億円
募集方式抽選
募集開始2021年12月2日(金)19:00
劣後出資比率8.6%
備考キャピタルゲイン配当は買取の進捗に応じて
ファンド運営株式会社TRIAD

投資物件情報

物件名渋谷区広尾 底地
所在地東京都渋谷区広尾五丁目
アクセス 東京メトロ日比谷線「広尾」駅 徒歩6分
JR山手線「恵比寿」駅 徒歩15分
種別土地(底地)
土地面積653.01㎡(約197坪)
容積率500%
備考①底地の上に3棟のマンションがある(57室)
備考②同プロジェクトの次回ファンドへの優先枠を予定

広尾は都内屈指の高級住宅街です。

渋谷区広尾 底地プロジェクトの地図

① 基本戦略「底地のインカムゲイン」

・基本的な収入は「地代」と「譲渡承諾料」の2種類
・地代は57戸から毎月支払われる
・譲渡承諾料は借地権者が売却する際に承諾を得るための料金
・過去実績ではインカムゲイン約8%を出している
・譲渡承諾料は変動リスクがあるためマスターリースを採用(年3.5%)

ポイント
底地投資における地代収入は非常に安定しています。しかし、借地権が設定されていると銀行融資が付きづらく、一般的な不動産投資の対象にはなりません。
そのため、底地は不動産クラファンに向いている投資対象と言えます。

借地権と底地権の説明図

② 長期戦略「10年後を目標に開発用地として売却」

本プロジェクトは約10年程度の事業計画を構想しています。

一言で言えば「54戸の区分マンションを全て買い取って開発用地として売却する」という計画です。

全ての買取が難しい場合でも買取が進むほど開発用地の実現性が高まるため、売却価値は上がっていく(シナリオ2)という目論見です。

10年計画の全容

どれぐらい価値が上がるのか?
・底地部分を割安(約175万円/坪)で取得
・開発用地としての相場は約1,400万円/坪
・もちろん、区分マンション(借地権)の取得にお金はかかる

相場・路線価・取得価格

上手く買取を進めることはできるのか?
・マンションは古い(築20~30年)ので手放したい人が多い
・売りたい人がいたらTRIAD社に必ず話がくる(譲渡承諾を得るため)
・譲渡承諾料を無しにすれば他社より有利に交渉することができる

買取計画の説明図

キャピタルゲイン配当について
運用期間終了時に「買い増しできた部分を考慮した価値査定」を不動産鑑定士に依頼し、当初より値上がりした部分がキャピタルゲイン配当の原資となります。

カナメ先生の見解

今ではすっかりCOZUCHIファンの私ですが、この計画に関しては壮大すぎて不安になります。難易度が高い計画です。

当面(序盤のファンド)は良いのですが、年月が進むほど問題が表面化してくるかもしれません。

しかし、ファンドについて調べている段階では「これは買えない」と考えていましたが、下記の要素を考慮した結果、投資することに決めました。

・1年ごとに区切られた運用期間
・安定したインカムゲインがある
・キャピタルゲインのアップサイドが期待できる
・上手くいかなくても底地としての価値はある(下値限定)

このような大規模プロジェクトを抱えることで事業者リスクは上がります。決してリスクの低くない事業者ですので、損失を許容できないほどの金額は投資しないようにしてください。

評価ACOZUCHI(こづち)の公式ホームページ

COZUCHIに新規登録するだけで2,000円が貰えるタイアップキャンペーンを実施中

関連記事:COZUCHI(旧WARASHIBE)

COZUCHI(こづち)の評価と評判
武藤弥さんの経歴・評判 | COZUCHI
信頼度アップ!COZUCHI運営会社の「決算情報と株主構成」を入手
TRIAD社の信頼性は?決算情報と代表「倉持正之」氏の経歴
COZUCHIの六本木ファンドで14万円の利益ゲット!しかし過信は禁物です
早い者勝ち!COZUCHIの会員登録キャンペーンでアマギフ2,000円分をゲット
不動産クラファン「COZUCHI」の物件所在地が非公開なのはなぜ?
COZUCHIから「銀座 EXITファンド」が登場!売却契約済みで10%は美味しい
利回り10%!COZUCHIの六本木 事業用地Ⅱは共有物分割請求で利益を狙う
COZUCHIの渋谷区神泉エリア開発プロジェクト!2フェーズ型に納得感あり
COZUCHIの下赤塚ファンド!賃料の大幅改善によるバリューアップが狙い
COZUCHIの中央区八丁堀ファンド!権利関係で買い手がつかない物件を割安購入
大人気の不動産クラファン「COZUCHI」から渋谷区店舗ファンドが登場
COZUCHI始動!初回ファンドはすでに13億超え・会員登録キャンペーンも開始
COZUCHIの平塚一棟マンション解説!9月に応募するファンドを決めておこう
COZUCHIの目白マンションファンド!オフバラニーズで家賃収入を手堅く狙う
COZUCHIの利回り20%ファンドが10億円に増額!意図や安全性を解説
COZUCHIの予告ファンドは驚きの条件!利回り10%×7年間に投資できるのか?
新社名はLAETOLI(ラエトリ)!WARASHIBEの運営が社名変更&経営陣刷新
WARASHIBEにインタビュー!運営会社の詳細や「強み・弱み」に迫りました
話題のWARASHIBE「利回り12%ファンド」ってどうなの?4月22日まで応募可
WARASHIBEの超好条件ファンド!劣後出資70%、キャピタルゲイン分配あり
WARASHIBEの江東区ファンド!割安取得の理由が詳しく説明されていて面白い
先着300名!大注目「WARASHIBE」の新規登録キャンペーンで2,000円が貰える
WARASHIBEの利回り20%ファンドは怪しい?実質利回りや売却プランを分析
COZUCHI掲示板

カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴17年。ソーシャルレンディングへの投資額はトップクラスの個人投資家。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
ソーシャルレンディング格付けランキング
こちらの記事もおすすめ

オーナーズブック

Funds(ファンズ)

ブログの同カテゴリ記事一覧

利回り7.0%!BATSUNAGU(バツナグ)の日本家屋再活用ファンドを徹底分析
Fundsから三菱UFJ銀行を貸付先とするファンドが登場!金利は定期預金の500倍
COZUCHIから「銀座 EXITファンド」が登場!売却契約済みで10%は美味しい
COZUCHIが壮大なプロジェクトを開始!渋谷区の高級住宅街で開発用地を作る
CREALの「CREAL渋谷笹塚」は利回り4.5%!駅から徒歩8分の築浅レジデンス
全記事の一覧

一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[1953] no name(2021-12-02 21:45:48)
見通し10年の投資は、投資家層には響かないと推測してみる
[1952] no name(2021-12-02 21:23:16)
ストーリーは面白いですね。
投資の是非はともかく投資にも色々あるんですね。
[1938] no name(2021-12-02 17:36:52)
ペース早すぎと、レバレッジかけすぎかな
小企業に捌ききれるのかな
ソーシャルレンディング格付けランキング
Twitter