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COZUCHIが壮大なプロジェクトを開始!渋谷区の高級住宅街で開発用地を作る

投稿日:2021年12月2日 | 執筆:カナメ先生
(本記事はアフィリエイトURLを含みます)
渋谷区広尾 底地プロジェクト

COZUCHIから壮大なプロジェクトが立ち上がりました。
当ファンドは約10年計画の1年目となります。

ファンド基本情報

ファンド名渋谷区広尾 底地プロジェクト
利回り4.5%(インカム 3.5%+キャピタル 1.0%)
運用期間12ヶ月
募集金額3.2億円
募集方式抽選
募集開始2021年12月2日(金)19:00
劣後出資比率8.6%
備考キャピタルゲイン配当は買取の進捗に応じて
ファンド運営株式会社TRIAD

投資物件情報

物件名渋谷区広尾 底地
所在地東京都渋谷区広尾五丁目
アクセス 東京メトロ日比谷線「広尾」駅 徒歩6分
JR山手線「恵比寿」駅 徒歩15分
種別土地(底地)
土地面積653.01㎡(約197坪)
容積率500%
備考①底地の上に3棟のマンションがある(57室)
備考②同プロジェクトの次回ファンドへの優先枠を予定

広尾は都内屈指の高級住宅街です。

渋谷区広尾 底地プロジェクトの地図

① 基本戦略「底地のインカムゲイン」

・基本的な収入は「地代」と「譲渡承諾料」の2種類
・地代は57戸から毎月支払われる
・譲渡承諾料は借地権者が売却する際に承諾を得るための料金
・過去実績ではインカムゲイン約8%を出している
・譲渡承諾料は変動リスクがあるためマスターリースを採用(年3.5%)

ポイント
底地投資における地代収入は非常に安定しています。しかし、借地権が設定されていると銀行融資が付きづらく、一般的な不動産投資の対象にはなりません。
そのため、底地は不動産クラファンに向いている投資対象と言えます。

借地権と底地権の説明図

② 長期戦略「10年後を目標に開発用地として売却」

本プロジェクトは約10年程度の事業計画を構想しています。

一言で言えば「54戸の区分マンションを全て買い取って開発用地として売却する」という計画です。

全ての買取が難しい場合でも買取が進むほど開発用地の実現性が高まるため、売却価値は上がっていく(シナリオ2)という目論見です。

10年計画の全容

どれぐらい価値が上がるのか?
・底地部分を割安(約175万円/坪)で取得
・開発用地としての相場は約1,400万円/坪
・もちろん、区分マンション(借地権)の取得にお金はかかる

相場・路線価・取得価格

上手く買取を進めることはできるのか?
・マンションは古い(築20~30年)ので手放したい人が多い
・売りたい人がいたらTRIAD社に必ず話がくる(譲渡承諾を得るため)
・譲渡承諾料を無しにすれば他社より有利に交渉することができる

買取計画の説明図

キャピタルゲイン配当について
運用期間終了時に「買い増しできた部分を考慮した価値査定」を不動産鑑定士に依頼し、当初より値上がりした部分がキャピタルゲイン配当の原資となります。

カナメ先生の見解

今ではすっかりCOZUCHIファンの私ですが、この計画に関しては壮大すぎて不安になります。難易度が高い計画です。

当面(序盤のファンド)は良いのですが、年月が進むほど問題が表面化してくるかもしれません。

しかし、ファンドについて調べている段階では「これは買えない」と考えていましたが、下記の要素を考慮した結果、投資することに決めました。

・1年ごとに区切られた運用期間
・安定したインカムゲインがある
・キャピタルゲインのアップサイドが期待できる
・上手くいかなくても底地としての価値はある(下値限定)

このような大規模プロジェクトを抱えることで事業者リスクは上がります。決してリスクの低くない事業者ですので、損失を許容できないほどの金額は投資しないようにしてください。

評価ACOZUCHI(こづち)の公式ホームページ

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21歳から投資をはじめて投資歴23年。ソーシャルレンディング歴8年。運用資産4億円以上。
IT会社経営、薬局経営、新築アパート投資、株式投資、REIT投資、クラファン投資などの幅広い経験が武器であり、「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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