COZUCHIが壮大なプロジェクトを開始！渋谷区の高級住宅街で開発用地を作る

COZUCHIから壮大なプロジェクトが立ち上がりました。
当ファンドは約10年計画の1年目となります。

ファンド名	渋谷区広尾 底地プロジェクト
利回り	4.5%（インカム 3.5%＋キャピタル 1.0%）
運用期間	12ヶ月
募集金額	3.2億円
募集方式	抽選
募集開始	2021年12月2日（金）19:00
劣後出資比率	8.6%
備考	キャピタルゲイン配当は買取の進捗に応じて
ファンド運営	株式会社TRIAD

物件名	渋谷区広尾 底地
所在地	東京都渋谷区広尾五丁目
アクセス	東京メトロ日比谷線「広尾」駅 徒歩6分 JR山手線「恵比寿」駅 徒歩15分
種別	土地（底地）
土地面積	653.01㎡（約197坪）
容積率	500%
備考①	底地の上に3棟のマンションがある（57室）
備考②	同プロジェクトの次回ファンドへの優先枠を予定

広尾は都内屈指の高級住宅街です。

・基本的な収入は「地代」と「譲渡承諾料」の2種類
・地代は57戸から毎月支払われる
・譲渡承諾料は借地権者が売却する際に承諾を得るための料金
・過去実績ではインカムゲイン約8%を出している
・譲渡承諾料は変動リスクがあるためマスターリースを採用（年3.5%）

底地投資における地代収入は非常に安定しています。しかし、借地権が設定されていると銀行融資が付きづらく、一般的な不動産投資の対象にはなりません。
そのため、底地は不動産クラファンに向いている投資対象と言えます。

本プロジェクトは約10年程度の事業計画を構想しています。

一言で言えば「54戸の区分マンションを全て買い取って開発用地として売却する」という計画です。

全ての買取が難しい場合でも買取が進むほど開発用地の実現性が高まるため、売却価値は上がっていく（シナリオ2）という目論見です。

・底地部分を割安（約175万円/坪）で取得
・開発用地としての相場は約1,400万円/坪
・もちろん、区分マンション（借地権）の取得にお金はかかる

・マンションは古い（築20～30年）ので手放したい人が多い
・売りたい人がいたらTRIAD社に必ず話がくる（譲渡承諾を得るため）
・譲渡承諾料を無しにすれば他社より有利に交渉することができる

運用期間終了時に「買い増しできた部分を考慮した価値査定」を不動産鑑定士に依頼し、当初より値上がりした部分がキャピタルゲイン配当の原資となります。

今ではすっかりCOZUCHIファンの私ですが、この計画に関しては壮大すぎて不安になります。難易度が高い計画です。

当面（序盤のファンド）は良いのですが、年月が進むほど問題が表面化してくるかもしれません。

しかし、ファンドについて調べている段階では「これは買えない」と考えていましたが、下記の要素を考慮した結果、投資することに決めました。

このような大規模プロジェクトを抱えることで事業者リスクは上がります。決してリスクの低くない事業者ですので、損失を許容できないほどの金額は投資しないようにしてください。

評価	A	COZUCHI（こづち）の公式ホームページ

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