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COZUCHIの代々木公園事業用地ファンドを徹底分析!狙い、保全性、投資家の反応など

投稿日:2022年4月29日 | 執筆:カナメ先生
代々木公園事業用地ファンド

COZUCHIから募集金額36億円というとてつもない規模のファンドが発表されました。気合いを入れてファンド分析を進めたいと思います。

利回り10%、運用期間12ヶ月、募集金額36億円(先着方式)です。

ファンドの基本情報

ファンド名代々木公園事業用地
利回り10.0%(キャピタル9.9%+インカム0.1%)
運用期間12ヶ月
募集金額36億円
募集方式先着
募集期間 2022年5月5日 12:00 ~ 2022年5月24日 13:00
備考①劣後出資比率22.6%
備考②キャピタルゲインの25%を上限なしで配当
事業者株式会社TRIAD

投資物件の情報と特徴

物件名代々木公園事業用地(病院跡・倉庫)
所在地東京都渋谷区富ヶ谷一丁目53番8号
面積1709.86㎡
容積率400%
権利所有権(うち709.84㎡について底地権のみ)

・代々木公園駅から徒歩1分
・駅1分の希少物件に関わらず517坪のまとまった土地
・築57年の物件がある(建て替えを目指す)
・人気エリア(原宿、新宿、渋谷)へのアクセス良い
・都心にありながら自然の多さを特徴とする憧れの街
・代々木公園の再整備が予定されている(2024年3月供用開始予定)

COZUCHI史上、一番と言える希少性の高い物件です。
これほどの土地を仕入れることのできたTRIAD社の力に驚愕します。

代々木公園事業用地の地図(1) 代々木公園事業用地の地図(2)

プロジェクトの狙い(売却戦略)

・建て替えを目標として「権利関係を整えるため」に参画
・大手デベロッパーがタワマンを建てる前段階を整備するファンド
・東証スタンダード上場企業と共同で事業を推進

開発方法は2パターン
①病院跡地と底地部分を一体として開発
②病院跡地と底地部分を分けて開発

TRIAD社の所有状況

一体開発はアップサイドが期待できる
一体で開発する場合は「総合設計制度」を利用できる可能性があります。総合設計制度を利用できれば容積率の緩和などにより価値が大幅に上がります。

実際に本物件の横にあるタワーマンション「ブリリアタワー代々木公園クラッシィ」は2018年に総合設計制度の適用を受けています。

ただし、区分マンション権利者の5分の4以上の合意が必要なことから調整に時間がかかることも考えられます。

一体開発のための合意取得の状況と見込み
現況の借地権付き区分マンションは土地面積に対して容積率を超過して建築されているため、建て替える場合には面積が小さくなってしまいます。そのため「一体開発を目標としている事業者への売却」は現実的な選択肢となり、既に多くの権利者との間で契約や合意を得ているようです。

保全策① 共同事業者による買取約束

ファンド運用終了時に建て替えの合意が形成されていない場合は、共同事業者(東証スタンダード上場企業)を含む権利調整を行う事業者へ売却されます。

想定利回りである年10%は共同事業者が買取を約束している金額の算出です。

すでに10%の利回りが確約されていることに驚きます。
しかし、約束というフランクな表現に少しだけ不安になります。

合意形成の進捗による売却戦略

保全策② 完全所有権部分でのリスクヘッジ

・完全所有権部分(約302坪)のみを売却することも可能
・近隣取引事例から算出すると坪単価1,680万円と想定
・完全所有権部分の価値は50.31億円と評価
・解体費用の約2.5億円を差し引いても47.81億円
・本ファンドの総額である46.5億円以上での売却は可能だと考えている

募集額は36億円ですが、TRIAD社の劣後出資分を合わせると総額46.5億円です。
このケースになる可能性は低いのですが、最悪のシナリオでも保全性はあります。

完全所有権部分でのリスクヘッジの説明図

保全策③ 自己信託スキームによる財産分離

今回のファンドでは「自己信託制度」が採用されます。これによりTRIAD社が倒産した場合でも、当ファンドの投資物件は独立した財産として守られます。

自己信託スキームによる資産保全

2つのお得なキャンペーンの説明

① キャッシュバックキャンペーン
・A賞:200万円以上の投資で10万円のキャッシュバック(300名)
・B賞:100~199万円の投資で3万円のキャッシュバック(100名)
・C賞:50~99万円の投資で3,000円のキャッシュバック(100名)

還元率はA賞で5.0%、B賞で3.0%、C賞で0.6%です。

当選率は全員が200万円投資したとすると1,800人になるので16.6%です。実際には大きく投資する人や200万円未満の人もいるので、16.6%より高くなります。

② 初めての投資でアマギフが貰えるキャンペーン
・対象はCOZUCHIに初めて投資する人全員
・対象ファンドは「代々木公園 事業用地」ファンドのみ(10万円以上の投資)
・投資額1%分のAmazonギフト券が貰える(最大30万円分)

会員登録でアマギフ2,000円分が貰える「タイアップキャンペーン」も実施中です。

36億円ファンドに対する投資家の反応

すごいのきた

もはや格が違うな
このレベルが続けば億単位で投資したい投資家も集まりそう

そもそも埋まるんかこれ

埋まるよ 今までクソ抽選で泣かされてきたワイは全力でいくわw

マジでいくら入れようか迷う。 これある意味人生かかってるな…。

なんか胡散臭くなってきたな

まさかのポン字じゃないよね。

そう思うヤツは黙って指くわえて見とけw

代々木公園案件、また投資キャンセル出たら前例見る限り追加募集が億近くになるだろうから、応募する投資家は責任持って札入れして欲しい。

あと、当日サーバがオーバフローする可能性大だからあまり当選期待せずに、余裕資金の範囲で申込するわ。

早速、明日現地視察してくる。

自己信託スキームスゴイ!
このスキームなら会社のクレジットリスクが軽減されるってことでしょ

規模が凄い案件だな。ただ本気ならキャッシュバックは抽選は不平等感が満載だから、条件クリアでは確定にして欲しかったわ。

でも劣後20%以上とキャピタル25%配当は納得感あるよね
このLTVならローンでも借換えできそうだし

投資家としてCOZUCHIと共に飛躍するか、共倒れするか・・どちらか
もしくは、通常の分散投資として一部として据える案件か
最大投資額が約1億までっていうのも夢があるというか、罠なのか。
不動産CF投資家としての腕のみせどころになる案件かも

いいな。投資家分も全部ではないだろうが、一定は保全されるし。
ただ、優先だけで36億円か・・満額は集まらんやろうなぁ

過去案件の勢いを見ても、集まるのは20億円ぐらいかな
新規ユーザ募集の宣伝を兼ねた案件だろうから、新規ユーザで埋まる可能性もあるね
5月はここで資金が吸い上げられるから他の事業者が可哀そうだね
未成立が連発したりして

案件のタイプが異なるが利率4.5%の広尾が6億、6%の稲村ヶ崎が10億集めてること考えると10%の代々木36億は埋まると思う
稲村に落選して広尾をパスしてるワイのような人間がブッ込むわ
ポンコツのサーバーだけが心配

代々木公園駅前で破格の金利10%って、新規会員が爆裂に増えそうだね
株売ってこっちに流れてきそう
自分も資金対策するか、1月~4月は案件多かったのでお金がない、、

でも自己信託スキームだったら案件ごとに倒産隔離されるから、案件をしっかり精査すれば良いんだよね

金利10%は、通常の一年後だから上手く進んだらより上回る可能性があるってことだもんね。

上場している不動産CFの事業者でも代々木公園駅前517坪の案件を出せるところは無いだろうな
TRIAD社、なんなのこの会社

クレアルの劣後とくらべる20%以上で10億以上の劣後ってちゃんとしてるよね

案件複雑過ぎて全然投資しようと思わん…
自分は他社の区分レジ4%くらいのでいいや

更に飛躍だな。
あの立地やと成功しかないんやが、、、
じっくりみても他に難儀しそうな部分もないしよ。
建物違うから地震リスクも考えなくていいし

もちろん警戒心はあるものの、全体的には好意的なコメントが多いようです。

カナメ先生の見解

一言で言えば「大勝負に出たくなる特別なファンド」です。

しかし、私は大勝負には出ません。
キャンペーン狙いの200万円を入れる予定です。

あくまで他事業者(オーナーズブックなど)やCOZUCHIの他ファンドに丁寧に分散投資を続けることが洗練された投資家のスタイルだと考えています。

大勝負に出たいのであれば株式投資のほうが向いています。

しかし、自分がお金を出した開発用地にタワマンが建つなんてワクワクしますね。
ファンド終了後も追跡していきたいと思います。

評価ACOZUCHI(こづち)の公式ホームページ

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この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴21年。ソーシャルレンディング歴6年。運用資産3.5億円以上。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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全記事の一覧

一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[518] no name(2022-05-01 21:29:48)
不安なら投資しなければいいだけのこと。
競争相手が少なくなるからありがたい。
[516] no name(2022-05-01 21:17:14)
金持ちは雑所得の投資は馬鹿らしいからやらないよ
[513] no name(2022-05-01 20:12:50)
これ実践してタイミング逃したら投資できずに最悪だから
販売開始の初速で判断するしかないな。
別のゲームになる。
[512] no name(2022-05-01 19:19:22)
ど、どんだけ浅い論法よ^^;
[511] no name(2022-05-01 18:40:11)
本当にこんなにいい条件ならゼロ金利政策で金余らせて投資先を探している金持ちが満額入れて早期に終了するのでは
逆に満額行くのに数日かかるようなら金持ちはこの案件を避けてることになるから注意した方がいいかも
[489] no name(2022-05-01 07:58:57)
ちょっと待てキャピタルは売却額が36億から上の1/4を投資家に分配?あるいは46.5億から上を分配?
利回りがキャピタル出た場合しかほぼ出さなくて良いわけだから、劣後出資10億とはいえ実際に供託の必要などないのか?
[487] no name(2022-05-01 07:01:58)
劣後出資まかなえる資産がなく、実際は机上の空論って事かな?
それはかなり前からだが
[485] 匿名(2022-05-01 06:07:01)
BSとPLをみて、案件の自己資金を考えて、何も気づかないのでしょうか?
気付かないんであれば、または気づいても触れないのであれば
仕方ないですね?
[465] カナメ先生(2022-04-30 21:17:51)
> 446さん
何か見逃していますか?
具体的に財務が何を示しているか教えていただければ幸いです。
[446] 匿名(2022-04-30 16:58:55)
カナメ先生は、財務を見ないですね。
このファンドの案件で、何故見ないのでしょうか?
[442] カナメ先生(2022-04-30 15:27:52)
> 417 AKさん

> 詐欺ではないということを確かめる方法はありますかね?

詐欺で無いことを確定させる方法はありません。
上場企業も含めた全ての不動産クラファンで同様です。

慎重すぎるぐらい疑うことは大事なので、

・運営会社の信頼性(TRIAD社、LAETOLI社)
・関係者の信頼性(倉持社長、武藤社長など)
・物件の情報(登記簿など)

などから総合的に判断する必要があります。
私はネットに載っていない情報も調べています。

今回のファンドはまだ決済前なので確認ができませんが、過去ファンドに関しては登記簿で所有を確認することができます。

最終的に詐欺をするかどうかは「資産、信頼、価値観など」と「ペナルティ(信頼消失、前科、刑務所、破産、生命の危険など)」の天秤なので判断が難しいところです。

個人的には「真っ当かつ有能な人は、同様な価値観をもつ人たちに囲まれており、何十億円だろうとも詐欺はしない」と考えています。

今回は「詐欺ではないか?」という質問なので、ファンドとしての良い悪し(計画の妥当性、評価額の妥当性、劣後出資、信託登記など)については置いておきます。

[434] no name(2022-04-30 14:25:40)
遠回しなネガキャン勢いるやん
怖いと思うなら止めとけ
ここの管理人含めて、あんたらを安心させることができる人なぞおらんのやから
[433] no name(2022-04-30 14:24:23)
坪単価1,680万円の評価は過大評価の可能性はないのかな?
「近隣取引事例」なるものがブリリアタワー代々木公園クラッシィのことを指しているとしたら、物件相場サイトをいくつか参照しても大体、坪単価500万円から800万円。
現時点までの地価推移や新築ということで、当然坪単価は上記の単価よりは上だろうけど、1680万円まであるといえるかどうか。
[432] no name(2022-04-30 14:19:18)
431
発表された情報以外の事に関しては、空想に空想を重ねることになりますけど
[431] no name(2022-04-30 14:08:07)
430
それはそうですが、
しかし確実な劣後出資をチェックする術は有るのでしょうか
机上の数字だけではわからんし、そもそも粉飾の可能性もある
まあ、そんなこと言ったらきりがないが
[430] no name(2022-04-30 14:01:48)
429
リスクが投資家にうまく転嫁されておけば、大規模なストーリーの詐欺を働く必要はないのでは?
投資家はリスクの把握に全力を注げば良いのではないでしょうか。
劣後出資は確実な劣後出資なのか、とか。
詐欺なのかをチェックするより、他にできるチェック項目はありそう。
[429] no name(2022-04-30 13:52:15)
417
「長い時間をかけた、大規模な詐欺」

これが本当にそうなら小説・映画化されるな
壮大な詐欺として歴史に残る
しかし、無くは無いな

[428] no name(2022-04-30 13:31:57)
421
これだけ大金を集めてしっかり償還すれば、投資家の資金は今後もっと迅速に集まるようになる。
投資家ともWINWINの状態をキープできるし、評価の上がったTRIADもさらに大きな勝負に出られるようになる。
TRIADにとってもCOZUCHIは打ち出の小槌。
[427] no name(2022-04-30 13:30:44)
実績作りの案件でないの?
新規会員の増加と今期の実績が作れば良しって感じ。確かCOZUCHIは6月決算ですよね。
応募総額の累計が上位入りするなら安いものでしょ。
これだけの規模だあれば、全員応募できるし、かなりのユーザが増えるのでは?
今回のキャンペーン費用やYoutubeの広告とか含めて気合入ってると思うね。
[424] no name(2022-04-30 13:14:54)
そんな話が良いですかね?
大手で有れば金利1%で引っ張れるけど、あのような物件はあまりやれない。
一部の信金とか出すけど諸々で5%くらいしかもLTVはそこまで伸びない
不動産担保ローン会社も一部出すけど10%超えてくるし中々あの規模に出す業者はいない
って考えると、まさにLTVも含め真っ当な条件で募集しているとも思う。
ぼってる条件のクラファン業者がむしろ多いのでは。
劣後ほぼ無しで、キャピタルとインカム合計5%とか。
ソーシャルはまた別。
5%で投資家が配当を受けるってことは倍つまり10%くらいで業者は調達しているってことで結局一緒ですよね。
[421] no name(2022-04-30 11:53:05)
集まったら不動産クラファンの歴史変わるね
[417] AK(2022-04-30 11:15:29)
カナメ先生、
私も本件前向きに投資しようと思うのですが、条件が良すぎてちょっと逆に怖いと感じています。

これが本当に詐欺ではないということを確かめる方法はありますかね?

長い時間をかけた、大規模な詐欺であると疑ってかかって、調査して、それでも大丈夫そうなら投資するというぐらい慎重に動いたほうが、より安心感があると思ったためご相談しました。

基本的には、私もCOZUCHIは素晴らしいサービスを提供されていると感じているので、どうしても、「COZUCHIは素晴らしい」という色眼鏡で見てしまっています。

この機会に、逆に、無理やり「詐欺ではないか?」という色眼鏡で、サービスを改めて分析してみて、さらにCOZUCHIをしっかり理解しておいたほうが、今後長く付き合っていく上でより良い事だと思ったためご相談させていただきました。

[415] no name(2022-04-30 10:54:59)
今回ばかりはさすがにクリック合戦なしでいけると思うけど、考えてみたら1億入れる人が36人いたらアウトなんだよなぁ。
案外いそうじゃない?
[414] no name(2022-04-30 10:24:53)
近隣取引事例から土地坪単価から計算すると本案件では坪単価1,680万円ほどの相場
とあるけど、確認できる資料てないのかな..
[413] no name(2022-04-30 09:44:05)
ブリリアタワー代々木公園がもう一棟建つ感じかな
人気でるだろうなぁ
[412] no name(2022-04-30 09:17:37)
41%が底地権だよね
旧借地法のからみで上手くいくのか不安も有るんだけど
500か1000投資か思案中
[404] no name(2022-04-30 07:34:23)
しかし、この案件見てたら他の案件が、
みんなしょぼく見えてきてしょうがない
[396] no name(2022-04-29 23:33:47)
>395
そうだよな。WARASHIBE→COZUCHIになって未だ1年経ってないよね?
キャンペーン見込んだ200の上限が妥当とおもわれる。
見定めるのが難しいわ
[395] no name(2022-04-29 23:04:58)
好条件で盛り上がる案件ってなんか怖いんだよなぁ。cozuchiはゆうてまだサービスを始めてから日が浅いし、、、
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