COZUCHIから募集金額36億円というとてつもない規模のファンドが発表されました。気合いを入れてファンド分析を進めたいと思います。
利回り10%、運用期間12ヶ月、募集金額36億円（先着方式）です。
| ファンド名 | 代々木公園事業用地 |
|---|---|
| 利回り | 10.0%（キャピタル9.9%＋インカム0.1%） |
| 運用期間 | 12ヶ月 |
| 募集金額 | 36億円 |
| 募集方式 | 先着 |
| 募集期間 | 2022年5月5日 12:00 ～ 2022年5月24日 13:00 |
| 備考① | 劣後出資比率22.6% |
| 備考② | キャピタルゲインの25%を上限なしで配当 |
| 事業者 | 株式会社TRIAD |
| 物件名 | 代々木公園事業用地（病院跡・倉庫） |
|---|---|
| 所在地 | 東京都渋谷区富ヶ谷一丁目53番8号 |
| 面積 | 1709.86㎡ |
| 容積率 | 400% |
| 権利 | 所有権（うち709.84㎡について底地権のみ） |
・代々木公園駅から徒歩1分
・駅1分の希少物件に関わらず517坪のまとまった土地
・築57年の物件がある（建て替えを目指す）
・人気エリア（原宿、新宿、渋谷）へのアクセス良い
・都心にありながら自然の多さを特徴とする憧れの街
・代々木公園の再整備が予定されている（2024年3月供用開始予定）
COZUCHI史上、一番と言える希少性の高い物件です。
これほどの土地を仕入れることのできたTRIAD社の力に驚愕します。
・建て替えを目標として「権利関係を整えるため」に参画
・大手デベロッパーがタワマンを建てる前段階を整備するファンド
・東証スタンダード上場企業と共同で事業を推進
実際に本物件の横にあるタワーマンション「ブリリアタワー代々木公園クラッシィ」は2018年に総合設計制度の適用を受けています。
ただし、区分マンション権利者の5分の4以上の合意が必要なことから調整に時間がかかることも考えられます。
ファンド運用終了時に建て替えの合意が形成されていない場合は、共同事業者（東証スタンダード上場企業）を含む権利調整を行う事業者へ売却されます。
想定利回りである年10%は共同事業者が買取を約束している金額の算出です。
すでに10%の利回りが確約されていることに驚きます。
しかし、約束というフランクな表現に少しだけ不安になります。
・完全所有権部分（約302坪）のみを売却することも可能
・近隣取引事例から算出すると坪単価1,680万円と想定
・完全所有権部分の価値は50.31億円と評価
・解体費用の約2.5億円を差し引いても47.81億円
・本ファンドの総額である46.5億円以上での売却は可能だと考えている
募集額は36億円ですが、TRIAD社の劣後出資分を合わせると総額46.5億円です。
このケースになる可能性は低いのですが、最悪のシナリオでも保全性はあります。
今回のファンドでは「自己信託制度」が採用されます。これによりTRIAD社が倒産した場合でも、当ファンドの投資物件は独立した財産として守られます。
還元率はA賞で5.0%、B賞で3.0%、C賞で0.6%です。
当選率は全員が200万円投資したとすると1,800人になるので16.6%です。実際には大きく投資する人や200万円未満の人もいるので、16.6%より高くなります。
会員登録でアマギフ2,000円分が貰える「タイアップキャンペーン」も実施中です。
あと、当日サーバがオーバフローする可能性大だからあまり当選期待せずに、余裕資金の範囲で申込するわ。
早速、明日現地視察してくる。
もちろん警戒心はあるものの、全体的には好意的なコメントが多いようです。
一言で言えば「大勝負に出たくなる特別なファンド」です。
しかし、私は大勝負には出ません。
キャンペーン狙いの200万円を入れる予定です。
あくまで他事業者（オーナーズブックなど）やCOZUCHIの他ファンドに丁寧に分散投資を続けることが洗練された投資家のスタイルだと考えています。
大勝負に出たいのであれば株式投資のほうが向いています。
しかし、自分がお金を出した開発用地にタワマンが建つなんてワクワクしますね。
ファンド終了後も追跡していきたいと思います。
| 評価 | A | COZUCHI（こづち）の公式ホームページ |
|---|
> 詐欺ではないということを確かめる方法はありますかね？
詐欺で無いことを確定させる方法はありません。
上場企業も含めた全ての不動産クラファンで同様です。
慎重すぎるぐらい疑うことは大事なので、
・運営会社の信頼性（TRIAD社、LAETOLI社）
・関係者の信頼性（倉持社長、武藤社長など）
・物件の情報（登記簿など）
などから総合的に判断する必要があります。
私はネットに載っていない情報も調べています。
今回のファンドはまだ決済前なので確認ができませんが、過去ファンドに関しては登記簿で所有を確認することができます。
最終的に詐欺をするかどうかは「資産、信頼、価値観など」と「ペナルティ（信頼消失、前科、刑務所、破産、生命の危険など）」の天秤なので判断が難しいところです。
個人的には「真っ当かつ有能な人は、同様な価値観をもつ人たちに囲まれており、何十億円だろうとも詐欺はしない」と考えています。
今回は「詐欺ではないか？」という質問なので、ファンドとしての良い悪し（計画の妥当性、評価額の妥当性、劣後出資、信託登記など）については置いておきます。
これが本当にそうなら小説・映画化されるな
壮大な詐欺として歴史に残る
しかし、無くは無いな
これが本当に詐欺ではないということを確かめる方法はありますかね？
長い時間をかけた、大規模な詐欺であると疑ってかかって、調査して、それでも大丈夫そうなら投資するというぐらい慎重に動いたほうが、より安心感があると思ったためご相談しました。
基本的には、私もCOZUCHIは素晴らしいサービスを提供されていると感じているので、どうしても、「COZUCHIは素晴らしい」という色眼鏡で見てしまっています。
この機会に、逆に、無理やり「詐欺ではないか？」という色眼鏡で、サービスを改めて分析してみて、さらにCOZUCHIをしっかり理解しておいたほうが、今後長く付き合っていく上でより良い事だと思ったためご相談させていただきました。
