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COZUCHIの西麻布ファンド フェーズ2を徹底分析!共有持分解消の見通しは?

投稿日:2023年2月2日 | 執筆:カナメ先生
(本記事はアフィリエイトURLを含みます)
COZUCHI 西麻布 一棟マンションファンド フェーズ2

COZUCHIの西麻布一棟マンションファンドがフェーズ2に突入します。

フェーズ1では共有持分所有者1名との交渉が完了し、フェーズ2では残り1名との交渉完了(完全所有権として売却)を目指します。

募集開始は2023年2月8日(水)19時です。

ファンド詳細情報

ファンド名西麻布 一棟マンション フェーズ2
利回り6.0%(キャピタル4.5%+インカム1.5%)
運用期間24ヶ月
募集金額7.0億円
募集方式抽選方式
募集期間2023年2月8日 19:00 ~ 2023年2月14日 13:00
劣後出資比率11.4%
備考①キャピタルゲインの25%を上限なしで配当
備考②前回ファンド出資者への優先枠あり
ファンド運営株式会社TRIAD

投資物件情報
物件名西麻布マンション
所在地東京都港区西麻布4丁目
アクセス日比谷線「広尾」駅 徒歩7分ほか
土地面積678.77㎡(全体)
延床面積989.91㎡(全体)
構造鉄筋コンクリート造

・西麻布は「六本木、青山、白金」と並ぶ港区の人気エリア
・全体約205坪ほどある土地及び建物の共有持分の約8割
・共有持分での取得のため、相場より約38%ディスカウントした価格で取得

西麻布 マンションの外観(1)西麻布 マンション40bの外観(2)

西麻布 マンション40bの地図

フェーズ1時点での売却シナリオ

① 賃料のバリューアップ後に売却(想定年利6%)
② 残りの共有持ち分を買い取って相場で売却(想定年利10%超)
③ 共有持分を解消し、完全所有権にして売却(想定年利7.5%)

フェーズ2では「完全所有権として売却」を目指していくと明記されています。

フェーズ1から1年間での進捗

・空室クリーニング&共用部分のバリューアップ
・共有持分所有者1名との交渉が完了(残り1名)

投資家の反応・口コミ

俺は移行せず降りる

おれもおりる
ふぇーず2おおいね

西麻布は結局のところ、期限内にまとまらなかっただけだよねコレ…
単純に失敗じゃん

そういうことですね。

けどまあ、1人と交渉が済んだから進んでなくはないので、
フェーズ2にしてもセーフはセーフだな。
信頼度はそれなりの案件と考えたほうが良いだろうけど。

私はここへの投資は西麻布含めてあと3ファンド。
当然西麻布は降ります。もうここへこだわる必要無いです。
ヒヤヒヤして危ない橋を渡るほどの見返り有りますか?

フェーズ2は償還まで2年とってるけど、これが実際はどの程度の期間で締められる見込みなのかが読めない。他のフェーズ2と違って、このファンドの概要に前向きなことを書けないってことは、進捗が良くないってことでしょう。期待していたから本当にがっかりした。

西麻布はインカムの1.5%のみ?
川奈みたいに売れてないのにキャピタル分払いますってのは無いのかな

メールに6%の配当出るって書いてあるよ

また出すのか
不動産特定共同事業契約に基づく権利にも損失補填禁止の原則が適用されるはずだけど大丈夫なのかね

1年交渉しても手放さない相手がこれから手放すとは思えない。償還までは法的な対応が必要だそうなので、1年以上かかるのでは?と見込んでます。

フェーズ2と言えば聞こえはいいけど単なる延長。

今の勢いなら、フェーズ2でも埋まるだろうね
フェーズ2に移って即償還配当10%以上とかありうるので
少しは持っておきたいw

フェーズ2でも何でも事情を知らない人たちが埋めてくれて
投資してる分が無事償還されて逃げられるならそれでいい

警戒している投資家が多いようです。

配当6.0%については「1人と交渉が済んだので価値が上がった」という解釈だと思います。ただし、フェーズ1の時点で「そのうち1名に関してはすでに交渉の最終フェーズに入っている」と書かれていたので、少し苦しいところです。

個人的には100万円ほど投資していたので助かりました。

残り1名の持分は買い取れるのか?

COZUCHIの説明では「共有持分買取請求等の法的手続きも含め、2年後までに持分所有者との協議が整う目処が立っています」とのことです。

共有持分買取請求は「1年以上の管理費滞納」が条件となります。

COZUCHIの言うところの「目途」が具体的にどのようなものなのか分からないと、「協議・整う・目途」という言葉があまりにも曖昧なものに感じてしまいます。

カナメ先生の見解

≪良い点≫
・好立地(東京都港区西麻布)
・需要の安定したレジデンス
・残り共有持分者は1名のみ
・劣後出資比率11.4%
・アップサイド報酬への期待

≪悪い点≫
・期間が長い(2年間)
・共有状態解消の見通しに不安

物件価値としての手堅さはありますが、買取交渉の見通しに不安を感じます。
私はフェーズ1より投資額を減らします。

交渉難航の展開も含めて、COZUCHIのファンドは非常に勉強になります。

評価ACOZUCHI(こづち)の公式ホームページ

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この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴23年。ソーシャルレンディング歴9年。運用資産4億円以上。
IT会社経営、薬局経営、新築アパート投資、株式投資、REIT投資、クラファン投資などの幅広い経験が武器であり、「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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[2931] カナメ先生(2023-02-03 09:13:44)
> 2893さん
ありがとうございます。
とても嬉しいです。
[2893] no name(2023-02-02 16:59:08)
シンプルだけど良いまとめだと思いました。
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