COZUCHIの西麻布一棟マンションファンドがフェーズ2に突入します。
フェーズ1では共有持分所有者1名との交渉が完了し、フェーズ2では残り1名との交渉完了（完全所有権として売却）を目指します。
募集開始は2023年2月8日（水）19時です。
| ファンド名 | 西麻布 一棟マンション フェーズ2 |
|---|---|
| 利回り | 6.0%（キャピタル4.5%＋インカム1.5%） |
| 運用期間 | 24ヶ月 |
| 募集金額 | 7.0億円 |
| 募集方式 | 抽選方式 |
| 募集期間 | 2023年2月8日 19:00 ～ 2023年2月14日 13:00 |
| 劣後出資比率 | 11.4% |
| 備考① | キャピタルゲインの25%を上限なしで配当 |
| 備考② | 前回ファンド出資者への優先枠あり |
| ファンド運営 | 株式会社TRIAD |
| 物件名 | 西麻布マンション |
|---|---|
| 所在地 | 東京都港区西麻布4丁目 |
| アクセス | 日比谷線「広尾」駅 徒歩7分ほか |
| 土地面積 | 678.77㎡（全体） |
| 延床面積 | 989.91㎡（全体） |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
・西麻布は「六本木、青山、白金」と並ぶ港区の人気エリア
・全体約205坪ほどある土地及び建物の共有持分の約8割
・共有持分での取得のため、相場より約38%ディスカウントした価格で取得
① 賃料のバリューアップ後に売却（想定年利6%）
② 残りの共有持ち分を買い取って相場で売却（想定年利10%超）
③ 共有持分を解消し、完全所有権にして売却（想定年利7.5%）
フェーズ2では「完全所有権として売却」を目指していくと明記されています。
・空室クリーニング＆共用部分のバリューアップ
・共有持分所有者1名との交渉が完了（残り1名）
警戒している投資家が多いようです。
配当6.0%については「1人と交渉が済んだので価値が上がった」という解釈だと思います。ただし、フェーズ1の時点で「そのうち1名に関してはすでに交渉の最終フェーズに入っている」と書かれていたので、少し苦しいところです。
個人的には100万円ほど投資していたので助かりました。
COZUCHIの説明では「共有持分買取請求等の法的手続きも含め、2年後までに持分所有者との協議が整う目処が立っています」とのことです。
共有持分買取請求は「1年以上の管理費滞納」が条件となります。
COZUCHIの言うところの「目途」が具体的にどのようなものなのか分からないと、「協議・整う・目途」という言葉があまりにも曖昧なものに感じてしまいます。
≪良い点≫
・好立地（東京都港区西麻布）
・需要の安定したレジデンス
・残り共有持分者は1名のみ
・劣後出資比率11.4%
・アップサイド報酬への期待
≪悪い点≫
・期間が長い（2年間）
・共有状態解消の見通しに不安
物件価値としての手堅さはありますが、買取交渉の見通しに不安を感じます。
私はフェーズ1より投資額を減らします。
交渉難航の展開も含めて、COZUCHIのファンドは非常に勉強になります。
| 評価 | A | COZUCHI（こづち）の公式ホームページ |
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