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COZUCHIの虎ノ門再開発ファンド!利回り4%だが投資家のメリットはあるのか?

投稿日:2022年6月2日 | 執筆:カナメ先生
虎ノ門 再開発プロジェクト フェーズ1

COZUCHIからまたしても大型ファンド募集が発表されました。
虎ノ門駅徒歩1分の再開発案件(15億円)です。

4物件(延床面積約147坪)で「15億円+劣後出資」が必要になるというのは、私には想像もつかない価格帯です。

ファンドの基本情報

ファンド名虎ノ門 再開発プロジェクト フェーズ1
利回り4.0%(キャピタル3.9%+インカム0.1%)
運用期間12ヶ月
募集金額15億円
募集方式抽選
募集期間2022年6月3日 20:00 ~ 6月9日 13:00
備考①劣後出資比率11.8%
備考②キャピタルゲインの25%を上限なしで配当
事業者株式会社TRIAD

物件情報

所在地東京都港区虎ノ門一丁目
最寄駅 東京メトロ銀座線「虎ノ門」駅 徒歩1分
延床面積約147坪(4物件)

・虎ノ門駅直結の再開発事業地内にある4物件が投資対象
・新築オフィスビルの権利変換を受けることが可能

虎ノ門エリアの地図虎ノ門駅直結再開発計画地の地図

再開発計画について
・都市計画決定済み
・完成予定は2026年末(竣工)
・高さ180mのオフィスビルを計画(東京虎ノ門グローバルスクエアより60m高い)
・虎ノ門駅に直結し一体となった国際的なビジネス交流拠点を開発
・事業推進パートナーは「日本土地建物、UR都市機構、住友不動産」

虎ノ門一丁目再開発事業のスケジュール

[参考] 東京都都市整備局 - 虎ノ門一丁目再開発事業

ポイント① 優先枠について

・再開発が完了するまでに4~5年ほどを予定
・4~5フェーズでファンド募集されることを想定
・フェーズ2以降のファンドでは前回出資者に優先枠が与えられる予定

長期スパンで関わっていくことを前提にしながらも、2フェーズ目以降は状況により判断できるというメリットがあります。

ポイント② 最終的な売却計画

・専有坪単価1800万円を想定(表面利回り3%を想定)
・希少性の非常に高いグレードAオフィスビル
・売却想定としては堅めであると考えている

欲張らなければ手堅く魅力的な投資案件と言えます。

グレードAオフィスビルの説明(CBRE社によるグレード定義)

ポイント③ 全体を通した利益源泉

・収用される不動産の権利者に対して権利変換が提供される
・所有不動産は4物件で延床面積約147坪
・権利変換で提供される面積は最低でも約96坪を予定
・差分である約51坪に対しては原価での追加購入オプションが付与される

全体としては「約5年間の保有による権利変換」と「追加購入オプション」を活用して利益の最大化を狙っていきます。

権利変換についての説明図

ポイント④ フェーズ1におけるアップサイド要素

・権利変換として提供を受ける面積が増える可能性がある
・新たな延床面積はこれまでの該当エリアの3倍ほどになる
・TRIAD社としてはデベロッパーと地権者の利益バランスが悪いと考えている
・現状としては権利変換及び原価での追加購入で専有坪単価1,400万円程度

交渉が上手く進めば仕入単価が下がります。
このあたりの実現可能性は私にはさっぱり分かりません。

権利変換面積の増加協議

投資家の反応(当サイト掲示板より)

15億円 虎ノ門 再開発とかきたぞ・・
一服しろよ・・
連鎖が怖いわ

連発すぎ…
と思ったけど再開発は待ってくれないから好条件に食い込むためには
これぐらいグイグイ資金集めないとあかんのかもね

虎ノ門駅直結ビルの価値はすげー

虎ノ門は4%か・・
向こう5年を据えた、長期志向の投資家には魅力的なんだろうけど
おじちゃんには長く感じてしまう。
短期型、キャピタル案件を!!

皆危惧してるのは物件価値じゃなく、事業者リスクでしょ
虎ノ門だろうが六本木だろうが銀座だろうが足立区だろうが事業者リスクは同じ

オーナーズブックだったら虎ノ門なら4%でも入れるけど、ここはどんな物件が良かろうと8%以下は入れない

4%で15億はさすがに集まらんよ
投資家はそこまでコヅチを信用してるわけではない
高い利率にひきつけられてるだけでしょ
この案件はコケるわ

フェーズ1で入らないとフェーズ2からの参加は無理だろうね
事業者リスクはあるけど、粘れば最終リターンは大きそう
銀座案件の終了後だったら良かったのに

なんだかんだ集まりそうではある

今の新宿区利回り6%で12億円やからなぁ
虎の門はどうなるか

既にパンパンに出資してる身としては、低利回り案件増えるのは歓迎
償還されても再出資はしないけど

「利回り4%」と「大型ファンドの連発」に不満や不安の声があがっています。

カナメ先生の見解

COZUCHIで利回り4.0%は物足りなく感じますが、

・非常に手堅い案件(オフィシャルな再開発事業)
・4~5年間の優先投資枠を確保できる
・アップサイドの可能性がある
・さすがに当選率が高いと思われる

といった投資家メリットがあります。

フェーズ1に関しては投資妙味があるように感じます。

私は代々木公園ファンド出資で当面資金が少なくなってしまったので様子見(少額の投資)の予定です。

逆に考えればフェーズ1でのアップサイド交渉が上手くいかなかった際の、フェーズ2以降のファンド募集が少し心配になります。

また、6月6日に募集締め切りとなる新宿区〈曙橋〉事業用地ファンドの落選資金がどの程度流れてくるのかにも注目です。

評価ACOZUCHI(こづち)の公式ホームページ

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カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴21年。ソーシャルレンディング歴6年。運用資産3.5億円以上。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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