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COZUCHIの代々木公園ファンドが償還決定!利回り10%配当の予定が嬉しい

初回:2023年6月27日 | 更新:2023年7月6日 | 執筆:カナメ先生
(本記事はアフィリエイトURLを含みます)
TRIAD社

投資家の注目を集めていた代々木公園事業用地ファンドの償還日が決定しました。
無事にリファイナンスでのファンド運用終了です。
償還日は当初予定通りの2023年7月5日です。

追記:2023年7月6日
無事に7月5日に「分配金+元金」が償還されました。
200万円の投資で税引前分配金209,800円(10.49%)でした。

対象ファンドの概要

代々木公園事業用地(36.0億円)
代々木公園事業用地追加買取(4.4億円)

ファンド名代々木公園事業用地
利回り10%(キャピタル 9.9%+インカム 0.1%)
募集金額36億円
運用期間12ヶ月
運用期間2022年6月6日 ~ 2023年6月5日
最終償還日2023年7月5日
備考劣後出資比率 22.6%(10.5億円)

代々木公園事業用地のTRIAD社所有状況
代々木公園事業用地の所在地

COZUCHIとTRIAD社の発表(時系列)

① 5月10日:ファンド終了の決定
・フェーズ追加ではなく終了させる方が投資家にとって有益だと判断
・リファイナンスを実施してTRIAD社が取得(プロジェクトはTRIAD社が継続)
・リファイナンスが不調となった場合は改めてファンド組成をする可能性がある
・リファイナンス契約締結日:2023年5月9日
・リファイナンス実施予定日:2023年5月31日

② 5月31日:運用終了予定日の延期
・リファイナンス以外の取り組み方法についても再検証することを決定
・運用終了予定日を延期(5月31日 → 6月末または7月初旬)
・共同事業者との一切の契約解除及びそれに伴う精算が5月末日に完了

③ 6月1日:共同事業契約の解除について補足
・A社との共同事業であることが事業を進捗していくうえでの障害になっていた
・具体的な障害内容は「理事会や区分所有者との関係構築」や「売却交渉」など
・プロジェクトを進めるためにはA社との共同事業契約解除が最善と判断
・共同事業契約の解除により運用終了時にA社に売却する可能性はなくなった

④ 6月5日:運用終了予定日の延期
・運用終了予定日を延期(6月末または7月初旬 → 6月中旬~7月中旬)

⑤ 6月23日:運用終了の最終決定
・リファイナンスを実施(ファンド運用の終了)
・運用期間の延長に対応した当初想定利回りによる分配を実施する予定
・運用終了日:2023年6月23日(当初運用終了予定:2023年6月5日)
・償還&配当日:2023年7月5日(当初予定通り)

運用終了を選択した理由(TRIAD社)

金融機関からのリファイナンスの他に、COZUCHIで継続運用することや、ローン併用型COZUCHIへの移行運用なども検討していましたが、

・プロジェクト終了まで2年程度時間がかかる可能性
・資金調達コストやスケジュールの不確実性が生じるというデメリット
これらの要因から運用終了することが現時点での最善の選択だと兼ねました。

今後も必要に応じて「COZUCHI」を通じて資金調達をする可能性もあります。

投資家の反応・口コミ

リファイナンスした?
さすがだわ不動産20年以上のキャリアは本物!

代々木に出資する前と今でトライアドの財務全く別次元なってそうたが、どうなんだろ
トライアド専属SLになってるから、違う事業者もやってくれないと分散ならんからな

代々木、今見たら6月28日運用終了 7月5日償還になってるけど

本当だ、しかも7/5配当は助かった

六本木Ⅱと代々木のW配当となるのかね 7/5は
こりゃ、メシウマだわ

とりあえずはほっとしてるけど前回のことがあるから入金されるまでは気が抜けない

リファイナンス確定!!
償還も遅延なし!!
さすがだわ!!!

この短期間で再リファイナンスに持ち込んだのはさすがだわ
個人的には信用度大幅UP

フェーズ2 無しってこと?
返還金をどこで運用しよう・・
受け皿案件出して欲しいな!
やっぱりCOZUCHIに投資したい

結局やきもきさせただけで償還日の遅延はなし、毀損もなしってことか

今後も必要に応じて「COZUCHI」を通じて資金調達をする可能性もございます。
と言っているので再募集をやる可能性は否定していないが、フェーズ2にしなかったということはある程度の余裕があるという事なんだろう

ファイナンスでこう調達できるなら
なんで高利でクラファンやってるのか?COZUCHIは不思議な会社だ。
しかし一安心。

俺はこれで撤退出来るけど、既存投資家にとっては実はこれトライアドの事業者リスクが上がったってことだからね。
とはいえ、銀行から借りれるという事はトライアドの銀行属性も上がったとも言える。
担保にほかのクラファン物件抵当に入れてなければの話だが・・・

フェーズ2にしないなら浮いた資金の受け皿として大きめの案件組成して欲しいな。半分で見積もっても18億は集まるだろう

俺はCOZUHCIだけじゃなく、全業者から撤退する
トライアドが上場したら戻って来る

10%のリターンは大きいな これで今年のクラファンの利益は500万超えるわ
さすがにもうCOZUCHIには投資しないけどw

7/5の入金までは安心出来ない

売れてないし、賃貸もしてないから完全持ち出し
40億の打ちいくら借りたのかは不明だが、単純に配当の3億8000万分資産減って負債は増えた

今回は無事着地したのでホッとしたが、やっぱり数十億クラスの大型案件を今後もやっていくなら上場企業の看板が欲しい。武藤さん、上場考えてくれないかな?

利益出てないんじゃ元本償還のみではいかんのか?
そりゃ文句は出るだろうが配当なしでも仕方ないように見えるが

事業者の判断で共同事業者に10%上乗せで買い取らせる約束を解消してるから
配当無しだと投資家に損害を与えたことになる

入金されるまでは安心できない!
投資家の利益を最大限にするならフェーズ2利回り10%で再募集すればよかっただけ。
案件が長期化しそうなので、リファイナンスした。
投資家が負っていたリスクをトライアドが負うことになったので
COZUCHIへの投資はしばらく休止かな。

コメントまとめ
・リファイナンス凄い(さすがTRIAD社)
・入金されるまでは安心できない
・次の大型案件を希望(受け皿案件)
・これを機にCOZUCHIから撤退する

全体的には好意的な反応が多いようです。

リファイナンスによりTRIAD社の財務は悪化するのか?

項目2020年
2月期
2021年
2月期
2022年
2月期
2023年
2月期
流動
負債
COZUCHI出資預り金15.35億円7.43億円37.42億円160.60億円
その他流動負債23.62億円44.28億円
固定
負債
社債46.40億円58.55億円38.45億円41.65億円
COZUCHI出資預り金0.68億円1.05億円3.43億円38.03億円
その他固定負債19.60億円26.21億円25.93億円41.89億円
株主
資本
資本金1.00億円1.00億円1.00億円1.00億円
利益剰余金4.25億円4.78億円5.97億円15.85億円
指標株主資本比率6.4%6.2%5.4%5.2%

2023年2月期の業績は売上高127億円、営業利益20.82億円、純利益9.88億円となっています。とてつもない飛躍です。

飛躍の原動力となっているのはCOZUCHIの集金力であり、COZUCHI投資家に悪い印象を与えたくないのは当然のことです。

もちろん、投資家も大きな利益を受け取っているのでWin-Winです。

代々木公園のリファイナンスについては、ファンド継続(フェーズ2)と比べると固定負債と金額は同じであるため、財務状況に変わりはありません。売却した場合と比べれば財務リスクは悪化したと言えます。

TRIAD社の最新決算(2023年2月期)の詳しい解説は別記事にします。

カナメ先生の見解

・投資家:予想外の事態で不安が高まっていた(A社の存在、共同事業契約解除)
・TRIAD社:プロジェクトを継続したい

このような状況においてリファイナンスは妥当な判断でした。

代々木公園事業用地ファンドの投資家にとっては「TRIAD社がリスクを背負ってくれたうえで利回り10%が貰える」という嬉しい結果となりました。

単純にCOZUCHI以外で約40億円を調達できるTRIAD社は凄いと思います。

投資家にとっては非常にやきもきした時期でしたが、TRIAD社による「想定外の状況の対応を迫られていた中での丁寧な説明」は好印象でした。

評価ACOZUCHI(こづち)の公式ホームページ

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カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴23年。ソーシャルレンディング歴9年。運用資産4億円以上。
IT会社経営、薬局経営、新築アパート投資、株式投資、REIT投資、クラファン投資などの幅広い経験が武器であり、「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[1841] no name(2023-06-30 12:05:33)
何をもって不実とするかでしょ?
当初キチンとそういった契約してた計画してたなら別に不実でも何でもないよ
全部が全部説明通りの案件なら10%の案件なんかにならんでしょ
そもそもSLで全部説明してる案件自体ないし
おかしいと思うならやめたらいい
まず普通の投資で10%の案件自体がおかしいからな
[1831] no name(2023-06-30 11:07:41)
TRIADの対応に不満はあるけど不特法20条に当てはまるかというと微妙なような気もする。
不特法20条
動産特定共同事業者は、不動産特定共同事業契約の締結の勧誘をするに際し、その相手方に対し、当該不動産特定共同事業契約に関する事項であってその相手方の判断に影響を及ぼすこととなる重要なものにつき、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしてはならない。

共同事業者と買取の約束が本当にあったことを前提とすれば、募集時に故意に真実を告げなかった場合や不実のことを告げる行為には該当しないのでは?

[1830] no name(2023-06-30 10:03:04)
不特法20条で不実の勧誘は禁止されているから
ファンド説明と全く異なることをやるのはアウトでしょ
TRIADが単独でやりたいのであればファンド説明通り共同事業者に買取させてファンドを終了してから
TRIADと共同事業者で売買契約を結べばよかったのでは?
[1827] カナメ先生(2023-06-30 09:31:08)
> 1803さん
5月10日、5月31日、6月1日、6月5日の情報公開を指しています。
たしかに一般的な「丁寧さ」とは異なるかもしれませんが、クラファンとしては丁寧な方だと個人的には感じました。
[1826] no name(2023-06-30 09:13:35)
説明してないなんて書いてないが
事前説明になかったリスクを業者の都合で発生させていることが問題で
10%だから何しても黙ってろは明らかにおかしい
[1823] no name(2023-06-30 07:54:30)
丁寧とまでは言えないけど、説明はしてたでしょ
投資家が背負うべきリスク云々はそれぞれの案件で違うしSLで10%の案件でグダグダ言うほうが異常よ
現状ほぼ白紙委任でやるような制度だし
だから、リスクに見合わないって人も多いし、そういったリスクが嫌だってなら自分で運用するべき
[1803] no name(2023-06-29 21:18:41)
丁寧な説明なんてありましたっけ?
そもそもこの案件は本来共同事業者の買取で終了予定だったのを
TRIADが買取契約を解除したことにより発生したリスクなので
投資家が背負うべきリスクではないのでは?
[1798] no name(2023-06-29 20:29:49)
財務状況変わらないて
配当分はトライアドの資産減るか負債増えるでしょ
[1679] カナメ先生(2023-06-28 09:56:39)
> 1625さん
ご意見ありがとうございます。
そもそもフェーズ2に進んで欲しくなかったわけではなく、予想外の事態(A社の存在、共同事業契約解除)になったので仕切り直しが必要になったという意味でした。
文章を少し修正いたしました。
[1630] no name(2023-06-27 19:27:35)
ご自分で情報発信してはいかがでしょうか?
[1625] no name(2023-06-27 18:38:23)
ここをオポチュニスティックな投資先として、アロケーションしてた投資家らフェーズ2に進んで欲しかっただろうし、リファイが投資家の総意で正解だったみたいや書き方は、よりcozuchiを陳腐化させそうで、やめて欲しい感じはあります
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