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COZUCHIの予告ファンドは驚きの条件!利回り10%×7年間に投資できるのか?

投稿日:2021年8月7日 | 執筆:カナメ先生
COZUCHI・品川駅前 再開発エリア3区分レジファンド

COZUCHIってなに?と思った方も多いと思いますが、不動産クラファン「WARASHIBE」の新しいサービス名です。9月1日からサービス名変更となります。

経営陣が刷新されたので、新たなコンセプトで再出発するようです。

ファンド詳細情報

ファンド名品川駅前 再開発エリア3区分レジファンド
利回り10%(インカム3%+キャピタル7%)
運用期間7年間
募集期間2021年9月15日 19:00 ~ 2021年9月21日 13:00
募集方式抽選
募集金額4,348万円
配当実施予定 2028年まで毎年10月末の計7回(初回は2022年10月末)
途中6回分はインカムゲイン3%のみ
その他LAETOLI株式会社も5,000万円の優先出資(一般募集とは別)

投資物件情報

物件築53年の区分所有マンション3室(合計61.51坪)
アクセス品川駅 徒歩4分
特徴再開発事業地内の物件
狙い権利変換による差額

所在地
品川駅西口再開発エリアの地図

世界有数の利用者数を誇るターミナル駅「品川駅」から徒歩4分の超好立地です。
品川駅は現在の新幹線だけでなく2027年にリニア開通を予定しています。

大規模再開発事業のスケジュール(敷地面積約17,000㎡)
高輪三丁目品川駅前地区市街地再開発スケジュール

[資料] 国土交通省 - 品川駅西口周辺の施設配置計画について

立地の良さから考えて空室リスクは低いです。

再開発事業がスタートして建物が解体される期間は、再開発事業組合から現在の賃料を前提とした補償がされることが一般的なので、安定的な収入が見込めます。

権利変換
権利変換の説明図

・再開発事業後に完成する新築マンションと同じ面積での交換
・仕入金額:160万円/坪
・新たに得られる新築マンションの相場:580万円~680万円/坪
・キャピタルゲインの18%相当額を上限なしに配当
・想定① 坪単価700万円で売却 → 利回り12%
・想定② 坪単価600万円で売却 → 利回り10%
・想定③ 坪単価300万円で売却 → 利回り5%
・想定④ 坪単価120万円で売却 → 利回り0%

懸念材料
・再開発事業がスケジュール通りに進捗しないケース
・7年後の日本経済の状況は分からない

7年間という長期運用期間に対しては換金制度で対応

当ファンドに関しては7年間という期間が運用最大の不安要素になります。
この部分に関してはCOZUCHIの換金制度がリスクヘッジになります。

換金制度
・マイページからいつでも申込可能な元本換金制度
・事務手数料は投資額の3.3%(税込)
・保有中の分配金は返金しなくてよい(年3%のインカムゲイン)

また、COZUCHIではセカンダリーマーケットを準備中とのことです。
セカンダリーマーケットが開始すれば投資家同士で出資分の売買が行えます。

プロジェクトの進捗次第では価値が高まることも考えられます。

カナメ先生の見解

魅力的ですが、とても判断の難しいファンドを投入してきました。

「利回り10%は凄いし、利益根拠も明確」
「運用期間7年間は長すぎる」
「長期に渡って資本を拘束されるからこその高いリターン」
「このような投資機会に参加できるワクワク感」
「キャピタルロスのリスクは低い」
「LAETOLIが5,000万円出資するなら自信があるんだろうな」
「今の段階ではCOZUCHIを全面的に信用することはできない」

このような思惑が入り混じっています。

個人の投資方針としては手堅く運用がモットーなので、このようなファンドに大きく投資するつもりはありません。

しかし、「COZUCHIのファンドを保有することで、色々な投資手法が勉強できる」という意図で、少額は応募しようと考えています。

どれくらいの応募があるのか楽しみです。

COZUCHI(WARASHIBE)の公式サイト

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この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴21年。ソーシャルレンディング歴6年。運用資産3.5億円以上。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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[8119] カナメ先生(2021-09-18 09:36:13)
すでに10倍(4.45億円)の応募となっています。
私は予定通り少しだけ応募しました。
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