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自己資本約7億円のTRIAD社は本当に10.5億円もの劣後出資を出せるのか?

投稿日:2022年5月3日 | 執筆:カナメ先生
TRIAD社

COZUCHIとTRIAD社から代々木公園事業用地ファンドに関する様々な情報が公開されました。せっかく多くの人が注目しているファンドなので、これを題材として不動産クラファンへの理解を深めていければと思います。

公式発表
TRIAD社:代々木公園事業用地ファンドの劣後出資詳細について
COZUCHI:代々木公園事業用地ファンドについて
COZUCHI:投資家保護のための様々な取り組みについて

投資家の劣後出資に対する不安の声(当サイト掲示板より)

自己資本何億の会社だっけ?

零細企業が100億も運用する
劣後出資もない袖は振れないもんな
わからん

BSとPLをみて、案件の自己資金を考えて、何も気づかないのでしょうか?
気付かないんであれば、または気づいても触れないのであれば
仕方ないですね?

劣後出資まかなえる資産がなく、実際は机上の空論って事かな?
それはかなり前からだが

ちょっと待てキャピタルは売却額が36億から上の1/4を投資家に分配?
あるいは46.5億から上を分配?
利回りがキャピタル出た場合しかほぼ出さなくて良いわけだから、劣後出資10億とはいえ実際に供託の必要などないのか?

劣後部分についてCOZUCHIへ質問メールを送りました。

対象ファンドの基本情報

ファンド名代々木公園事業用地
利回り10.0%(キャピタル9.9%+インカム0.1%)
運用期間12ヶ月
募集金額36億円
募集方式先着
募集期間 2022年5月5日 12:00 ~ 2022年5月24日 13:00
備考①劣後出資比率22.6%
備考②キャピタルゲインの25%を上限なしで配当
事業者株式会社TRIAD

劣後出資比率は22.6%なので、劣後出資額は10億5,000万円(事業総額46億5,000万円)となります。

TRIAD社の貸借対照表

TRIAD社の貸借対照表(決算情報)

不動産クラファン投資家に理解しやすい項目になっています。株主資本6.96億円という数字だけを見ると不安になりますが、出資受入金38.45億円(社債)も劣後出資として利用できます。

TRIAD社の「劣後出資」に対する説明

・本件の劣後出資は当社純資産と大口投資家への社債発行により既に10億円を用意
・LAETOLI社により信託口座への入金確認が済んでいる
・BSの「その他の負債」は金融機関や投資家からの借入
・金融機関からの借入については、すべて不動産を担保とする借入
・COZUCHI案件に関しては金融機関からの借入は一切ない(抵当権設定もない)

「社債を劣後出資に当てている」「COZUCHI案件に関しては抵当権設定がない」という2点がポイントです。抵当権設定は登記簿で確認することが可能です。

COZUCHIの「劣後出資」に対する説明

・改めてTRIAD社に対して財務状況や劣後出資の状況について情報開示を求めた
・劣後出資最低額10億5,000万円が信託口座に入金されていることを確認
・劣後出資最低額から9億円が対象不動産の売買契約手付金として支払済みを確認

COZUCHI側からも「劣後出資最低額が信託口座に入金済み」であることが確認されています。売買契約手付金の支払いも確認できています。

自己資本以外を劣後出資に当てることは何も問題ないのか?

たしかに社債は自己資本とは異なり「返さなければいけないお金」です。
お金を返さなければ倒産ということになります。

しかし、今回のファンドに関しては自己信託スキームが採用されているため、TRIAD社が倒産した場合でも投資家の対象物件に対する権利は確保されます。そして、その権利は劣後出資より優先されます。

自己資本のほうが安心感はありますが、劣後出資の調達方法が社債であっても、劣後出資の役割を果たしてくれることに変わりはありません。

カナメ先生の見解

①事前にファンド情報が公開される
②投資家が疑問や不安を指摘する
③ファンド運営会社が疑問や不安に答えてくれる

今回は36億円という前代未聞の大規模ファンドだけに、事前に運営会社が投資家の不安に答えてくれて良かったです。ただし、劣後出資に問題がないからといって優れたファンドとは限らないので注意してください。

また、優れたファンドだから絶対に安全というわけでもありません。

何度も言っておりますが、適切な分散投資を怠らないように気を付けてください。

評価ACOZUCHI(こづち)の公式ホームページ

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カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴21年。ソーシャルレンディング歴6年。運用資産3.5億円以上。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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[634] カナメ先生(2022-05-05 10:06:01)
> 596 AKさん
記事がお役に立てたようで嬉しいです。
今後もソーシャルレンディングや不動産クラファンの理解を深めるのに役立つ記事を公開していけるように頑張ります。

> 590さん
COZUCHIとTRIAD社はレスポンスが早いので好印象です。

[596] AK(2022-05-04 09:48:37)
カナメ先生、
調査をしてくださってありがとうございます。
投資に絶対はありませんので慎重に行う必要ありますが、安心材料が増えてとてもありがたく思いました。
これからも継続して、ソーシャルレンディング投資の学校を拝見させていただきます。
[590] no name(2022-05-04 01:03:01)
自己信託スキームを信頼するならば少なくともこのファンドに投資する限りにおいてTRIAD社の自己資本比率を心配しなくてよさそうですね。

またTRIAD社の投資家に対する迅速な回答も的を射ており、真摯な対応でした。

老婆心ながらCOZUCHI投資家よりハイリスクとなる社債を受け持つ大口投資家は
一体いくらの高金利を提示されているんだろうか、など考えてしまいました。
ノンリコースの劣後負担となっていますからね。
これはCOZUCHIで投資する側にとっては関係ないことかもしれませんが。

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