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COZUCHIの下赤塚ファンドはなぜ年利14.5%となったのか?売却活動をチェック

投稿日:2022年10月20日 | 執筆:カナメ先生
下赤塚ファンドの投資物件

COZUCHIのブログで「下赤塚ファンドが実績利回り14.5%になった理由」という記事が公開されていました。ファンド募集時の情報と照らし合わせて、売却までの経緯を解説します。

ファンド情報(募集当時)

ファンド名下赤塚 一棟マンション
利回り6.0%(インカム3.5%+キャピタル2.5%)
運用期間3年間
募集金額2億5,000万円
募集方式先着
募集開始2021年11月1日(月) 19:00
劣後出資比率7.4%
備考①キャピタルゲインの25%を上限なしで配当
備考②6ヶ月ごとに手数料無料の換金期間あり

[参考記事] 下赤塚ファンド!賃料の大幅改善によるバリューアップが狙い

キャピタルゲインが期待できる要因
・住宅部分のマスターリース契約解除で収益率が15%以上改善
・住宅部分の賃料設定の見直しが可能
・1Fの店舗部分は大きなバリューアップが狙える(2倍ほどの話が出ている)
・大和ハウス工業によるグレードの高い仕様

当時は「魅力的なファンドだが資金不足により見送る」と書いています。
実際は5万円だけ投資していました。

資金不足と運用期間の長さを理由に少額しか投資しませんでしたが、「小型・魅力的・キャピタルゲイン狙い」のファンドには積極的に投資しようと思います。

カナメ先生の投資結果(下赤塚 一棟マンション)

2021年11月02日ファンド応募
2021年11月15日出資金の振込期限(50,000円)
2022年06月24日分配金(875円-178円=697円)
2022年06月24日売却契約締結日
2022年08月04日売買契約決済日(運用終了日)
2022年09月02日分配金(4,065円-830円=3,235円)
2022年09月02日元本償還(50,000円)

実質運用期間291日で4,940円(税引後3,932円)の利益となりました。
簡単に計算すると年利12.39%となりました。
十分なパフォーマンスです。

売却活動① マスターリース解除によるコストダウンに成功

運用開始してすぐにマスターリースの解除によるコストダウンに成功しています。

売却活動② 利益最大化のために別の売却戦略を検討

調査の結果、開発用地としてのニーズが高いことが分かりました。

それから約4ヶ月間はテナントとの交渉を進めましたが、合意形成にはかなりの時間を要する見通しとなり、リスクを避けるために当初の計画に戻りました。

開発用地としての売却に成功していればリターンが増えていただけに残念です。

売却活動③ リーシング&付加価値を加えたうえで売却

売却活動②の後、空室部分を定期借家の条件でリーシングするなどの付加価値を加えたうえで売却を進めました。

ターゲットは一般投資家や長期保有目的の不動産事業者などです。

約1ヶ月間の売り出し期間を経て、収益物件として売却に成功しました。

カナメ先生の感想

このように売却活動を詳しく教えてくれるのは非常に好感度が上がります。
読んでいて楽しいし不動産投資の勉強にもなります。

しかも、当初の計画とは異なる利益最大化を模索している点もありがたいです。

贅沢を言えば「住宅部分の賃料設定の見直し」や「店舗部分のバリューアップ」についても詳しく知りたかったところです。

COZUCHIには「不動産投資のプロの取引を疑似体験させてくれる」という部分に、条件面(利回りなど)だけではないメリットを感じています。

今後も詳しい情報公開を期待しています。

評価ACOZUCHI(こづち)の公式ホームページ

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この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴21年。ソーシャルレンディング歴6年。運用資産3.5億円以上。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[9199] no name(2022-10-24 11:47:17)
アルデプロと付き合いがある以上、上場は難しいでしょうなぁ。
魅力的なファンドを提供し続けて投資家の支持を得られても
延滞があれば一発で投資家から見放される。
こんなリスクの高い事業は早めに撤退したほうがいいよ。
[9041] no name(2022-10-20 20:38:45)
公表してたら出資はしてなかったな
実際アルデプロ露見してからは一切出資は止めた
[9026] no name(2022-10-20 18:11:18)
アルデプロが共同事業者だと募集前に公表してたら36億集まったか分からんし
アルデプロが16億+αで取得した土地を46億で購入することつつかれたら説明できないからでしょ
[9025] no name(2022-10-20 17:44:51)
共同事業やるにあたり、アルデプロの名前公表しない約定があったんやろ
何故公表してほしくないかは、やましい事あるかやましい事した自覚あるか
[9022] no name(2022-10-20 16:43:08)
売却活動の内容よりもアルデプロについて説明して欲しい
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