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WARASHIBEの利回り20%ファンドは怪しいのか?実質利回りや売却プランを分析

投稿日:2021年7月22日 | 執筆:カナメ先生
WARASHIBE 20%ファンド / 六本木 事業用地

不動産クラファン業界で注目を集めているWARASHIBE(わらしべ)から驚きの高利回り20%ファンドが登場しました。

数値の派手さに惑わされずに、

「なぜ今回はキャピタルゲイン想定の利回り表示なのか?」
「実質利回りは何パーセントになるのか?」
などの気になる点を丁寧に調べていきたいと思います。

ファンドの基本情報

ファンド名六本木 事業用地
想定利回り 20%
インカムゲイン2.5%+キャピタルゲイン17.5%
運用期間3ヶ月
募集開始2021年9月1日(水)19:00
配当実施日2022年1月19日
募集方式先着順および抽選
募集金額3億円

投資物件情報

所在地東京都港区西麻布3丁目20-14
最寄駅東京メトロ日比谷線「六本木」駅 徒歩8分
土地面積305.32㎡
容積率600%
構造鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付5階建
延床面積1,336.68㎡
竣工日1963年1月

WARASHIBE「六本木 事業用地」の地図

なぜ今回はキャピタルゲイン想定の利回り表示なのか?

今回のファンドは期間内で売却できる見通しが高いということでしょう。
期間内売却の根拠を3つほど解説します。

根拠① すでに購入希望の反応が数多くある
当物件にはすでに下記のような購入意向表明があります。ファンド事業者は購入意向表明より高い金額での売却が可能だと考えており、この場合はキャピタルゲイン配当が増えることとなります。

会社概要不動産事業者
資本金約4.8億円
売上約116億円
購入意向金額19億円

根拠② 区分所有のため割安取得
ファンド事業者はもともと「土地の全て」と「建物の1/2」を長期保有の前提で所有していましたが、2021年5月に残りの区分建物の1/2も購入しました。

区分所有の場合、建替えが容易ではないため割安で取得しています。

ファンド事業者が区分所有建物の全所有権を取得できたことにより、建替え等の開発が可能になり、土地の本来持つ価値を実現することが可能になりました。

区分所有建物買増のスキーム図

根拠② 事業用地として売却が可能

当物件の入居テナントは全て賃貸借契約となっています。2023年6月末日に全テナントが契約期間満了により退居するため、建物を取り壊して事業用地としての売却が可能となります。

また、物件のある六本木一等地エリアは非常に需要が高く、開発可能な更地がほとんどない状況です。

利回り20%は本当なのか?実質利回りは何パーセントなのか?

想定利回り20%
運用期間3ヶ月(9月21日~12月20日)
募集開始2021年9月1日
出資金振込日2021年9月8日~9月15日
配当実施日2022年1月19日

出資金振込最終日から配当実施日までの資金拘束日数は126日になります。
この拘束日数を基準に考えると実質利回りは14.5%になります。

100万円を投資した場合は約4ヶ月後に5万円(税引前)の利益となります。

カナメ先生の見解

運用期間は3ヶ月と短いものの、資金拘束期間4ヶ月で約5%の利益が得られる驚きのハイリターンファンドです。

・利回り20%のハイリターン(実質利回り14.5%)
・キャピタルゲイン配当が増える可能性もある
・すでに購入意向表明が複数社からある
・売却できなくてもインカムゲインは得られる
・六本木一等地の極めて希少性が高い事業用地
・手数料3,300円で途中解約が可能
・募集額3億円の大規模ファンドなので投資しやすい

これらの条件を考えると投資しない理由がありません。
新規投資家集めのキャンペーンファンドだと思われます。

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WARASHIBE(わらしべ)の公式サイト

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この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴17年。ソーシャルレンディングへの投資額はトップクラスの個人投資家。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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