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京都「ANAクラウンプラザホテル」の追加募集23.5億円ってどういうこと?

投稿日:2023年8月11日 | 執筆:カナメ先生
(本記事はアフィリエイトURLを含みます)
京都「ANAクラウンプラザホテル」バリューアッププロジェクト 敷地共有持分 追加買取

COZUCHIの「72億円を1時間50分で完売した記録的大型ファンド」に付随するファンドの募集が開始します。

今回の募集は23.5億円です。

果たして何に使うのか?
リスクは上がらないのか?

などの疑問を丁寧に解説します。

[関連記事] メインファンド(フェーズ1)の分析記事

ファンド詳細情報

ファンド名 京都「ANAクラウンプラザホテル」バリューアッププロジェクト
敷地共有持分 追加買取
利回り7.0%(キャピタル 6.9%+インカム 0.1%)
運用期間4ヶ月
募集金額23.5億円
募集方式先着
募集期間2023年8月14日 19:00
備考劣後出資比率 9.2%

投資物件
所在地京都市中京区堀川通二条下ル土橋町10番地
アクセス京都市営地下鉄東西線「二条城前」駅 徒歩2分
種別土地
敷地面積8,002.69㎡(敷地全体)
権利所有権(共有持分100分の68)

・ホテル名にANAの冠が付いているがフランチャイズ契約によるもの
・本物件の隣接地にはTRIAD社が運営する「HOTEL CANATA」がある

今回のファンドでは「敷地所有権における共有持ち分の68%」を取得します。

敷地共有持分 追加買取の説明図

メインファンドの3年計画

・バリューアップ後に売却しキャピタルゲイン獲得を狙う
・フェーズ1は借入併用型ファンドの組成準備期間
・フェーズ2に向けて既に複数の金融機関から借入の目処が立っている
・運用期間満了時にTRIAD社が取得(配当原資)

3年間のバリューアッププロジェクト説明図

今回の購入・今後の方針・配当原資

今回の購入
・地上権設定抹消登記請求事件が訴訟提起されていた
・訴訟提起者と利害関係が一致し、訴訟提起者の保有持分を取得することになった
・地上権設定抹消登記請求事件の訴訟が取り下げられた← 重要

今後の方針
・敷地所有権の共有持分残り32%を保有する共有者へ共有物分割請求訴訟を提起

フェーズ1の配当原資
・フェーズ2へリファンドする際に想定されるファンド売却益

投資家の反応と口コミ

京都ANAホテル追加ファンド
やはり此処は一筋縄ではいかないと思われ

案件様々進捗してる証拠です。
半島から権利奪取のため、出資しよう!

その先のフェーズ2は半島金融のメザニンローン(劣後出資)
だから出資しても意味ないよ
それにしてもANAホテルはこれで合計100億越えかな
これでも全ての権利手に入れたわけではないし
いったいいくらで売却するつもりなんだろう

4か月と短いけどフェーズ2までのつなぎのようなので
フェーズ2が集まれば問題無く償還される感じかな。

久しぶりに悪くない案件きたな
メインファンドの懸念点が若干緩和される内容なのもいい。
が、メインファンドの方に既にしこたま入れてる人はさらに追加で入れるか・・?
って感じだけも

COZUCHI・武藤弥社長のツイート

グッと進みましたよ京都。優秀な仲間がバッチリクロージングしてくれる嬉しさ。 僕は飛行機雲の上。

カナメ先生の見解

3年プロジェクト開始から5ヶ月にして大きな進展となりました。

2023年もCOZUCHIの快進撃は続いています。

あまり健全な考え方ではありませんが、フェーズ2へのリファンドにより配当原資が確約されているため、かなり安全性が高いファンドと言えます。

・好利回り(7.0%)
・配当原資が明確(フェーズ2へのリファンド)
・超好立地のホテル(元離宮二条城の目前)
・地上権設定抹消登記請求事件の訴訟が取り下げられた
・インバウンド回復(外国人観光客の大幅増)

現時点では総合的に「良いファンド」と判断します。
フェーズ2への繋ぎなので、利回り7.0%も妥当なところです。

もちろん、いかなるときも分散投資は忘れないように気を付けてください。

評価ACOZUCHI(こづち)の公式ホームページ

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この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴23年。ソーシャルレンディング歴9年。運用資産4億円以上。
IT会社経営、薬局経営、新築アパート投資、株式投資、REIT投資、クラファン投資などの幅広い経験が武器であり、「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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