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アップサイド報酬の期待大!COZUCHIの六本木 事業用地Ⅱ フェーズ2

投稿日:2022年5月14日 | 執筆:カナメ先生
COZUCHI 六本木 事業用地Ⅱ フェーズ2

COZUCHIの六本木 事業用地Ⅱの記事を書いてから約6ヶ月が経過しました。

今回は六本木 事業用地Ⅱの続きとなるファンド「六本木 事業用地Ⅱ フェーズ2」の解説です。フェーズ2における状況の変化に注目します。

ファンド基本情報

ファンド名六本木 事業用地Ⅱ フェーズ2
利回り10.0%(インカム0.1%+キャピタル9.9%)
運用期間6ヶ月
募集金額3億2,000万円
募集方式抽選
募集期間2022年5月23日 19:00 ~ 5月30日 13:00
劣後出資比率11.1%
備考キャピタルゲインの25%を上限なしで配当
ファンド運営TRIAD株式会社

投資物件情報

物件名六本木 事業用地Ⅱ
所在地東京都港区六本木七丁目
アクセス 東京メトロ千代田線「乃木坂」駅 徒歩8分
東京メトロ日比谷線「六本木」駅 徒歩3分
都営大江戸線「六本木」駅 徒歩3分
物件種別居宅・共同住宅
土地面積266.01㎡(うち事業者持分2分の1)

六本木 事業用地Ⅱの所在地

フェーズ1時点の情報:物件割安購入&物件売却のシナリオ

①共有持分を割安に取得
・六本木駅から徒歩3分の好立地
・全体約80坪の土地及び建物の共有持分1/2
・共有持分のため相場の約30%ディスカウントで取得
・共有物(土地、建物)の売却には共有者全員の合意が必要

共有持分の説明図

②どのようにして売却するのか?
・売却方法として下の図の4パターンがある
・❶❷が好ましいが共有者(A氏)の合意が必要

共有持分売却のシナリオ

③すでに共有持分に買付が入っている
・不動産事業者から共有持分に買付申込が入っている
・購入意向金額で売却した場合の想定利回りは約10%
・購入意向業者の購入意図は「A氏に対して共有物分割請求」を行う予定

※共有物分割請求 = 残りの不動産所有者に対して「不動産を自分一人の名義に分割させて欲しい」と申し出る行為。土地有効活用のため、昨今では裁判所を通じて認められるケースが多い。

④TRIAD社が共有物分割請求を行うケース
・A氏の反応次第ではTRIAD社が共有物分割請求を行う
・訴訟となった場合にはTRIAD社が本物件を買い取ることを予定
・本ファンドは「TRIAD社による評価見込額」から想定利回りを算出

フェーズ2時点の情報:売却シナリオの絞込み、面積増加、優先枠

前回ファンド(フェーズ1)はどうなるのか?
・フェーズ1は予定通りの配当(年利10%)で6月9日に運用終了の予定
・他の不動産事業者からの買付申込は見送り(事業利益の最大化)
・TRIAD社が評価額で買取をすることで予定配当を確保

フェーズ2の物件売却シナリオ
・共有所有者A氏が共有持分状態の解消に前向き
・売却シナリオ❶❷の蓋然性が高まった

再測量で敷地面積が増加する可能性
・公簿面積の80.6坪よりも約11坪広い約91坪となる可能性がある(仮測量の段階)
・2022年6月末に測量が確定する予定
・面積増加は資産価値の大幅な上昇に繋がる

優先枠について
・フェーズ1(六本木 事業用地Ⅱ)への出資額を上限に当選確定となる
・フェーズ1で落選した投資家からの応募は当選確率を上げる予定

投資家のコメント

事業者は、フェイズ2に移行しないでフェイズ1で終わらせてしまってから売却した方がキャピタル配当を出資者にしないで済むのに、しっかりフェイズ2に移行するってことは凄い誠意を感じるけどね。
【2022年5月14日 1:56】

「たしかに」と感じるコメントでした。

営利法人なので法に触れない範囲であれば自社の利益を追求するのは仕方ないところですが、今のところTRIAD社は「投資家と共存共栄していく」という一貫性のある姿勢を見せてくれています。

カナメ先生の見解

「A氏が共有持分状態の解消に前向き」
「敷地面積が増加するかも」

呆れるほど次々と美味しい話が出てきます。
これがTRIAD社の実力ということでしょうか。

今回ファンドの注目は「アップサイド報酬が発生する可能性が高い」ということです。非常にワクワクする状況です。

私は前回のファンドに当選しているので優先枠(10万円分)がありますが、こんなことならもっと大きく投資しておけばよかったと欲にまみれたことを考えています。

[参考記事] COZUCHIの六本木 事業用地Ⅱは共有物分割請求で利益を狙う

評価ACOZUCHI(こづち)の公式ホームページ

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この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴21年。ソーシャルレンディング歴6年。運用資産3.5億円以上。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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