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COZUCHIの湯島事業用地フェーズ1を分析!駅直結の好立地でアップサイドも期待

投稿日:2022年7月26日 | 執筆:カナメ先生
湯島 事業用地 フェーズ1

COZUCHIから新ファンドの登場です。
利回り6.0%ですがアップサイド報酬が期待できるファンドです。
かなりの大規模ファンド(22億円)なので、どの程度の応募があるか楽しみです。

ファンドの基本情報

ファンド名湯島 事業用地 フェーズ1
利回り6.0%(キャピタル5.9%+インカム0.1%)
運用期間18ヶ月
募集金額22.0億円(一般枠 11億円・優先枠 11億円)
募集方式抽選
募集期間 [一般枠] 2022年8月6日 19:00 ~ 8月12日 13:00
[優先枠] 2022年8月3日 19:00 ~ 8月05日 13:00
備考①劣後出資比率12.0%
備考②キャピタルゲインの25%を上限なしで配当
事業者株式会社TRIAD

投資物件情報

所在地東京都文京区湯島3丁目
最寄駅 東京メトロ千代田線「湯島」駅 徒歩1分
土地面積613.14㎡(敷地全体)
構造鉄筋鉄骨コンクリート造陸屋根地下1階付8階建

・湯島駅直結の希少性の高い物件
・湯島は超都心ではないがアクセスの良い23区内の駅
・本物件の半径500m圏内には5つの駅がある
・開発用地として買取を希望する大手デベロッパーが既にいる
・ローソンの左隣が東京メトロ「湯島駅」の5番出口

湯島 事業用地 フェーズ1の外観写真1 湯島 事業用地 フェーズ1の外観写真2

共同事業について

・当プロジェクトは18ヶ月契約の共同事業
・利益はTRIAD社と共同事業者間で折半
・共同事業者が権利交渉の実務とそれに掛かるコストを負担
・共同事業者は過去にTRIAD社と共同事業を行った実績がある

共同事業契約での役割

シナリオ① 開発用地として売却というベストシナリオ

・権利交渉するテナントは10件ある
・最終的に開発用地としての売却が目標
・既に大手デベロッパーから開発用地として買い取りたい意向がある
・ベストシナリオが成功すればアップサイド報酬が期待できる

シナリオ① 開発用地として売却

シナリオ② 権利交渉が未完了状態で期限を迎えた場合

・共同事業契約は18ヶ月
・契約終了時は定めている金額で共同事業者が買い取るオプションがある
・オプションによる売却時の配当利回りは6.0%を確保
・共同事業者は権利交渉コストを先に負担しているので買い取る蓋然性は高い
・TRIAD社の判断での共同事業契約の期間延長も可能
・他の不動産事業者への引き継ぎによる売却も可能であると考えている

シナリオ② 共同事業者による買取オプション及び他への売却

リスクヘッジシナリオ:TRIAD社が収益物件として売却

・共同事業者によるオプション買い取りが行われなかった場合を想定
・収益物件としての売却への方針転換
・権利交渉コストがかかっていないため方針転換が可能
・建物の管理コストが約40%削減できる見込み
・隣接しているビルの成約事例から表面利回り7%ほどの収益物件になる

収益物件への方針転換によるリスクヘッジ

カナメ先生の見解

・利回り6.0%は悪くない(アップサイド報酬あり)
・一番のリスクは物件保有リスク(劣後出資12%あり)
・3つの明確なシナリオが用意されている

今回も説得力のある不動産投資プロジェクトです。

シナリオ②の「TRIAD社の判断での共同事業契約の期間延長も可能」という部分が不安でしたが、その場合はファンドをクローズ(TRIAD社が買い取り)して、フェーズ2として再募集するということなので安心しました。

毎回お伝えしていることですが、COZUCHIもTRIAD社も未上場企業です。
事業者分散とファンド分散を怠らないように気を付けてください。

評価ACOZUCHI(こづち)の公式ホームページ

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この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴21年。ソーシャルレンディング歴6年。運用資産3.5億円以上。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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[4921] no name(2022-07-31 19:45:36)
湯島の場所はいいね。ただ、台東区の空室率が高いのが怖い。
港区から台東区のラインは新しいオフィスビル作り過ぎ
[4700] カナメ先生(2022-07-28 09:23:10)
> 4617さん
> 4621さん
ありがとうございます。助かります。
[4621] no name(2022-07-27 00:11:40)
油島残ってるよ油島
[4617] no name(2022-07-26 21:20:10)
「油島」ってどこやねん。
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