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COZUCHIの西麻布ファンドを分かりやすく解説!利回り6~10%超の3シナリオ

投稿日:2022年2月3日 | 執筆:カナメ先生
COZUCHI 西麻布 一棟マンションファンド

COZUCHIから待望の新ファンドが登場しました。
色々な案件の可能性がありながらも流れたりを繰り返していたそうです。

今回は権利関係(共有持分)に投資妙味のある「西麻布 一棟マンション」です。
利回りは6.0%、キャピタルゲイン配当あり、募集額7億円の大型ファンドです。

応募開始は2022年2月7日(月)19時です。

ファンド詳細情報

ファンド名西麻布 一棟マンション
利回り6.0%(キャピタル4.5%+インカム1.5%)
運用期間12ヶ月
募集金額7.0億円
募集方式抽選方式
募集期間2022年2月7日 19:00 ~ 20222年2月14日 13:00
劣後出資比率11.4%
備考キャピタルゲインの25%を上限なしで配当
ファンド運営株式会社TRIAD

投資物件情報
物件名西麻布 マンション40b
所在地東京都港区西麻布4丁目
アクセス日比谷線「広尾」駅 徒歩7分ほか
種別区分所有建物の1区分
土地面積678.77㎡(全体)
延床面積989.91㎡(全体)
構造鉄筋コンクリート造

・西麻布は「六本木、青山、白金」と並ぶ港区の人気エリア
・全体約205坪ほどある土地及び建物の共有持分の約8割
・共有持分での取得のため、相場より約38%ディスカウントした価格で取得

西麻布 マンション40bの外観(1)西麻布 マンション40bの外観(2)

西麻布 マンション40bの地図

割安で取得できた理由(共有名義の不動産)

今回投資する物件は「共有名義の不動産」です。
共有名義のため「共有物の売却には共有者全員の合意が必要」です。
この制約により相場より低い価格(38%OFF)で取得することができました。
不動産会社としては制約を解消して、物件を売却することがミッションとなります。

共有名義の不動産の説明

EXITのための3つのシナリオ

① 賃料のバリューアップ後に売却(想定年利6%)
② 残りの共有持ち分20%を買い取って相場で売却(想定年利10%超)
③ 共有持分を解消し、完全所有権にして売却(想定年利7.5%)

シナリオ① 賃料のバリューアップ後に売却(年利6%)

・前所有者の自己利用等があったため賃料収入が相場より低かった
・取得後リテナントを行うことで収益物件として大きく収益性が改善
・現況に比べ約2倍ほどの賃料収入が見込んでいる
・TRIAD社が自ら当該見込評価額により買い取りたいという意向がある

現実的なシナリオです。自己利用には「賃料が発生しないもの」と「一部の共有持分に割安な賃料を払って利用していたもの」があるようです。

シナリオ② 残りの共有持分を買い取って売却(年利10%超)

・買取に成功すれば物件全体として適正価格での売却が可能
・残りの共有持分の所有者は2名のみ(合計20%)
・1名に関しては交渉の最終フェーズに入っている
・西麻布の好立地×約205坪の希少性により高値売却の見込み

最高のシナリオです。
交渉先は2名のみなので可能性はあると思います。

共有持ち分の買い取り

シナリオ③ 共有持分を解消し、完全所有権にして売却(年利7.5%)

・解消に成功すれば部屋ごとに売却することが可能になる
・共有物の分割請求には法的な強制力がある
・昨今の共有物分割請求は基本的に問題なく分割が認められる状況が通例
・訴訟となった場合にはTRIAD社が当該評価見込額で買い取りを予定

国の方針としても、各所有者のメリットを考えても十分に現実的です。

共有持ち分の分割請求

カナメ先生の見解

楽しみにしていたCOZUCHIの新ファンドです。
あいかわらず面白いファンド(得意の共有持分)ですね。

前提として好立地のマンションなので下値への安心感があります。

また、3つのシナリオのどれも説得力があり、ワクワクします。

買い進めようとしていたロードスターキャピタルの株式が上がってしまったので、当ファンドには少し多めに投資してみようと思います。

評価ACOZUCHI(こづち)の公式ホームページ

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カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴21年。ソーシャルレンディング歴6年。運用資産3.5億円以上。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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