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COZUCHIの利回り20%ファンドが10億円に増額!意図や安全性を解説

投稿日:2021年8月12日 | 執筆:カナメ先生
COZUCHIの港区六本木エリア都心一等地の事業用地ファンドx

COZUCHI(WARASHIBE)の利回り20%ファンドの募集額が3億円から10億円に激増したことにより投資家から驚きと不安の声が上がっています。

現時点の公開情報では正確な意図や安全性を読み解くことは困難ですが、自分の考えをありのままに書いてみます。

投資判断の参考になれば幸いです。

[以前の記事] WARASHIBEの利回り20%ファンドは怪しいのか?

ファンドの詳細情報

ファンド名六本木 事業用地
想定利回り 20%
インカムゲイン2.5%+キャピタルゲイン17.5%
運用期間3ヶ月
募集開始2021年9月1日(水)19:00
配当実施日2022年1月19日
募集方式抽選
募集金額3億円 → 10億円
劣後出資比率20%

投資物件情報
物件名梅田ビル
所在地東京都港区西麻布3丁目20-14
最寄駅東京メトロ日比谷線「六本木」駅 徒歩8分
土地面積305.32㎡
容積率600%
構造鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付5階建
延床面積1,336.68㎡
竣工日1963年1月

ポイント
・すでに購入意向表明が複数社からある
・2023年6月末日に全テナントが契約期間満了により退居
・退居により建物を取り壊して事業用地としての売却が可能となる
・六本木一等地の極めて希少性が高い事業用地
・所有者が分かれていたため割安で取得できた

募集額増額の理由

アンケート結果において、総額約10億円(五反田・武蔵新城出資者から5億円、五反田・武蔵新城出資者以外の投資家から5億円)の投資需要がありましたことを受け、本ファンドは募集金額を下記の通り増枠致します。
【COZUCHI公式サイトより引用】

「投資家の需要を確認できたため増やした」ということです。

最初から10億円にしなかったのは「完売にならないことによるイメージの悪さ」を恐れたということでしょうか。

10億円と言うことは3ヶ月で5,000万円の収益分配金を投資家に払うことになります。 非常に大きな負担です。

登記簿取得について

登記情報提供サービスで土地と建物(東京都港区西麻布3丁目20-14)の登記簿を取得しようと思ったのですが、「該当なし」と表示されてしまいました。

COZUCHIに問い合わせたところ、とても丁寧に教えていただきました。

ファンドページに載っているような住居表示と登記簿謄本に表示される「地番」は似ているのですが微妙に違います。投資家さんが謄本を取得される前提ならファンドページに地番を書いても良いのですが、そうすると一般の地図表示が変わってくるので各社、住居表示としています。
【COZUCHIの回答】

COZUCHIに教えてもらった通りに登記簿を取り直したところ、ファンド運営会社のTRIADが所有していることを確認できました。

ファンド説明の通り、2者からそれぞれの持分を購入しています。

近隣の不動産の価格調査

アットホームで近隣の物件「港区西麻布2丁目ビル」が売りに出されていたので比較してみました。

西麻布のビル所在地

物件COZUCHIファンド比較対象物件
地図上赤枠の星マーク紫枠の星マーク
竣工1963年1月1965年8月
土地面積305.32㎡34.06㎡
容積率600%600%
建物5階建5階建
延床面積1,336.68㎡125.49m²
価格12億円(※)3億8,000万円

※募集額+劣後出資

土地面積(8.96倍)を考えると妥当性のある価格だと思われます。

カナメ先生の見解

特に問題となるような事柄の発見はありませんでした。
楽しめる範囲で投資しようと思います。

ただし、どれだけ「問題のないことの証拠」や「合理的っぽい判断材料」を積み重ねても、予期せぬことが起こるのが投資と言うものです。

・好立地の価値のある不動産であること
・不動産クラファンなので透明性があること
・キャンペーンファンドであること(COZUCHI初回ファンド)
・3ヶ月の短期運用であること

このようなときは大きな視点で見ることが有効です。

不動産クラファン業界全体を俯瞰で見たときにCOZUCHIのファンドが飛びぬけた条件であることは明らかです。

何か起きたときに人生が変わってしまうような金額を投資するのは避けてください。

COZUCHI(WARASHIBE)の公式サイト

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カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴21年。ソーシャルレンディング歴6年。運用資産3.5億円以上。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[6215] カナメ先生(2021-08-14 09:22:51)
キャンペーンの情報、TOPページで見やすく変更されたようです。
また、余りについて問い合わせたところ、「今はまだ空きがあり、2度目の増枠を検討している」とのことです。
[6123] カナメ先生(2021-08-13 09:41:35)
> 6121さん
抽選方式のようです。
どれぐらい応募が集まるのか気になります。

> 6088さん
TOPページのNEWS(回転するテキスト)に載っています。
一応、詳細ページのURLも載せておきます。
https://warashibe.co.jp/news/42

> 6077さん
はい。COZUCHIのファンドは面白いので、
勉強のために少額ですが投資していく方針です。

[6121] no name(2021-08-13 09:31:42)
投資家アンケートで需要が見込まれたのであれば、クリック合戦にはならないまでも、比較的早期に埋まるでしょうね。
[6088] no name(2021-08-12 17:18:22)
Amazonギフト券2,000円分は今のHPにどこにも書いてないですが、まだやっていますか??
[6077] no name(2021-08-12 16:50:02)
カナメ先生出資されるんですね。
クリック合戦にはならないでしょうね。多額ですしね。
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