COZUCHIの利回り20%ファンドが10億円に増額！意図や安全性を解説

COZUCHI（WARASHIBE）の利回り20%ファンドの募集額が3億円から10億円に激増したことにより投資家から驚きと不安の声が上がっています。

現時点の公開情報では正確な意図や安全性を読み解くことは困難ですが、自分の考えをありのままに書いてみます。

投資判断の参考になれば幸いです。

[以前の記事] WARASHIBEの利回り20%ファンドは怪しいのか？

ファンド名	六本木 事業用地
想定利回り	20% インカムゲイン2.5%＋キャピタルゲイン17.5%
運用期間	3ヶ月
募集開始	2021年9月1日（水）19:00
配当実施日	2022年1月19日
募集方式	抽選
募集金額	3億円 → 10億円
劣後出資比率	20%

・すでに購入意向表明が複数社からある
・2023年6月末日に全テナントが契約期間満了により退居
・退居により建物を取り壊して事業用地としての売却が可能となる
・六本木一等地の極めて希少性が高い事業用地
・所有者が分かれていたため割安で取得できた

「投資家の需要を確認できたため増やした」ということです。

最初から10億円にしなかったのは「完売にならないことによるイメージの悪さ」を恐れたということでしょうか。

10億円と言うことは3ヶ月で5,000万円の収益分配金を投資家に払うことになります。 非常に大きな負担です。

登記情報提供サービスで土地と建物（東京都港区西麻布3丁目20-14）の登記簿を取得しようと思ったのですが、「該当なし」と表示されてしまいました。

COZUCHIに問い合わせたところ、とても丁寧に教えていただきました。

COZUCHIに教えてもらった通りに登記簿を取り直したところ、ファンド運営会社のTRIADが所有していることを確認できました。

ファンド説明の通り、2者からそれぞれの持分を購入しています。

アットホームで近隣の物件「港区西麻布2丁目ビル」が売りに出されていたので比較してみました。

物件	COZUCHIファンド	比較対象物件
地図上	赤枠の星マーク	紫枠の星マーク
竣工	1963年1月	1965年8月
土地面積	305.32㎡	34.06㎡
容積率	600%	600%
建物	5階建	5階建
延床面積	1,336.68㎡	125.49m²
価格	12億円（※）	3億8,000万円

※募集額＋劣後出資

土地面積（8.96倍）を考えると妥当性のある価格だと思われます。

特に問題となるような事柄の発見はありませんでした。
楽しめる範囲で投資しようと思います。

ただし、どれだけ「問題のないことの証拠」や「合理的っぽい判断材料」を積み重ねても、予期せぬことが起こるのが投資と言うものです。

・好立地の価値のある不動産であること
・不動産クラファンなので透明性があること
・キャンペーンファンドであること（COZUCHI初回ファンド）
・3ヶ月の短期運用であること

このようなときは大きな視点で見ることが有効です。

不動産クラファン業界全体を俯瞰で見たときにCOZUCHIのファンドが飛びぬけた条件であることは明らかです。

何か起きたときに人生が変わってしまうような金額を投資するのは避けてください。

COZUCHI（WARASHIBE）の公式サイト