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TRIADとアルデプロの関係について!COZUCHI・代々木公園事業用地ファンド

投稿日:2022年8月18日 | 執筆:カナメ先生
COZUCHIの代々木公園事業用地ファンド

COZUCHIが2022年5月に募集した超大型ファンド(36億円)がアルデプロ関係の物件(※)ということで物議を醸しています。

※アルデプロ → 合同会社富ヶ谷再開発 → 合同会社NK6号 → TRIAD
※合同会社NK6号は「合同会社睦月マネジメント」という名称だった

そこで、TRIADとアルデプロに関する私なりの見解を述べていきます。

[参考ページ] 代々木公園 事業用地(COZUCHI)

アルデプロとは

maneoの川崎市病院跡地で注目を集めた上場企業です。

リスク管理研究所からは「事業停止処分や粉飾決算などを重ね、遵法精神に乏しい企業と言わざるを得ない」と評価されています。

[参考記事] アルデプロの怪しい噂を検証!秋元竜弥氏、粉飾決算、上場廃止など

調査① TRIAD運用ファンドの登記簿調査

TRIADが運用するファンドの登記簿を10件ほど取得してみました。
運用中 4件、運用終了 6件です。

購入元は様々な企業や個人となっています。

販売先は「新築分譲住宅事業者、マンションディベロッパー」などです。
上場企業も含まれています。
銀座EXITファンドはファイナンス的なスキームでした。

購入元と販売先に不審な点(一社集中など)は見当たりませんでした。

調査② Triad Financeとアルデプロの関係

2019年5月27日、Triad Financeが合同会社代々木開発の保有する「代々木会館の敷地」に14億円の根抵当権を設定しています。

約3年前にファイナンスでの取引がありました。

代々木会館の敷地

[参考ツイート] あくのふどうさんさん(@yellowsheep)

調査③ 代々木公園事業用地の売買履歴

・2020年2月までは医療法人財団荘敬会が所有
・2020年2月:アルデプロが「借入15億円+自己資金」で購入
・2020年7月:合同会社富ヶ谷再開発が約25億円で購入
・2021年7月:合同会社NK6号が購入
・2022年6月:株式会社TRIADが購入(事業総額46.5億円)

金額の跳ね上がり方が恐ろしいです。
再開発が進んだと考えて良いのでしょうか?

見解① アルデプロとの取引自体に問題は無い

評判の悪い会社から物件を購入しようとも投資として勝算があれば問題はありませんが、下記2点に関しては気になるところです。

・COZUCHI募集ファンドで断トツの募集金額の大きさ(36億円)
・共同事業者がアルデプロである可能性が高い

見解② リスクは高まる

TRIAD社に悪意はなく、勝算があるとしても、評判の悪い会社と関わることによりリスクが高まることは確かです。

自分は大丈夫という過信はリスクを高めます。

COZUCHIへの質問内容&回答時期

①maneoの川崎ファンドについてどのような印象を持っているのか?

②当案件で4割の損失が出た場合、COZUCHIやTRIADにどのような影響があるのか?

現在は社内会議を終え、TRIADへのヒアリングを進めている段階とのことです。
近日中に正式発表があると思われます。

カナメ先生の見解

不動産業界は海千山千の猛者たちが競い合っている世界です。
大きな利益を上げるためには評判の悪い企業との取引が必要になることもあります。

個人的には、COZUCHIの武藤社長とTRIADの倉持社長の信頼性は決して低くないと考えています。

しかし、アルデプロ絡みという事実が不安を掻き立てることも確かです。

最終的には「リターン」「事業者リスク」「ファンドリスク」などから、投資家自身が総合的に判断するしかありません。

私は途中返金を検討しましたが、今のところは保有を選択しています。
最悪の事態が起きてもリカバリーの出来る投資額という理由も大きいです。

今はCOZUCHIやTRIADの正式発表を待つばかりです。

評価ACOZUCHI(こづち)の公式ホームページ

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この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴21年。ソーシャルレンディング歴6年。運用資産3.5億円以上。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[5766] no name(2022-08-18 19:18:06)
市街化調整区域のあの土地に価値があると思う方がおかしい。maneoの問題点だよ。
[5757] no name(2022-08-18 18:51:28)
騙される方が悪いなんて理屈は法治国家では通してはいけない
[5754] no name(2022-08-18 18:43:58)
いや、maneoがちょろすぎたんだろ。不動産の見る目も貸付先を見る目もなかった。そしてそれに投資した人はもっと見る目がなかっただけ。
[5750] no name(2022-08-18 18:32:59)
この業界からしたらラッキーバンクが共同事業者ってのと同じようなもんだからな
[5749] no name(2022-08-18 18:28:26)
マネオと投資家を嵌め込んだ企業が共同事業者と公開していたら絶対出資しなかった
[5748] no name(2022-08-18 18:25:13)
アルデプロが拒否したのかな
[5746] no name(2022-08-18 18:21:01)
正確にはこちらは答えてもいいと思うけど許可が出なかったと言うニュアンスだったけどね。
[5745] no name(2022-08-18 18:17:12)
答えれない=やましいだからな
[5743] no name(2022-08-18 18:12:24)
東証上場だけを前面に企業名は答えなかったな。
生youtubeで質問したが、ダメって回答されたわ。
[5739] no name(2022-08-18 17:52:55)
他事業者、投資家を食い物にする、リテラシーもコンプライアンスもない企業が絡んでる時点で最上級の警戒に価するのは間違いない
言っちゃなんだが、詐欺師が関与してるって事だからな

解約違約金何%なんだろ
場合によっちゃ裁判すらあるな
前科あり企業と共同プロジェクトで、故意に告げなかったとみなせる
昇り調子のクラファンで利回り10%だけで十分なのに、更に不要とも思える過剰キャンペーンが引っ掛かってたが、こういう事か

[5738] no name(2022-08-18 17:39:31)
本当に劣後出資込みの金額で購入したのか?
元々36億、下手したら30億とかで購入してんじゃないのか?
アルデプロが最初20億ちょいで仕入れてから値上がりすぎだろ
しかもそれでと割安て
坪単価スゲー金額だったし怖いわ
[5736] no name(2022-08-18 17:34:25)
解約手数料は前は3%だったが、案件毎に違うのよな。
3%なら10万当選者はリスクなしで儲かるもんなw
[5732] no name(2022-08-18 16:54:15)
COZUCHIやTRIADがアルデプロを知らないということはないだろう
その場合代々木の追加取得ファンドの説明の整合性が取れなくなり
不動産特定共同事業法で禁じている虚偽勧誘に抵触する可能性が出てくる
果たしてどのような回答をするのだろうか
[5731] no name(2022-08-18 16:53:16)
私も買い取り申請一歩手前でしたが、公式の返答待つことにしました。
理由は同じく最悪の場合でも致命的な投資額ではないからです。
[5729] no name(2022-08-18 16:06:43)
買い付け金額がババ引いてる感が凄い…
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