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COZUCHIから2ファンドが同時公開!ザ・パークハウス市ヶ谷の店舗とオフィス

投稿日:2022年7月30日 | 執筆:カナメ先生
ザ・パークハウス市ヶ谷

COZUCHIから2ファンド同時公開のメールが届きました。
投資対象は「ザ・パークハウス市ヶ谷」の1F店舗と2Fオフィスです。

両ファンドとも基本条件(利回り 5.0%、運用期間 18ヶ月)は同じです。
また、今回もファンド運用はTRIAD社です。

ファンドの基本情報① 1F店舗

ファンド名市ヶ谷 区分店舗
利回り5.0%(キャピタル4.9%+インカム0.1%)
運用期間18ヶ月
募集金額1.7億円(一般枠 0.85億円・優先枠 0.85億円)
募集方式抽選
募集期間 [一般枠] 2022年8月13日 19:00 ~ 8月17日 13:00
[優先枠] 2022年8月10日 19:00 ~ 8月12日 13:00
備考①劣後出資比率10.5%
備考②キャピタルゲインの25%を上限なしで配当

ファンドの基本情報② 2Fオフィス

ファンド名市ヶ谷 区分オフィス
利回り5.0%(キャピタル4.9%+インカム0.1%)
運用期間18ヶ月
募集金額7.4億円(一般枠 3.7億円・優先枠 3.7億円)
募集方式抽選
募集期間 [一般枠] 2022年8月16日 19:00 ~ 8月19日 13:00
[優先枠] 2022年8月13日 19:00 ~ 8月15日 13:00
備考①劣後出資比率10.5%
備考②キャピタルゲインの25%を上限なしで配当

投資物件について

物件名ザ・パークハウス市ヶ谷
所在地東京都新宿区市谷本村町3‐23
最寄駅東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅 徒歩4分
面積1207.20㎡(敷地全体)
構造鉄筋コンクリート造
竣工2022年11月
ファンド①1階部分 142.47㎡(店舗)
ファンド②2階部分 620.17㎡(事務所)

・三菱地所レジデンスのブランドマンション
・築2年で投資部分は未使用状態
・仕入価格は相場の28%ディスカウント

なぜ未使用なのか?

前オーナー(売主)が自己利用を目的としつつ保有していましたが、結果的には利用しないまま売却となりました。

なぜ28%ディスカウントで仕入れられたのか?

・専門事業者が扱うには規模が小さい
・本物件の仲介業者とTRIAD社の関係性が強い(早期紹介)

相場基準は「周辺のビル等の売却成約事例」とされています。

アップサイドは期待できるのか?

想定より高く売れる可能性は低そうですが、早く売れるほど実質利回りが上がるところがCOZUCHIの長所です。

2フェーズの売却シナリオ

①開始から9ヶ月は「自己利用目的の一般法人向け」に売却を進める
②9ヶ月で売れない場合はテナントを誘致し、投資用不動産として売却

マイナス要因

管理規約による「店舗の営業時間の制限」があるため、コンビニ等の誘致は難しい状況です。保育所やハイクラスな学習塾などを想定しています。

1階での道路に面したテナントの場合、一般的には2階等の賃料水準の1.5倍~2倍程度が見込まれます。しかし、本物件に関しては「営業時間の制限」などを考慮して1.2倍ほどで想定しています。

カナメ先生の見解

最初は「利回りが低い」と感じましたが、三菱地所レジデンスのブランドマンションなら仕方のないところです。しかも、築浅で好立地です。

・ブランドマンション投資(高品質、築浅、好立地)
・5.0%でも決して低くない利回り(他不動産クラファンと比較)
・早期売却できれば実質利回りが高まる

COZUCHIをメイン投資先にするのであれば、高利回りのファンドだけでなく、このようなファンドにもコツコツと分散投資することをおすすめします。

私は契約した現物不動産の決済が終わるまでは大きく動けない状況です。
勉強目的で少しだけ応募する予定です。

評価ACOZUCHI(こづち)の公式ホームページ

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カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴21年。ソーシャルレンディング歴6年。運用資産3.5億円以上。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[4905] no name(2022-07-31 10:07:06)
4862
不動産わかってないねー
出回ってる情報で買う不動産会社なんてほぼいないよ。
色々な理由があって出回らない情報の案件を取得できる会社が強いのよ
[4903] no name(2022-07-31 09:41:42)
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13104/to_1001947232/

因みに上記同マンション売出中
坪565万円

[4902] no name(2022-07-31 09:37:17)
いや新築であの場所で坪400万くらいでしょ。
実際仕入れうまい。
レジデンスで普通に坪600万超えるくらいでは?
半年で売れれば利回り15%オーバーでしょ
[4896] no name(2022-07-31 06:01:52)
売れるの前提で募集してるんだからそうはならんでしょ
[4889] no name(2022-07-31 04:07:07)
否定的な書き込み多い中、売れたらコズチすげーってなるんかな?
[4865] no name(2022-07-30 19:20:15)
都心オフィスはマジで空室埋まらんから売れんよ
[4863] no name(2022-07-30 18:32:22)
コロナによるリモートワークの推進によって都心のオフィス需要はかなり落ち込んでるからね
果たして良い買い手が見つかるかどうか
[4862] no name(2022-07-30 18:24:19)
つまり売却時にもこの価格より高く売れる可能性はほぼない
ブランド築浅なら余計に情報は出回ってただろうから、この価格がまさに相場なんよ
[4861] no name(2022-07-30 18:21:12)
28%ディスカウントで仕入れたと言えば聞こえはいいが、要は買い手が居なかっただけだから、取得価格が需要と供給の価格
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