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実は狙い目!?COZUCHIの新宿区曙橋ファンドはベストシナリオの優先枠が美味しい

投稿日:2022年5月21日 | 執筆:カナメ先生
新宿区〈曙橋〉事業用地 フェーズ1

COZUCHIから新ファンドの募集が発表されました。
今回は新宿区曙橋エリアの事業用地です。

利回り10%ファンドを2連続で募集したCOZUCHIにしては地味な利回り(6.0%)ですが、投資妙味はあるのでしょうか。

ファンドの基本情報

ファンド名新宿区〈曙橋〉事業用地 フェーズ1
利回り6.0%(キャピタル5.9%+インカム0.1%)
運用期間12ヶ月
募集金額2.8億円
募集方式抽選
募集期間2022年5月30日 19:00 ~ 6月6日 13:00
備考①劣後出資比率22.2%
備考②キャピタルゲインの25%を上限なしで配当
事業者株式会社TRIAD

物件情報

所在地東京都新宿区住吉町
最寄駅 都営新宿線「曙橋」駅 徒歩3分
東京メトロ丸の内線「四谷三丁目」駅 徒歩10分
土地面積176.23㎡
延床面積724.31㎡(全フロア面積)
構造鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下1階付7階建
築年数41年

・COZUCHIが得意とする権利調整案件
約46%のディスカウントで仕入れ(築古と権利問題が要因)
・ディスカウントの元となる相場価格は「開発用地」を想定
・土地の所有権および底地権と区分建物の全8フロア中6フロア部分の所有権
・業界的にはワンルームマンション(投資用)の需要が高いエリア
駅徒歩3分の好立地(曙橋駅)
・曙橋駅からは「新宿駅まで3分、東京駅まで15分、渋谷駅まで18分」

新宿区〈曙橋〉事業用地 フェーズ1の所在地

売却シナリオ① 物件一体としての売却

・残り2区分を所有する区分所有者2名と協議を進める予定
・物件一体となればマンションデベロッパーが注目する案件となる

シナリオ①の説明図

売却シナリオ② 他の不動産事業者へ売却

・すでに10社を超える事業者から取得したいとの問合せがあった
・権利調整が進むほど価格が上昇する

シナリオ②の説明図

売却シナリオ③ 区分所有権ごとに売却

・一棟単位と比べると価格が下がるので売却しやすくなる
・需要への最適化によりバリューアップを進める
・周辺取引事例から区分での売却においても想定利回り6%は見込める

シナリオ⑤の説明図

投資家の反応(当サイト掲示板より)

新宿曙橋PJ始動!
また良い案件見つけて来たね〜

コヅチ入れすぎて6%じゃもう無理w

確かにCOZUCHIでは
6%だと通常レベルの案件に感じてしまう

カナメ先生の見解

COZUCHIが得意としている権利調整案件です。

立地的には六本木ファンドほど魅力的ではありませんが、駅徒歩3分を考慮すると十分に許容範囲です。

・権利関係を上手くまとめられれば大きな利益を狙える
・ベストシナリオが頓挫した場合でも利回り6%は確保できる想定
・劣後比率も大きい(22.2%)

一見するとCOZUCHIで利回り6.0%は地味ですが、ベストシナリオによる「次回ファンドへの優先出資枠」がポイントとなります。

しかも、上手くいかない場合でも利回り6%は確保できます。

利回り6%が原因で不人気になるのなら、むしろラッキーです。
私は積極的に投資(応募)する予定です。

評価ACOZUCHI(こづち)の公式ホームページ

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この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴21年。ソーシャルレンディング歴6年。運用資産3.5億円以上。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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