オーナーズブック（OwnersBook）掲示板

というのが、バレたから。

クラバンの板は、近所迷惑なほど、盛況。

大阪凸型地の裏側は、狭すぎて車は入れない私道。

場所が奥まった、ストリートビューで見られないところでしたので
今回見送りました。

募集の際、現地現況写真も見せて頂きたいところです。
でないと第二の【大阪ホテル素地】も起こりえないとも。。

24年に大阪を訪れる外国人客は5年ぶりに
過去最高を更新する見通し
大阪観光局は31日、
2024年に大阪を訪れる外国人客数が
1400万人になる見通しだと発表した。
新型コロナウイルス禍前の19年を14%上回り、
5年ぶりに過去最高を更新する。
円安で訪日需要が堅調なほか、
コロナ禍以降落ち込んでいた中国からのインバウンド
（訪日外国人）が今後回復すると見込んでいる。

大阪ホテル素地案件 評価額11億円。
連帯保証人付き。
回収が終わらないのが不思議だね。

物的資源がなければ、人的資源で少しづつ返すことだ。

払いも戻しできないのが残念

これは解釈次第、立場で景色は異なる。

利金未払い分や延滞金を求める意見だってある。
オナブはこれらを最後にどうやって交通整理するのか見物。オナブの真意がここで垣間見れる。

しかし、
大阪ホテル素地案件は評価額11億円が6.7億円と40％下回った。

なぜか

元本返還を求めて訴訟提起したのは、maneoがガイアファンディングセレクトファンドにより「【ガイア社向け】テキサス州米国不動産事業資金ローンへの投資」として募集したガイア社ノースデントン案件ファンドに関するものでした。
本ファンドは、投資家資金を責任財産（ガイア社の米国ノースデントン物件融資債権）に限定して融資に充てるもので、この責任財産限定特約付融資は、
事業者に対し、
①事業に収益性があれば、担保として提供する財産が少なくても無担保融資とすることで融資の道を開き、
②事業に失敗したとしても、責任財産を事業で取得する資産に限定することで事業者の生活を守り、
③事業への挑戦を行いやすくさせるものであり、
一方、投資家に対し、
④事業失敗によるリスクを負うことの対価として高利回りを提供し、
⑤事業収益性審査実施によって無担保融資を許す事業収益性の存在を確認し、
⑥融資後のモニタリング実施によって事業失敗リスクを抑え、
⑦たとえ事業が失敗したとしても、ファンド資金で購入された資産の処分による資金回収で全損を回避し、
⑧個人では難しい海外不動産投資案件への投資を行いやすくさせる
ことを特色とするファイナンススキームです。
上記⑤について、maneoのホームページにおいて「maneoの審査をクリアした事業性資金のみがファンドとして募集される」ことを表明し、上記⑥について、募集ページにおいて「投資家出資金がガイア社の米国不動産投資案件としての【ガイア社向け】テキサス州米国不動産事業資金ローンへの投資」であること、「当該ローンのガイア社責任財産が同社のノースデントン物件融資債権に限定される」こと、及び「本ファンドを善良なる管理者の注意をもって執り行う」ことを表示し、上記⑦について「ガイア社が購入不動産のノースデントン物件に担保を設定すること」を表示してファンド募集しました。
しかしながら、maneoの対ガイア社訴訟記録及びmaneo社内調査報告書から、実際には、
・ガイア社向けローンは、ノースデントン物件とは無関係の単なる無担保融資であったこと、
・ファンド運営は、ガイア社への信用を基礎とする、実質的な審査・モニタリングを行わないものであったことが判明しました。

裁判において、
maneoは、「投資家資金を募集ページ表示のとおり無担保でガイア社に融資を行ったにすぎず、募集ページ表示ノースデントン物件については一切関与しない」と開き直り、
裁判所は、「投資家がノースデントン物件とは一切関係のない単なる無担保融資に資金を投じる結果になったことについて、maneoがかかる運営を行ったことの責任を問うことはできない」というのが裁判官の良心（常識）としてmaneoの開き直りを支持するのみならず、あろうことか「maneoが単なる無担保融資としことは、投資家にとって有利な運営であった」との判断さえ示しました。

金融リテラシーに関する評判の通り、本裁判に関わった裁判官（延べ14人）は、本投資案件の全体像を理解できないのでしょう。
上記⑤、⑥及び⑦については、募集ページに個別・具体的に記載されていない限り、善管注意義務の対象範囲に含まれないと判断しました。ソーシャルレンディング事業の監督官庁である関東財務局がラッキーバンクに対する行政処分において金商法誠実公正義務を根拠に「二種業者は営業者の債権の保全・回収に関する善管注意義務を負担する」と判断したことを踏まえても、maneoが上記⑥及び⑦の義務を負わないことを確認したことになります。
一方、上記②に関し、募集ページに明記されていたにもかかわらず実際には融資契約に責任財産限定特約が付さていなかったことについて、裁判官は、⑥及び⑦に関し「募集ページに個別・具体的に記載されていない限り義務は存在しない」と判断した手前、maneoの当該業務不履行を何とか正当化する必要に迫られ、「当該特約のない単なる無担保融資とすることは、借り手を不利にさせ、貸し手（投資家）を有利にさせる不履行であるため、募集ページ表示と異なる運営であっても問題はない」との、事業性資金融資の仕組みの全体像を無視した信じられないような判断を行ったものと思われます。 ここまで倒錯的な判断となると、滑稽としか言いようがありません。
ソーシャルレンディングは、高利回りと引き換えにリスクを取る投資家を募集しやすく、また、事業資産以外の担保が不足する借手に対し事業性を評価して融資を可能とすることで、硬直的な担保至上主義から脱する新しい金融手段として有用になるものと思っていましたが、今回明らかとなった裁判官の良心（常識）では、担保に頼らない事業性評価に基づくファイナンスの仕組みを促進させるどころかむしろ抑制させる、すなわち、司法に判断を求めても、事業性を評価して無担保で融資するファンドへの投資は、ファンド運営者に対し、無善管注意義務を問うことのできない、無限定で資金を委ねるに等しいものと判断されるため、ソーシャルレンディングのスキームとして成立し得ないことになるのでしょう。
裁判官には、金融リテラシーが低いこともあって、根底に「努力せず金を得ようとするソーシャルレンディングの投資家など守るに値しない」との投資家に対する冷淡な考えがあるのかもしれません。
maneoは第1審の結審直前で私のmaneoでの投資履歴を何ら主張を付すことなく証拠としてのみ提出しましたが、投資家から資金を募集した者としての身の程をわきまえず、「原告も努力せず金を得ようとする投資家の一人です」と暗に主張することで、裁判官のこの冷淡な考え方が示されることを期待したのでしょう。
ガイア社に関する訴訟記録等により通常では得られない証拠資料があったことから訴訟提起してみましたが、残念ながら壁は厚かったです。

貸付額は担保物件の評価額の80％までとしています。物件売却価格の下落や諸費用が生じた場合でも、20％以内であれば投資家の皆様の元本は毀損しません。

貸し付け案件は100%不動産担保付き
OwnersBookの貸付型案件においては、100%不動産担保を設定しており、債務不履行が発生した際の債権回収の手段を確保しています。
配当・出資金返還の遅滞や、予定利息総額が下回る場合あり​

貸付先の財務・信用状況等の影響で配当や出資金返還が遅れる場合があります。また、予定の期日前に弁済されることで、貸付実行時点で予定されていた利息の総額を下回る場合があります。​

これで幕引きなのか5%余りだが、投資元本の残金が気になる・・・
だそうだが一方、

いつもOwnersBookをご利用いただきましてありがとうございます。

2024年5月○日にご依頼いただきました払戻手続が完了いたしました。
払戻手数料を控除した金額を、ご登録の口座に送金させていただきましたのでご確認ください。

払戻手数料につきましては、以下の通り領収いたしました。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

領収日 2024年5月○日
払戻手数料として、¥330領収いたしました

大阪案件、第1次売却より元本を回収完了。
本日、入金も確認。みんなで大家よりは良かった。

これで第2次最終投資の残と期間中の経過処理問題のみとなった。

俺たちのプライド

まだ君なら出来る筈だ
だって東大出のエリート集団だから頭脳集団のはず、AY社との交渉も最後まで諦めずにできるはずだよ

後は、残債についてもう少し返るのか、ほぼ無理だからもう返ってこないのかの報告だけだと思いますが。

↑とカナメ先生も記事で書いてるけど、2019年が11億円で2024年が6億円台の不思議には触れない。
知り合いの不動産会社に聞く限りコロナ前より安いホテル用地は有り得ないと。
大事なのは不動産の価値を見極めることだと思うのにこの結果にツッコまない不思議。

今後は債務不履行に基づく違約金や未返済債権につきまして、
引き続き回収の対応を進めてまいります。

地上げ成功を前提とした土地について、ホテルを建てることによって可能となる収益を織り込んで11億円と評価し、地上げが実現していない土地であるにもかかわらず融資実行時に担保設定するとしててファンドを募集した。

ホテル素地について、地上げは成功してファンド募集時の説明義務違反は解消されたものの、凸型地で斜線規制もあることからそこには当初計画したようなホテルを建てることはできず、その評価はファンド元本を大幅に下回るものにならざるをえなかった。

こうした杜撰なファンド運営にもかかわらず、損失を競売によって投資家に押し付けようとの当初の思惑も、裁判所の判断及び本掲示板における皆様の追及によってとん挫し、少なくとも「分配金を含めれば元本欠損はない」との体を取らざるを得なかったものと思われます。

凸型地であってホテル素地になり得ないことを克明に調査された方には感謝の念しかありません。

解決に時間がかかり資金が長期間塩漬けにされて投資家に多額の機会損失が生じたことも事実であり、今回の延滞事故の処理について、「さすがオーナーズブック」と評価する気にはなりませんが、元本欠損とならなかったことは幸いでした。
評判のいいオーナーズブックであっても、こうした杜撰なファンド運営をすることもあるとの実態に触れられたのはいい経験でした。

結果、投資家さんには、お金が戻るようですので
何よりではなかったかと存じます。

第18報
>売買金額は本日現在投資残高707.1百万円を下回るものの、
>OwnersBook評価額634百万円を上回るものであり、
>本契約締結が妥当であると判断しました。

適当にカット＆ペーストかな。

清算後のIRをお待ちしています
こういう話は早めにお願いしたいものだ
遅いとまた大阪無限ループが始まるよ

受け入れろ

今後は債務不履行に基づく違約金や未返済債権につきまして、引き続き回収の対応を進めてまいります。