LEVECHY（レベチー）掲示板

1番の着地点理想は渋谷建設の土地との合わせ技でしょう。開発計画といっても結局別荘しかないので渋谷建設の土地あたりは不足しているレストランや温泉の誘致、その奥に20個くらいの別荘を売り切れる強めの富裕層に販路を持つ会社に売ることでしょうね。

• 3,000㎡以上の土地開発行為（造成・区画整理など）
• 建築物の新築・増改築・外観変更（色彩変更含む）
• 15mを超える工作物の設置（塔・看板・高架構造など）

これらの行為には、ニセコ町への認定申請に加え、北海道への都市計画法第29条に基づく開発許可申請も必要です

主な提出書類（抜粋）

書類名 内容
認定申請書 建築・開発の概要を記載
配置図・立面図 敷地内の建物配置や外観を示す図面
緑化計画図 既存植生の保全・植栽計画（任意）
完成予想図 パースやイメージ図（任意）
開発行為許可証の写し 北海道からの許可証（必要な場合）

注意点

• 景観条例により建物の高さ・色彩・外壁後退距離などが制限されます。
• 事前相談が強く推奨されており、計画段階から町役場との協議が必要です。
• 許可を得ずに着工した場合、是正命令や罰則の対象となる可能性があります。

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直近の土地取引事例（2023〜2024年）

所在地 面積 坪単価 総額 特徴
字東山（駅徒歩30分） 1,000㎡（約302坪） 約79,000円/坪 2,500万円 準都市計画区域、長方形地形 A
字曽我（駅徒歩30分） 370㎡（約112坪） 約89,000円/坪 1,000万円 準都市計画区域、眺望良好 A
字富士見（駅徒歩13分） 210㎡（約63坪） 約94,000円/坪 600万円 駅近、住宅地 A
字近藤（駅徒歩60分） 660㎡（約200坪） 約50,000円/坪 1,000万円 都市計画区域外 A

高額事例は駅徒歩圏・眺望・整形地・準都市計画区域などの条件が揃った土地に集中しています。

レベチー13号の対象地との比較

• 対象地は約9,460坪（約31,280㎡）の大規模整形地。
• ニセコ中心部に近く、リゾート開発適地としての希少性が高い。
• 上記の坪単価から見ても、25万〜40万円/坪のレンジは妥当と考えられます。

最新状況（2025年5月時点）

当初は「売却契約締結済み」とされていましたが、買主側の資金調達遅延により、期日までに売却が未完了となりました A。
現在は新たな売却先を模索中
想定売却価格シミュレーション

土地概要

• 所在地：北海道虻田郡倶知安町（ニセコエリア）
• 面積：約9,460坪（約31,280㎡）
• 用途：リゾート開発用地（ホテル・別荘向け）
▪ 想定坪単価

• ニセコ中心部の実勢価格：25万〜40万円/坪
• 外国人投資家やデベロッパーの需要が高く、高単価取引も増加傾向

想定売却価格レンジ

坪単価 売却価格（概算）
25万円/坪 約23.6億円
30万円/坪 約28.4億円
35万円/坪 約33.1億円
40万円/坪 約37.8億円

募集総額が約25.7億円であるため、30万円/坪以上で売却できれば利回り12%の達成が視野に入ります。

リスクと今後の注目点

• 観光需要や為替の影響で、海外投資家の動きが変動する可能性あり。
• **北海道新幹線の延伸（2030年予定）**や周辺開発が進めば、地価上昇の追い風に。
• 売却先が再確保されるまで、償還時期が延長される可能性もあります。

しかし色々な案件を見てるけどほとんどの案件で不動産をやる時にここ三為してSPCに売り付けてるね。金融機関ローン見てビビったんだけど7パーとかで借りてるんやね。わかちあいが1.75の変動だから、わかちあいも危ないと思ってたけどここの案件は本当に大丈夫なんかと思ったわ。

それを開示する必要あるような気がするけど。名前を社長が説明会で言っちゃってたけど、どこの会社かわかる人いるかな。

数字だけ見るとヤマワケ並なんだよな

あれを騒ぐと投資家への損害賠償責任リスクが高まるので、ほぼ詐欺だけど分かってても認められないってことやと思う。

というようにボロばかり出して顧問弁護士事務所から恐らくやめた方がいいというアドバイスがあったと考えられる。向こうはもう訴訟リスクを認識して対応しているね。

これで誰かわかっちゃうところが笑ったわ
いや、笑えないかもしれんが

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主な問題点

① 運用期間の延長
• 売買契約は成立していたものの、購入予定法人の資金調達が遅れ、予定された運用終了日に売却できず、運用期間が延長されました 。
• 投資家向け説明会での説明が行われているとはいえ、事前の計画と異なる延長は予想外のリスクとなります 。

② 投資家の不満・信頼低下
• ネット掲示板には「詐欺まがい」「詐欺にあった気分」「カモられた」といった強い不信感が見られます 。
• Twitter等の口コミでは「13号の結果がレベチーの信用に直結する」「元本毀損したら業界全体の影響が大きい」といった懸念も 。

③ 募集倍率の高さによる応募機会の制限
• 13号は136％の応募率（約35億円応募）で、非常に人気だったものの、応募しても参加できない人が多かったです 。
• 倍率が高い抽選制案件は、当選機会が限られるため、それ自体がストレスとなっています

この共有持分も地上げ失敗で、暗礁に乗り上げてる。
しかも従業員の顔ぶれがどんどん変わっており実務を知らない社長がノリで大きな案件に手を出す素人経営。

正直誰か本物の専門家に一度経営を任せた方が良いのではないでしょうか。
今であれば私がやっても変わらないと思いますよ。

一体いくらで買うんだ、共有持分
しかも、レベチーには買付余力なんてないから、契約条件に、「レベチーで投資家から金が集まらなかったらこの売買契約無効」とかって停止条件つけるのだろうな
やれるのかレベチー
そして、投資家から金を集めきれるのかレベチー

なぜここは身の丈にあった案件できないのでしょうか？
申し訳ないですが、キャリアを見ても大型案件をこなせるような経歴ではないんですよね。

本ファンドでは、一棟ビルの共有持分を保有しておりますが、他の共有持分についても取得の見込みが立っており、新たに組成するファンドを通じて、これらの持分を併せてビル全体（100％）を取得する計画を進めております。

こうした状況を踏まえ、円滑な対応を図るため契約期間をあらかじめ延長させていただいておりますが、当初は2025年6月末までに売買契約を締結する予定で進行しておりましたところ、一部共有者との契約調整に時間を要しており、現時点では同時期での契約締結に遅れが生じる見通しとなっております。

引き続き取得に向けた協議・調整を鋭意進めて参ります。

なお、共有持分の取得については目途が立ち次第、新設ファンドにてビル一棟としての取得を予定しております。あわせて、その後の売却に関しても、具体的な計画がございます。

ご心配をおかけし申し訳ございません。恐縮ではございますが、進捗があり次第、適時ご報告申し上げますので、今しばらくお時間を賜りますようお願い申し上げます。

何がご愛顧いただきまして誠にありがとうございます。 だ

ふざけてんのか！別にもうご愛顧なんてしてねーから、ニセコとここの金返せ！
ほんと頭に来る。多大なる迷惑をかけてる自覚ねーのかよ。
どこまで、世間の感覚とずれてんだよ！

もう少し丁寧になんで回答を控えることが投資家保護につながるか書いて欲しかったのだけどね

実質的利益相反が生じ、義務違反が認定された最高裁判例
• 平成28年（受）第766号事件（最高裁 第三小法廷・平成28年9月6日判決）
• 概要：営業者が匿名組合契約下で出資金の半額規模（約1.5億円）を使い、組合員の利益に反する実質的利益相反取引を実施。
• 最高裁判断：営業者は、たとえ匿名組合契約上が自らに帰属するとしても、組合員の利益を害しかねない重要取引については、組合員の事前同意を得る義務があると指摘 。
• 結果：東京高裁の「違反はない」とした原判決を破棄し、差し戻し判決により、営業者の善管注意義務違反が認定されました

この会社人を怒らせる能力に本当に長けていてQAで回答くるたびにブチブチ私はキレていますね。

上場企業入居とかそう言った美辞麗句はどうでもよくて、もっと安心で健全で良いの
出してほしいわ。ただ3パーのキャッシュバックがつくので実態は9パーなんだけどね。

そのCAPで買って、売却益確保できるだけの高値で売る力量、ここにあるのかな
築浅RCの店舗ビルだよね、これ
やれるの？レベチーさんで

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■ 善管注意義務とは？

法律上の用語で、「善良なる管理者としての注意をもって職務を遂行する義務」のこと。
民法644条、会社法、信託法など広く適用される基本的な義務です。

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■ 不特法における善管注意義務の位置づけ

不特法自体に明文化はされていないものの、以下のような関係法令・制度上から当然に要求されます：

根拠
内容
民法644条
「受任者は善良なる管理者の注意をもって事務を処理しなければならない」→匿名組合契約などに準用される
不特法第19条
「業務運営に関し、必要な体制の整備・誠実な業務運営をしなければならない」→実質的に善管注意義務を要求
投資家保護原則
事業者は投資家に損害を与えないよう最大限の注意を払う義務がある
宅建業法・信託業法等との整合
類似法令でも善管注意義務は当然の前提

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■ 善管注意義務違反とされる行為の例

ケース
内容
適切なデューデリをせず物件取得
法外な価格で購入し損失
保守点検・修繕の怠慢
建物の価値低下・収益悪化
契約上の義務違反
出資者への報告や通知を怠る
運用資金の目的外使用
投資目的と異なる用途への流用
関連当事者取引での優遇
利益相反行為を未開示で実施

善管注意義務違反の結果
• 民事責任：
• 損害賠償責任（不法行為または契約責任）
• 行政処分：
• 事業停止・登録取消など（不特法第26条等）
• 刑事責任：
• 背任罪や特別背任罪に発展する可能性あり

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■ 判例や行政指導の傾向
• 善管注意義務は、「専門事業者としての立場から、通常以上の注意義務」が課せられる
• 経営判断の自由はあるが、「説明責任・リスク管理・利益相反回避」が不十分な場合には責任追及されやすい

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▷ 結論

不特法において善管注意義務とは、投資家の資産を専門的知見に基づき、誠実・適切に管理・運用する義務です。
この義務に違反した場合、民事・行政・刑事の全てにおいて責任を問われる可能性があります。

25億、2000人の投資家でまとまれば何とかなります。

1. 「延長」と「清算期間」の使い分け
• 清算期間とは、本来、運用終了後の事務的処理（売却や配当、残金処理）に限られるべきです。
• 運用（賃貸や売却活動等）が実質的に継続しているなら、契約期間延長とみなされる可能性が高い。

2. 投資家への説明責任違反
• 契約期間変更が事前に合意されていないなら、投資家への通知義務があり、これを怠れば重要事項不告知による契約違反の恐れがあります。
3. 損害が生じた場合の賠償リスク
• 運用期間が延長されて、分配金の遅延や資金拘束が生じた場合、投資家から損害賠償請求を受けるリスクがあります。

⸻参考：過去の行政処分事例
• 類似ケースで、運用延長の同意を得ずに処理し、行政指導や業務改善命令を受けた事例もあります。
• 特に小規模不動産クラファン事業者は、金融庁や都道府県の調査対象になりやすいです。

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結論（法的に問題あるか？）

→ 法的に問題がある可能性が高いです。
• 契約期間の延長を事前に説明せず、清算期間と称して運用を継続することは、不特法上の説明義務違反または契約違反に該当する可能性があります。
• 投資家が損害を受けた場合、訴訟や行政処分につながるリスクもあります。

⸻投資家としての対応
• 契約書・重要事項説明書を確認（「延長時の手続き」や「清算期間の定義」）
• 運営会社に延長の経緯と正当性を文書で確認
• 回答内容によっては、金融庁・都道府県・消費生活センターに相談も検討してください

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問題の構造
1. 契約期間延長の通知がなかった（事前同意を得ていない）
2. 実質的には延長なのに、「清算期間」と称して処理
3. 投資家に不利益がある可能性がある

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関連法令・規制

① 不動産特定共同事業法（不特法）
• この手のファンドは「不特法」または「金融商品取引法」の規制下にあります。
• 契約期間や運用方針は重要事項説明書および契約書に明示されており、それに反する形での運用変更は、以下の義務違反の可能性があります。

何と言ってもキャンセルされたらその分儲かるなんて説明会で言ってた
男だから。

業者が延長手続きをし忘れた場合の影響
① 【契約通り終了】扱いとなる
• 契約期間内に延長の合意・手続きをしなかった場合は、原則として契約終了（満期償還）扱いになります。
• 延長はあくまで「契約変更（更新）」なので、出資者の同意なく自動的に延長することはできません（※事前に延長条項がある場合を除く）。

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業者側にとってのリスク・責任

② 【信義則違反・説明義務違反】になる可能性
• 出資者に対して延長予定であると説明していたにも関わらず、それを怠った場合：
• 「重要事項説明義務違反」「信頼関係破壊」などの民事責任を問われる可能性があります。
• 特に、出資者の損失（たとえば早期償還により想定収益が減るなど）が発生した場合、損害賠償を求められることもあります。

③ 【不特法（不動産特定共同事業法）上の業務管理義務違反】
• 不特法では、業者に対し「出資者の利益を適切に管理・保全する義務」があります。
• 延長手続きを怠った結果、投資家の利益を毀損したと判断されれば、**行政処分（業務改善命令・登録取消）**の対象にもなり得ます。

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実務上の対応例（延長漏れが発生した場合）
• 償還処理を行う
• 契約終了と見なして、出資元本および分配金を投資家に返金。
• 説明書の修正・謝罪
• 想定された延長が実現しなかったことについて、メールやマイページで説明・謝罪。
• 再出資（再募集）での代替提案
• 投資家への不満軽減策として、新規案件での優先出資などの提案がされる場合もあります。

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出資者としてできること
• 契約書・匿名組合契約書の内容を確認し、「延長条項」や「延長の手続き方法」の記載をチェック。
• 延長予定だったのに満了になった場合、事業者に経緯の説明を求めることが可能です。

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まとめ

不動産クラウドファンディングで業者が契約期間の延長をし忘れた場合、原則として契約満了→償還扱いになります。業者には説明責任・業務管理責任があり、重大な過失とみなされれば行政処分や損害賠償リスクも発生します。

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主な違反内容（概要）

① 不当な勧誘行為（取り消しが可能）

事業者が次のような方法で契約を締結させた場合、消費者は契約を取り消すことができます。
• 不実告知（事実と異なる内容を伝える）
例：実際には効果がない健康食品を「必ず効果がある」と説明
• 断定的判断の提供（将来を断定する）
例：「この株を買えば必ず儲かる」と断言
• 不利益事実の不告知（重要な不利益を伝えない）
例：中古品に重大な欠陥があることを隠す
• 困惑させる勧誘（帰らせない、長時間居座るなど）
例：訪問販売で何時間も帰らず契約させる
これらは契約後1年以内かつ勧誘から5年以内であれば取り消し可能。

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② 不当条項の規定（無効になる）

契約書などに含まれていても、次のような内容は無効とされます。
• 事業者の損害賠償責任を免除する条項
例：「当社は一切の責任を負いません」→無効
• 消費者だけに一方的に不利な条項
例：解約できないが、事業者はいつでも解約できる →無効

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⚖ 法的効果
• 取り消しが認められた場合 → 契約は最初からなかったことに
• 無効とされた条項 → その部分だけが無効（契約自体は有効）

東新宿はあまりクレームが出ませんがここは大きな案件になると延長になるケースが多く、ニセコは今更急に隣地との協業とか、あのニヤニヤした顔が腹正しいですね。

不動産特定共同事業において「利益相反取引」とは、
事業者自身または関係者の利益が、出資者（匿名組合員など）の利益と相反するおそれがある取引を指します。

たとえば：
• 自社や関連会社に不動産を高値で売却する
• 自社が出資する別の法人と取引をする
• 親会社が関与する不動産をファンドに組み入れる

といったケースが典型です。

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■ 不特法上の義務（条文）

● 【不特法 第22条の2】

利益相反取引を行うには、「あらかじめ内閣総理大臣の定めるところにより、書面により、出資者の承諾を得なければならない」とされています。

また、出資者に対して
• 利害関係の内容
• 当該取引の内容
• 出資者に及ぼす影響

などを十分に説明し、適正な判断ができるようにしなければならないとされています。

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■ なぜ重要か？

出資者（主に一般投資家）は、不動産特定共同事業者に運用を委ねる立場にあります。
そのため、事業者が自己や関連会社の利益を優先して不公正な取引を行うと、出資者に損害が生じるおそれがあります。

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■ 違反した場合のリスク

利益相反取引に関する義務に違反すると：
• 行政処分（業務改善命令、業務停止命令など）の対象になります。
• 悪質な場合には、登録取消となることもあります。
• 出資者との間で民事訴訟リスクもあります。

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■ 実務上の注意点
• 関連会社との取引がある場合は、事前に出資者に明示的な同意を得る
• 公正な価格かどうか、第三者評価などを活用する
• 利益相反の可能性がある場合は、できる限り避ける or 適切な情報開示

わかちあいファンド、ダーウィンに全く及ばない。