FUNDI（ファンディ）掲示板

しかも、土地も建物もファンド(FUNDI)が所有しているのに、SPCと介護施設が何の契約結んでいるのでしょうか？？？

本件に関して、確かに去年の中頃に、退去の話がついているとお話したことがあり、この後のどう動いたかの追加の説明をしていないことは、おっしゃる通りでございます。不安に思われている投資家様がおりましたら、申し訳ございません。

しかしながら、これが理由で土地が売却できない等は、全くもって真実と異なります。

経緯を説明させて頂きます。前提として、元々土地を買い集めたWoodRiver開発1号の木川氏と、介護施設の社長は、元からの知り合いでした。

そして、弊社FUNDIが土地を購入し、元々昨年中に介護施設側が出ていくことについても、話がついておりました。

その後、状況が変わり、WoodRiver開発1号が、本土地を地域未来投資促進法に適用できるよう周辺地域を買い集めることになり、FUNDIから買い戻したいとの要請を受け、介護施設への契約・対応を、WoodRiver開発1号に任せておりました。

その際に、WoodRiver開発1号と介護施設とで、開発が延期されるのならば、2026年4月まで居させてほしい。また、何か急なことがあった場合も、2ヶ月程度で退去すると内容の契約がなされ、再度、弊社からも両社に本件を受け、WoodRiver開発1号の木川氏、介護施設の社長、に連絡させて頂き、同様の内容で確認がとれております。

報告メールまだ来てないけど、来てる人いるのかな？

♯2 どう考えても無理・・・遅延するってことですか？！

♯1.3.6以外でのメールで進捗ってきてますか？自分はまだ来てなくて

#2 今月ちゃんと償還されてくるのかな・・
12月末の配信では自社買いするみたいないつもの曖昧な話をさらっとしただけなので、進捗がどうなってるか心配。

まあ、そもそも他人の評価だけに依拠して投資したらダメだけどね。沈没船ジョークを思い出せ。

【重要】投資家限定「専用進捗報告サイト」開設のお知らせ（対象プロジェクトの進捗について）

介護施設はそのままでデータセンターはその敷地以外ということであれば、#1のホームページの記載と整合性ないし、介護施設の賃貸面積は重要事項説明書によると3 2 , 9 0 0 . 5 4㎡でファンドの半分強？の面積になる

しかし、#1のFUNDIの説明には、「本ファンドでは元々、介護施設として既に開発されていた施設を建て替えという形で、活用するため土地利用の調整が容易となっております。また投資対象である介護施設は現在運営を終了しているため、問題なく開発手続きに進んでおります。」とある。これは問題。

さらに、その前提ならばR1YGに上手く丸め込まれてるという線も見える。R1YGは2015設立で、#6土地で2024年半ばには登記情報に登場。北総フォレストが2023年半ばには24筆を押さえていることを考えると、北総フォレストかR1YGが残11筆の地権者と交渉を行なっていたことが自然（借地の部分も然り）。
R1YGは同日売買を組んだり、数ヶ月の間で複数社に転売を繰り返させた挙句に最終的にFUNDIに買わせるところまで、プロ臭がするというか手慣れている感がある。FUNDIがR1YGから手付金をとれていない点も含め、FUNDIが全く不動産の素人だったら腹落ちする部分はある（FUNDIはFUNDIで、案件パイプラインが欲しいのでR1YGの言いなりになってしまう）。
それなりに辻褄は合うけど、それでどうやって投資家利益を守るのか。FUNDIはR1YGの掌で転がされてる金蔓じゃないのか（ただ、FUNDI-投資家で情報の非対称性が残るので、FUNDIが最初からR1YGと共謀していて、素人臭を押し出すのは名演技であるという線も依然消せないが）。

1017です
35筆のうち #3、#6、S氏の3種類の登記を部分的に見てましたが、3種類に区分される（例外はない）ということが確認できました。

1620さんの内容は私の推論と全く同じです。所有権の移転の内容も、頻繁に転売、同日売買、同じ主体が登場するなど、このパターンはだいたい最後がかなり割高になっているので、第三者に売れる可能性がどのくらいなのか。

＞S29年から土地所有している高齢のS田氏が「FUNDIの別の投資家の出資によって保有」という#6HP説明文書に合致するのかも疑問です。

この筆を見たときから、ああ、用地買収にありがちなものを見てしまった感じです。ヤマワケエステートの水納島の登記でもとりひきれない筆があります。

＞但し、#6HPで「35筆全てをFUNDIで保有しております」は明確に事実と異なりますし、

いつからかわからないですが、12/24あたりから通知なしにホームページの修正が始まったような気がします
私は2週間ほど前から登記をとり始め、ホームページの記載がおかしいのでそのあたりからホームページの保存を始めました。

登記情報から読み取れること
#3土地（22筆）
2023.6〜7 前所有者→POROSUS→北総フォレスト
2024.12.26 北総フォレスト→R1YG→FUNDI（同日売買予約R1YG。所有権移転仮登記）
POROSUS、北総フォレストが個人地権者を取り纏めた今回ディールオリジネーターと見える。
R1YGは2024.12に初登場。但し実際の売買代金支払いはFUNDI投資家。

#6土地（6筆）
2024.9.30 前所有者→R1YG→楽生
2025.4.22 楽生→SSE
2025.5.28 SSE→RenewableEnergy4
2025.7.17 RE4→FUNDI（同日売買予約 R1YG。所有権移転仮登記は何故か8/25）
R1YGは2024年7月から買主として登記に登場しているが、同日付でサンライフコーポレーション（7〜9月保有限定）が取得。9月にはサンライフからR1YGが買い戻しているが、同様に同日付で楽生が取得しており、その後も楽生→SSE→RE4と数ヶ月の間で転売が続いている。RE4からFUNDIが取得。

敷地全体35筆。残7筆のうち5筆は個人所有（1名）、2筆は#3と同じ2024.12.26登記内容でFUNDI所有。何故か24筆中の2筆だけ#3には含まれていない（#6にも含まれていない）。35筆を一体土地として利用できるのか、FUNDI2筆はともかく当該個人所有者との交渉状況は不明。

R1YGは、35筆中の11筆を2024途中から買い集めていることが伺えます。理由としては、35筆のうち24筆は2023年半ばには北総フォレストが押さえていて、#6土地の登記情報が動き始めた2024年7月からR1YGが現れるため。11筆のうち6筆は売買交渉が纏まったものの（結果#6対象となっています）、5筆を所有するS田氏1名だけは売買が実行されていません。一方、#3HPで「借地契約含む」という記載があるので、最初からS田氏とは借地契約が存在しているという説明がされるのかもしれません。
但し、#6HPで「35筆全てをFUNDIで保有しております」は明確に事実と異なりますし、S29年から土地所有している高齢のS田氏が「FUNDIの別の投資家の出資によって保有」という#6HP説明文書に合致するのかも疑問です。

一方で、投資家の皆さんには好ましくないのですが、5筆のS田氏所有地の方が気になります。特にNo.34（3570-1）とNo.35（3571）の2筆は、東側接道部分の総長178mのうち、北側108mを占めている状況です（Google map計測なので厳密な数字ではありませんが）。
No.3（3301）、No.4（3302）の2筆は南側道路に面する形で上記No.1-2土地と西方向に並んでおり、No.5（3303）を挟んでNo.6（3304）があります。

② 「不動産特定共同事業法の電子取引業務ガイドライン」
③消費者契約法第4条（みんなで大家さんでもこれを内容証明や訴因に使ってる人がいるようです）

の適用を検討できると思います。

配信ではどうせ毎度のように煙に巻かれるか精神論で押し切ろうとしてくるので（信じてました、すみません判断ミスでした、とか）、FUNDIへ問い合わせすることは意味がないかな、と思います（「虚偽記載でしたよね？」というシンプルな質問は可能でしょうが）。

経済産業省出典の千葉県印西市の基本計画（※）に基づくと、地域経済の発展を目的として再開発を推奨している総面積約12,000ヘクタール（1.2億㎡）が「促進区域」と明確に定められております。加えて「促進区域」の中でも特に優先して開発を促進する区域として、印西市岩戸字古真木、字上後田、字大鼓松の一部を含む区域35筆、総面積約11.3ヘクタール（11.3万㎡）が「重点促進区域」として設定されており、本プロジェクト対象の土地30筆（借地契約含む。本ファンドはその内所有権22筆）全てが、この重点促進区域に含まれています。

#3（22筆）、#6（6筆）、S田氏所有地5筆、です。残り2筆は、#3の22筆と全く同じ登記情報（2024/12/26の一連の売買と売買予約）でFUNDI所有となっています。が、なぜか#3のHP記載の土地リストには含まれていません（要するに、同日に24筆を売買しているのに、#3組入は22筆とされている）。
単純にHP記載リストが間違っているだけなのか、意図的に2筆が外されているのかは分かりません（外していたとしても、その意図までは分かりません）。

その前段には、35筆全てをFUNDIで保有しております、とありますが、これは明確に間違いです。1017さんご指摘の通り、岩戸3301番は昭和29年から個人のS田氏所有地です）。#6記載文章が正しいとしても、35筆は「#3ファンド」「#6ファンド」「FUNDIの別の投資家の出資によって保有」に分かれている説明になっています。R1YG/FUNDIとS田氏との交渉状況は登記では出ていないので、好意的に見ると話としては握れているのかもしれません（T社に一緒に売却等）。しかし、穿ってみると握れていないが故にT社は購入しなかった、という実態かもしれません（T社との交渉状況は全て佐藤氏からの説明なので、本当にあんな酷い交渉だったのか、我々には確認しようがありません。普通に大手企業だったらそんなちゃぶ台返しはレピュテーションリスクもあるし、もっと丁寧にやりますから。T社からはシンプルに完全一体地として纏まってないから買えない、と言われただけなのに、FUNDIが投資家に対して「話を盛っている」可能性だってあり得ますからね）。
ちなみに、この掲示板、たまに何故かFUNDIにやたら好意的な意見を寄せる人がいますし、FUNDI内でも見られているでしょうね。HP内容を書き換えられるかもしれないので、魚拓等とった方が良いと思います（35筆保有、等は明らかに投資家を誤った情報で誘導しています）。
また、35筆の内訳でも変な状況に気づいたので、この後で再度整理します。

#3土地（22筆）
2023.6〜7 前所有者→POROSUS→北総フォレスト
2024.12.26 北総フォレスト→R1YG→FUNDI（同日売買予約R1YG。所有権移転仮登記）
POROSUS、北総フォレストが個人地権者を取り纏めた今回ディールオリジネーターと見える。
R1YGは2024.12に初登場。但し実際の売買代金支払いはFUNDI投資家。

#6土地（6筆）
2024.9.30 前所有者→R1YG→楽生
2025.4.22 楽生→SSE
2025.5.28 SSE→RenewableEnergy4
2025.7.17 RE4→FUNDI（同日売買予約 R1YG。所有権移転仮登記は何故か8/25）
R1YGは2024年7月から買主として登記に登場しているが、同日付でサンライフコーポレーション（7〜9月保有限定）が取得。9月にはサンライフからR1YGが買い戻しているが、同様に同日付で楽生が取得しており、その後も楽生→SSE→RE4と数ヶ月の間で転売が続いている。RE4からFUNDIが取得。

考察
全体で35筆とされるが、残7筆は個人所有（1名）。35筆を一体土地として利用できるのか、当該個人との交渉状況は不明。
R1YGは、#3の取りこぼし13筆を2024途中から買い集めたように見える（時間軸から見ると、35筆のうち殆どの部分は北総フォレストによって確保されており#3に入っている）。最後の1名だけ売買交渉が纏まらず、楽生/SSE/RE4と短期資金で繋いでいたものの耐えられずFUNDI#6に頼る結果に。

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