オーナーズブックの「US非上場eREIT第1号ファンド」に投資するべきか？

オーナーズブックの海外ファンド提供がはじまりました。
提供するファンドは以前の記事「ロードスターキャピタルと米Fundrise社の提携」で紹介したFundrise社のものです。

募集開始日	2019年10月7日
投資実行日	2019年10月31日
出資タイプ	エクイティ型
利回り（IRR）	4.6%
運用期間	5年2ヶ月
募集金額	4億9,750万円
申込単位	最低出資額50万円（1口）、最高出資額450万円（9口）
出資先	Fundriseが運用する非上場REIT「Fundrise Real Estate Investment Trust, LLC（愛称:Income eREIT）」に投資

Income eREITは非上場REIT（私募REIT）です。つまり、投資家の代わりに専門家（ファンドマネージャー）が不動産投資を行ってくれるサービスです。

通常のREIT（上場REIT）と比べて非上場REITは、投資口価格が市場の変動を受けにくいことや、運用期間が限定されないといったメリットがあります。しかし、最低購入単位が高額（1億円程度）であるため、個人投資家には購入しづらく、主な購入者は機関投資家となっております。

Income eREITは、eREITの仕組みを導入することで、少額から非上場REITに投資することを可能とした新しい投資商品です。

下の地図は2019年9月27日時点でIncome eREITが投資している不動産の所在地を表したものです。

オーナーズブックの提供するデータによると加重平均配当利回りは9.09%とのことなので、仮の期待利回りは8.0～9.0%としておきます。

そこから、オーナーズブックの手数料 2.0%と為替ヘッジのコスト 1.0%を引くと、6.0%～7.0%になります。

※手数料とヘッジコストは仮の数値です。

控えめに計算してもオーナーズブックの予定利回り4.6%よりは高くなります。
他にも利回りが下がる要素があるのでしょうか？

「オーナーズブックが責任をもって調査＆提携した、米国の優秀な不動産ファンドに投資できる」のはとても嬉しいサービスです。

しかし、現地の人が利回り9.0%を期待して投資するファンドに、4.6%の期待利回りで投資することに不安を感じます。

投資の大原則は「リスクとリターンの正比例の関係」です。

基本的にこの原則から逸脱することはありません。
逸脱するとすれば「投機・ギャンブル」「インサイダー」「詐欺」などです。

そして、一般的な投資家にとって最も重視しなければいけないことがコストです。
「投資の成否はコストにかかっている」といっても過言ではありません。

今後の追加情報で「コスト」や「期待利回り」に関する納得のいく説明がないと積極的に投資したいとは思えません。

・為替ヘッジなし（米ドル建て）
・米国内の源泉所得税（30%）が取られる
・管理コスト（手数料）は年1.0%程度

米国内の源泉徴収が非常に重いですね。
もちろん、日本国内でも源泉徴収（約20%）が引かれます。

評価	A+	オーナーズブックの公式ホームページ