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オーナーズブックの5%案件!世田谷区マンション素地底地1号を徹底分析

投稿日:2019年5月16日 | 執筆:カナメ先生
5月24日(金)にオーナーズブックから5.0%のファンドが登場します。
最近は利回り5.0%の案件が増えてきました。嬉しいかぎりです。

ファンドの基本情報

募集開始2019年5月24日(時間不明)
募集額1億510万円
利回り5.0%
運用期間25ヶ月
担保あり(シニア・LTV69.4%)
借手設立3年未満の総合不動産会社(AV社)
使途事業資金

素地・底地ってなに?

素地
宅地造成工事施行前の取得対象となる土地。評価額には造成後更地価格から「造成工事費・諸費用・開発業者の利潤・リスク等」を差し引く必要があります。

底地
建物の所有や利用を目的とする借地権や地上権が設定されている土地。つまり、所有者が第三者に貸して地代収入を得ている土地を指します。一般的には底地の評価額は更地の10~15%と言われています。

担保評価額の妥当性について

オーナーズブックのローン順位図

1 東京都世田谷区代田に所在するマンション素地。未登記の店舗付き住宅(1964年築)が存在するが、AV社によると本件貸付実行までに退去するとのこと。また、該当建物も根抵当権に設定するが、評価上は価値ゼロだと判断している。
2 東京都世田谷区代田に所在する店舗付き住宅・事務所付き住宅の底地。南側には1963年1月迄に建築された2階建の店舗・居宅があり、北側には1964年1月に建築された2階建の事務所・居宅がある。両方に土地賃貸借契約が存在し、地代滞納は無し。

(1)と(2)は隣接した土地です。
素地と底地ということでなかなか判断の難しい担保です。
各評価額は以下の通りです。

1 評価額 1億400万円。現況ではなくマンション素地と判定し、建物取り壊し費用等は差し引いている。
2 評価額 4,725万円。土地の取引事例と底地割合から算出した割合法による価格と、現行の土地賃貸借契約を前提とした収益価格を比較考量のうえ査定。

リスクの低い物件(1)のみで融資額のほとんどが担保できる点が安心材料です。AV社によると返済原資は物件(1)の売却等を想定しているようです。

物件(2)に関しては「もしもの時の保険」といった程度の認識ですが、2つの土地賃貸借契約から地代収入があります。

カナメ先生の見解

物件1の「使用者兼居住者は本件貸付実行までに退去する」という話が本当なのであればリスクの低い案件だと思われます。利回り5.0%で運用期間25ヶ月は魅力的です。

ただし、オーナーズブックには「募集開始時間が分からない×デポジット口座」という大きな欠点があります。投資予定の方は過去8案件の募集時間を一覧化したので参考にしてください。

ファンド名募集開始日募集開始時間
台東区新築マンション第1号ファンド第1回4月19日18:00
相模原市マンション第1号ファンド第1回4月08日12:00
千代田区オフィス第2号ファンド第1回 3月22日16:00
杉並区マンション第4号ファンド第1回3月15日18:00
中野区商業ビル第1号ファンド第1回3月13日18:00
新宿区マンション第1号ファンド第2回3月12日18:00
江東区商業ビル第1号ファンド第1回3月01日18:00
大田区マンション第5号ファンド第1回2月27日18:00

評価A+オーナーズブックの公式ホームページ

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カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴17年。ソーシャルレンディングへの投資額はトップクラスの個人投資家。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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