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オーナーズブック「大阪市延滞ファンド」の第8報!評価額を6.34億円に引下げ

投稿日:2023年1月30日 | 執筆:カナメ先生
(本記事はアフィリエイトURLを含みます)
大阪市中央区日本橋

オーナーズブックで延滞している「大阪市中央区ホテル素地第1号第1回」の第8報が出ました。

対象となるファンドの情報

ファンド名大阪市中央区ホテル素地第1号第1回
利回り5.0%
運用期間19ヶ月
投資実行日2019年9月26日
最終弁済日2021年3月31日(当初予定)
募集総額7.5億円
運用タイプ貸付(シニアローン)
LTV68.2%(当初評価額:11億円)

・担保の所在地は大阪市中央区日本橋(抵当権第一順位)
・評価額はホテル素地として外部専門家査定額を参考に査定
・総合不動産会社AAの連帯保証あり

延滞の要因
・新型コロナウイルスの影響でインバウンドが大幅に減った
・ホテル用地として評価していたため影響が大きい
・大阪市中央区日本橋は特に影響が大きい

運用・延長・延滞に関する履歴

2019年09月13日ファンド募集開始
2020年01月15日国内で新型コロナ感染者が確認される
2021年03月31日最終弁済日延長の申出を受託(1年間の延長)
2021年11月30日国内でオミクロン株感染者が確認される
2022年01月17日第1報:利息の支払いが無くなった(延滞開始)
2022年03月24日第2報:弁済期日に元本全額及び利息の支払いが困難
2022年04月01日第3報:現在の評価額は7.04億円と発表
2022年06月09日第4報:担保不動産競売申立が受理される
2022年06月10日外国人観光客受け入れ再開
2022年07月11日第5報:担保不動産の競売開始決定
2022年09月15日第6報:競売申立ての取下げ
2022年10月27日第7報:回収活動の経過報告
2023年01月27日第8報:一部弁済(4,290万円)、評価額を6.34億円に引下げ

運用開始から3年4ヶ月が経過しています。

第8報の内容と感想

大阪市中央区ホテル素地第1号第1回案件(「本案件」)につきまして、2023年1月27日付にて、出資金の一部返還として42.9百万円を分配させていただきましたことをご報告いたします。

営業者であるロードスターファンディング株式会社は、保証人へ保証履行の請求を続けるとともに営業者主導による保証人の保有する資産の処分に取り組んできました。保証人の保有する資産に換価可能なものは限定的でしたが、不動産処分に注力した結果、貸付金の一部弁済を受け、42.9百万円を規定に基づき分配させていただいたものです(計算期間:2022年10月1日~2022年12月31日)。分配後における本案件の投資残高の総額は707.1百万円となります。

また、2022年12月31日時点における担保物件のOwnersBook評価額を634百万円と再評価いたしました。2022年4月1日付状況報告(第3報)にて評価額を704百万円と報告させていただきましたが、新型コロナウイルス感染症の収束に時間を要しており、ホテル素地としての需要が相当程度に限定的となっております。これらの状況を踏まえると担保物件の評価を引き下げることが妥当と判断したものです。

営業者は、担保物件の処分についても引き続き注力しており、進捗があり次第ご報告させていただきます。

当社は適切な情報開示に努めてまいる所存です。大変恐縮ですが、直接お問い合わせをいただきましても、皆さまに公表している以上のご回答はできかねますこと、予めご了承のほどお願い申し上げます。

投資家の皆さまにはご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。今後、進捗等につきまして適宜、ご報告申し上げます。

一部弁済(4,290万円)について
原資は「保証人の保有する不動産の処分」です。
一部弁済額は投資額の5.7%にあたります。

利息や遅延損害金を考えると、今さら「投資残高の総額は707.1百万円となります」と言われても微妙な気持ちになります。

担保物件の評価額引下げ
・当初(2019年9月):11.00億円
・前回(2022年4月):7.04億円
・今回(2023年1月):6.34億円

理由は「新型コロナウイルス感染症の収束に時間を要しており、ホテル素地としての需要が相当程度に限定的になっている」とのことです。

某百貨店の決算説明資料にも「コロナ感染第6波、第7波の影響により回復テンポが期初想定より緩やかに推移」と書かれていました。

私が知りたいこと
・現状いくらで出しているのか?
・評価額よりも大幅に安く売ることはできないのか?
・競売だといくらで売れる見込みなのか?

詳細情報を公開することで回収に悪影響を与えるのであれば、その旨と理由を伝えて欲しいところですし、詳細は延滞対象者限定で公開するという方法もあります。

関連リンク
大阪市中央区ホテル素地第1号第1回
2021年03月31日:貸付期間延長について
2022年01月17日:案件に関する状況報告(第1報)
2022年03月24日:案件に関する状況報告(第2報)
2022年04月01日:案件に関する状況報告(第3報)
2022年06月09日:案件に関する状況報告(第4報)
2022年07月11日:案件に関する状況報告(第5報)
2022年09月15日:案件に関する状況報告(第6報)
2022年10月27日:案件に関する状況報告(第7報)
2023年01月27日:案件に関する状況報告(第8報)

カナメ先生の見解

オーナーズブック(ロードスターキャピタル)の

・優秀な不動産投資集団
・岩野達志社長の素晴らしい経歴(参考記事
・東証プライム上場企業(運営は完全子会社)
・252件の運用ファンドの中で唯一の延滞(全体の期待値はプラス)

という部分に関しては今まで通りの認識です。

オーナーズブックの運用実績

しかし、債権回収に関しては「金融会社としての徹底した回収力」は感じられず、債権回収には不慣れな印象です。物理的な距離もネックになっています。

・遠方の案件(事業者との距離)
・レジデンス以外の使途(ホテル用地など)

これらの条件のファンドには特に注意していきたいと思います。

評価A+オーナーズブックの公式ホームページ

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オーナーズブック掲示板

カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴23年。ソーシャルレンディング歴9年。運用資産4億円以上。
IT会社経営、薬局経営、新築アパート投資、株式投資、REIT投資、クラファン投資などの幅広い経験が武器であり、「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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[2758] カナメ先生(2023-01-30 12:54:57)
> 2757さん
質問ありがとうございます。
全体の期待値(運営リスクなどを含む)を重要視しているためです。
私自身もオーナーズブックへの投資額が最も大きくなっています。
[2757] no name(2023-01-30 12:22:23)
カナメ先生
あなたはなぜ、いまだにこの営業者にA+の評価をしているのですか?
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