オーナーズブック「大阪市延滞ファンド」の第8報！評価額を6.34億円に引下げ

オーナーズブックで延滞している「大阪市中央区ホテル素地第1号第1回」の第8報が出ました。

ファンド名	大阪市中央区ホテル素地第1号第1回
利回り	5.0%
運用期間	19ヶ月
投資実行日	2019年9月26日
最終弁済日	2021年3月31日（当初予定）
募集総額	7.5億円
運用タイプ	貸付（シニアローン）
LTV	68.2%（当初評価額：11億円）

・担保の所在地は大阪市中央区日本橋（抵当権第一順位）
・評価額はホテル素地として外部専門家査定額を参考に査定
・総合不動産会社AAの連帯保証あり

・新型コロナウイルスの影響でインバウンドが大幅に減った
・ホテル用地として評価していたため影響が大きい
・大阪市中央区日本橋は特に影響が大きい

2019年09月13日	ファンド募集開始
2020年01月15日	国内で新型コロナ感染者が確認される
2021年03月31日	最終弁済日延長の申出を受託（1年間の延長）
2021年11月30日	国内でオミクロン株感染者が確認される
2022年01月17日	第1報：利息の支払いが無くなった（延滞開始）
2022年03月24日	第2報：弁済期日に元本全額及び利息の支払いが困難
2022年04月01日	第3報：現在の評価額は7.04億円と発表
2022年06月09日	第4報：担保不動産競売申立が受理される
2022年06月10日	外国人観光客受け入れ再開
2022年07月11日	第5報：担保不動産の競売開始決定
2022年09月15日	第6報：競売申立ての取下げ
2022年10月27日	第7報：回収活動の経過報告
2023年01月27日	第8報：一部弁済（4,290万円）、評価額を6.34億円に引下げ

運用開始から3年4ヶ月が経過しています。

原資は「保証人の保有する不動産の処分」です。
一部弁済額は投資額の5.7%にあたります。

利息や遅延損害金を考えると、今さら「投資残高の総額は707.1百万円となります」と言われても微妙な気持ちになります。

・当初（2019年9月）：11.00億円
・前回（2022年4月）：7.04億円
・今回（2023年1月）：6.34億円

理由は「新型コロナウイルス感染症の収束に時間を要しており、ホテル素地としての需要が相当程度に限定的になっている」とのことです。

某百貨店の決算説明資料にも「コロナ感染第6波、第7波の影響により回復テンポが期初想定より緩やかに推移」と書かれていました。

・現状いくらで出しているのか？
・評価額よりも大幅に安く売ることはできないのか？
・競売だといくらで売れる見込みなのか？

詳細情報を公開することで回収に悪影響を与えるのであれば、その旨と理由を伝えて欲しいところですし、詳細は延滞対象者限定で公開するという方法もあります。

・大阪市中央区ホテル素地第1号第1回
・2021年03月31日：貸付期間延長について
・2022年01月17日：案件に関する状況報告（第1報）
・2022年03月24日：案件に関する状況報告（第2報）
・2022年04月01日：案件に関する状況報告（第3報）
・2022年06月09日：案件に関する状況報告（第4報）
・2022年07月11日：案件に関する状況報告（第5報）
・2022年09月15日：案件に関する状況報告（第6報）
・2022年10月27日：案件に関する状況報告（第7報）
・2023年01月27日：案件に関する状況報告（第8報）

オーナーズブック（ロードスターキャピタル）の

・優秀な不動産投資集団
・岩野達志社長の素晴らしい経歴（参考記事）
・東証プライム上場企業（運営は完全子会社）
・252件の運用ファンドの中で唯一の延滞（全体の期待値はプラス）

という部分に関しては今まで通りの認識です。

しかし、債権回収に関しては「金融会社としての徹底した回収力」は感じられず、債権回収には不慣れな印象です。物理的な距離もネックになっています。

・遠方の案件（事業者との距離）
・レジデンス以外の使途（ホテル用地など）

これらの条件のファンドには特に注意していきたいと思います。

評価	A+	オーナーズブックの公式ホームページ