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大丈夫なのか?オーナーズブックの延滞ファンドにおける競売申立ての取下げ

投稿日:2022年9月24日 | 執筆:カナメ先生
大阪市中央区日本橋

オーナーズブックで延滞している「大阪市中央区ホテル素地第1号第1回」の第6報が出ました。今回は驚くことに「競売申立ての取下げ」の報告です。

競売取下げの理由を解説します。

対象となるファンドの情報

ファンド名大阪市中央区ホテル素地第1号第1回
利回り5.0%
運用期間19ヶ月
投資実行日2019年9月26日
最終弁済日2021年3月31日(当初予定)
募集総額7.5億円
運用タイプ貸付(シニアローン)
LTV68.2%(当初評価額:11億円)

・担保の所在地は大阪市中央区日本橋(抵当権第一順位)
・評価額はホテル素地として外部専門家査定額を参考に査定
・総合不動産会社AAの連帯保証あり

延滞の要因
・新型コロナウイルスの影響でインバウンドが大幅に減った
・ホテル用地として評価していたため影響が大きい
・大阪市中央区日本橋は特に影響が大きい

延滞に関する履歴

2019年09月13日ファンド募集開始
2020年01月15日国内で新型コロナ感染者が確認される
2021年03月31日最終弁済日延長の申出を受託(1年間の延長)
2021年11月30日国内でオミクロン株感染者が確認される
2022年01月17日第1報:利息の支払いが無くなった(延滞開始)
2022年03月24日第2報:弁済期日に元本全額及び利息の支払いが困難
2022年04月01日第3報:現在の評価額は7.04億円と発表
2022年06月09日第4報:担保不動産競売申立が受理される
2022年06月10日外国人観光客受け入れ再開
2022年07月11日第5報:担保不動産の競売開始決定
2022年09月15日第6報:競売申立ての取下げ

現在の回収活動
・借入人の任意売却活動のサポートをより強化
・保証人へ保証履行の請求

関連リンク
大阪市中央区ホテル素地第1号第1回
2021年03月31日:貸付期間延長について
2022年01月17日:案件に関する状況報告
2022年03月24日:案件に関する状況報告(第2報)
2022年04月01日:案件に関する状況報告(第3報)
2022年06月09日:案件に関する状況報告(第4報)
2022年07月11日:案件に関する状況報告(第5報)
2022年09月15日:案件に関する状況報告(第6報)

なぜ「競売申立ての取下げ」を行ったのか?

裁判所の不動産処分方法が「敷地を分割処分する方法」であり、オーナーズブックとしては「当該方法では債権回収の最大化を図ることが困難」と判断したためです。

・裁判所としてはより売れやすい方法を選択したい
・オーナーズブックとしては売却額の最大化を図りたい

つまり、両者の目論見が一致しなかったということです。

投資家の反応(掲示板より抜粋)

競売取下げたんだから大阪ホテル素地についての
売却活動の報告を毎週のようにして欲しい。
いくらぐらいで買い手がいるとか。

一応、ずっと売却活動してることにはなっていて、
不動産のプロのオナブがサポートしている。
これまでの売却活動の状況も知りたい。

銀行に勤める友人に聞いたら競売しといて取下げするって、
よっぽどの不都合が発覚したとかでもないとあり得ないらしいです。
私は結果が出るまでオナブを信じる派です。
ですが不安で仕方なくなりました。

赤にならない程度の金額で
ロードスターが買い取って自分でホテル経営したらいいんだよ。

出資者に損させる価格だと利益相反だから駄目だろ
逆に出資額丁度だと損失補填になるし

素直に読めば、土地は全部をホテルで使っての収益還元を考慮した価格なので
分割で処分されると思惑通りにいかないのでやめたと言うことなのだと思うが。

見解① オーナーズブックは信用できる

・東証プライム上場企業の100%子会社が運営
・240件以上の運用ファンドの中で唯一の延滞
・岩野達志社長の経歴から判断(参考記事)

見解② 結果論になるが延長の判断は間違っていなかった

[A] コロナ拡大期に売却をして大幅なマイナスを受け入れる
[B] 何年か我慢して元本回収額を優先する

結果論になってしまいますが、私であれば選択肢Bのほうがありがたいです。
もちろん、損切をしっかり行うこと(選択肢A)を好む人もいます。

また、柔軟な対応を取ることにより、オーナーズブックで融資を受ける企業に対して良い印象を与える(新規顧客が増える)という効果もあります。

ロードスターキャピタルの岩野社長は「ホテル市場は今が買い時」「円安と物価安によりインバウンドの大復活が期待できる」と言っています。

[参考動画] 岩野達志社長/円安でコロナ禍明けのホテル領域が熱い

見解③ 現時点で心配なこと

競売には強制力があるが、任意売却は強制できないことです。
そのあたりも含めて「売却活動の経過」は知りたいところです。
もちろん売却に不利になる情報は伏せていただいて構いません。

カナメ先生の感想

全体的には「オーナーズブックの方針に賛同」という内容になりました。
勝手な想像を排除して、事実を整理することを優先したつもりです。

個人的には延滞ファンドについてしっかり調べることで、オーナーズブックに対する信頼性がアップしました。

現時点では「ソーシャルレンディングにおけるメインの投資先」です。

ただし、利回りの低下傾向により投資意欲がやや下がっています。

評価A+オーナーズブックの公式ホームページ

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カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴21年。ソーシャルレンディング歴6年。運用資産3.5億円以上。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[8082] カナメ先生(2022-09-27 09:44:45)
> 8056さん
見解は変わりません。
[8056] no name(2022-09-26 19:13:22)
カナメ先生へ
勝手なお願いですが、
掲示板では土地の所在が判明しています。
この土地の形状・周囲環境を鑑みても、
上記で書かれている見解は変わらないのか
お教え頂ければ幸いです。
[7963] no name(2022-09-24 16:13:10)
7960
7954です。カナメ先生のスタンスが理解出来ました。
ありがとうございます。
個人的にはさすがに毀損なしは厳しいような気がしていますが、
毀損なしで済んでもらえればみんなハッピーだし、良いよなと思うのは当然あります。
確かに兼ね合いもあるだろうなというのは同意ですね。
[7960] カナメ先生(2022-09-24 15:39:46)
> 7954さん

横から失礼します。

コロナ開始~最近までは買い手が少ない(参入には早すぎる)という状況で、ようやく動きはじめたという認識です。

回収額だけを考えればさらに待った方が良いのでしょうが、少しでも早い償還を望む投資家との兼ね合いになるのだと思われます。

[7954] no name(2022-09-24 14:24:52)
7953
今が買い時=買い叩ける
ってことは元本毀損の可能性有ってことになるけど、違うのか?
[7953] no name(2022-09-24 14:03:00)
この状況なのに岩野社長が自ら動画に出演し、「ホテル市場は今が買い時」「円安と物価安によりインバウンドの大復活が期待できる」と仰ってる訳ですから、
近い内きちんと回収してくれそうだね、という期待度に近い信頼度には共感します。
[7950] no name(2022-09-24 13:46:17)
この状況で信頼度が上がりましたってのは結構提灯っぽいなー。
たまたま出資してなかったけど、この流れで信頼というのは自分にはないな。
[7948] no name(2022-09-24 13:39:30)
来月から観光客全面解禁みたいですしね。
それによる価格上昇という判断も働いたのでしょう。多分。
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