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オーナーズブック「大阪市中央区ホテル素地」の第3報!評価額マイナス36%の衝撃

投稿日:2022年4月2日 | 執筆:カナメ先生
大阪市中央区日本橋

オーナーズブックで延滞している「大阪市中央区ホテル素地第1号第1回」の第3報が出ました。最新の評価額は当初のマイナス36%という悲しい内容です。

これにより元本毀損の可能性は非常に高くなりました。

対象となるファンドの情報

ファンド名大阪市中央区ホテル素地第1号第1回
利回り5.0%
運用期間19ヶ月
投資実行日2019年9月26日
最終弁済日2021年3月31日(当初予定)
募集総額7.5億円
運用タイプ貸付(シニアローン)
LTV68.2%(当初評価額:11億円)

・担保の所在地は大阪市中央区日本橋(抵当権第一順位)
・評価額はホテル素地として外部専門家査定額を参考に査定
・総合不動産会社AAの連帯保証あり
・インバウンド需要減少の影響が大きい

延滞に関する履歴

2019年09月13日ファンド募集開始
2020年01月15日日本で最初の新型コロナ感染者が確認
2021年03月31日最終弁済日延長の申出を受託(1年間の延長)
2021年11月30日オミクロン株感染者が日本で初確認
2022年01月17日第1報:利息の支払いが無くなった(延滞)
2022年03月24日第2報:弁済期日に元本全額及び利息の支払いが困難
2022年04月01日第3報:現在の評価額は704百万円と発表

現在の回収活動
・借入人の任意売却活動をサポート
・保証人へ保証履行の請求
・現金化までの期間が長期化する可能性がある(新型コロナの影響)

関連リンク
大阪市中央区ホテル素地第1号第1回
2021年03月31日:貸付期間延長について
2022年01月17日:案件に関する状況報告
2022年03月24日:案件に関する状況報告(第2報)
2022年04月01日:案件に関する状況報告(第3報)

なぜ評価額が大幅に下がったのか?

・新型コロナウイルスの影響でインバウンドが大幅に減った
・ホテル用地として評価していたため影響が大きい
・大阪市中央区日本橋は特に影響が大きい

≪参考記事≫
全国下落率の上位ほぼ占める 公示地価、大阪ミナミ大幅下落(毎日新聞)
商業地2年連続の下落 大阪の公示地価(朝日新聞)

誰が悪いのか?

もちろん関わった人全員(投資家・オーナーズブック・借手)に責任があります。
そして、新型コロナの長期化という仕方なかった部分もあります。

投資家
・投資判断は自己責任という前提がある
・しっかり分散投資していれば影響は許容範囲

オーナーズブック
・ロケーションリスクは「小」で合っていたのか
・金融庁要請があったとはいえ1年間延長の判断は合っていたのか
・インバウンドの影響(リスク)を強調して欲しかった

カナメ先生のコメント

オーナーズブックにとっても投資家にとっても苦しい状況です。
少しでも早く問題が解決されることを願っています。

今後も「オーナーズブックは私の最優先投資先」であることに変わりはありませんが、今まで以上に「所在地」「用途」に注意したいと思います。

評価A+オーナーズブックの公式ホームページ

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