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オーナーズブック「大阪市中央区ホテル素地」の第3報!評価額マイナス36%の衝撃

投稿日:2022年4月2日 | 執筆:カナメ先生
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大阪市中央区日本橋

オーナーズブックで延滞している「大阪市中央区ホテル素地第1号第1回」の第3報が出ました。最新の評価額は当初のマイナス36%という悲しい内容です。

これにより元本毀損の可能性は非常に高くなりました。

対象となるファンドの情報

ファンド名大阪市中央区ホテル素地第1号第1回
利回り5.0%
運用期間19ヶ月
投資実行日2019年9月26日
最終弁済日2021年3月31日(当初予定)
募集総額7.5億円
運用タイプ貸付(シニアローン)
LTV68.2%(当初評価額:11億円)

・担保の所在地は大阪市中央区日本橋(抵当権第一順位)
・評価額はホテル素地として外部専門家査定額を参考に査定
・総合不動産会社AAの連帯保証あり
・インバウンド需要減少の影響が大きい

延滞に関する履歴

2019年09月13日ファンド募集開始
2020年01月15日日本で最初の新型コロナ感染者が確認
2021年03月31日最終弁済日延長の申出を受託(1年間の延長)
2021年11月30日オミクロン株感染者が日本で初確認
2022年01月17日第1報:利息の支払いが無くなった(延滞)
2022年03月24日第2報:弁済期日に元本全額及び利息の支払いが困難
2022年04月01日第3報:現在の評価額は704百万円と発表

現在の回収活動
・借入人の任意売却活動をサポート
・保証人へ保証履行の請求
・現金化までの期間が長期化する可能性がある(新型コロナの影響)

関連リンク
大阪市中央区ホテル素地第1号第1回
2021年03月31日:貸付期間延長について
2022年01月17日:案件に関する状況報告
2022年03月24日:案件に関する状況報告(第2報)
2022年04月01日:案件に関する状況報告(第3報)

なぜ評価額が大幅に下がったのか?

・新型コロナウイルスの影響でインバウンドが大幅に減った
・ホテル用地として評価していたため影響が大きい
・大阪市中央区日本橋は特に影響が大きい

≪参考記事≫
全国下落率の上位ほぼ占める 公示地価、大阪ミナミ大幅下落(毎日新聞)
商業地2年連続の下落 大阪の公示地価(朝日新聞)

誰が悪いのか?

もちろん関わった人全員(投資家・オーナーズブック・借手)に責任があります。
そして、新型コロナの長期化という仕方なかった部分もあります。

投資家
・投資判断は自己責任という前提がある
・しっかり分散投資していれば影響は許容範囲

オーナーズブック
・ロケーションリスクは「小」で合っていたのか
・金融庁要請があったとはいえ1年間延長の判断は合っていたのか
・インバウンドの影響(リスク)を強調して欲しかった

カナメ先生のコメント

オーナーズブックにとっても投資家にとっても苦しい状況です。
少しでも早く問題が解決されることを願っています。

今後も「オーナーズブックは私の最優先投資先」であることに変わりはありませんが、今まで以上に「所在地」「用途」に注意したいと思います。

評価A+オーナーズブックの公式ホームページ

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カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴23年。ソーシャルレンディング歴9年。運用資産4億円以上。
IT会社経営、薬局経営、新築アパート投資、株式投資、REIT投資、クラファン投資などの幅広い経験が武器であり、「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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[9390] カナメ先生(2022-04-08 13:32:14)
ロードスターキャピタルから「連結子会社における債権の取立不能のおそれに関するお知らせ」が発表されました。

・貸倒引当金:6,400万円
・本件貸付から生ずる損益は最終的には匿名組合出資者が享受

https://loadstarcapital.com/ja/ir/irnews/auto_20220407518921/pdfFile.pdf

[9268] no name(2022-04-05 23:49:29)
連帯保証人や保証人に名前があっても返済能力があるとは限りません。
この場合の保証人は事業者本人または関係者だと思われますが、事業が失敗している時点で損失分の回収の望みは薄い。
[9223] no name(2022-04-04 23:52:39)
素人的には、連帯保証は他の人が、損失を補填する仕組みだと思うのですが、なぜ機能しないのですか?
[9219] あ(2022-04-04 21:38:02)
連帯保証は意味ないですよ。
過去の他社のデフォルト見ても、債権譲渡やら競売などにかけて、回収したわずかな金額を投資家に分配して終了です。
[9137] no name(2022-04-03 12:20:57)
連帯保証って何の役にも立たないのか?
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