オーナーズブックの延滞ファンド「大阪市中央区ホテル素地第1号第1回」の第13報が出ました。とうとう売買契約が締結されたとのことです。
| ファンド名 | 大阪市中央区ホテル素地第1号第1回 |
|---|---|
| 利回り | 5.0% |
| 運用期間 | 19ヶ月 |
| 投資実行日 | 2019年9月26日 |
| 最終弁済日 | 2021年3月31日（当初予定） |
| 募集総額 | 7.5億円 |
| 運用タイプ | 貸付（シニアローン） |
| LTV | 68.2%（当初評価額：11億円） |
・担保の所在地は大阪市中央区日本橋（抵当権第一順位）
・評価額はホテル素地として外部専門家査定額を参考に査定
・総合不動産会社AAの連帯保証あり
| 2019年09月13日 | ファンド募集開始 |
|---|---|
| 2020年01月15日 | 国内で新型コロナ感染者が確認される |
| 2021年03月31日 | 最終弁済日延長の申出を受託（1年間の延長） |
| 2021年11月30日 | 国内でオミクロン株感染者が確認される |
| 2022年01月17日 | 第1報：利息の支払いが無くなった（延滞開始） |
| 2022年03月24日 | 第2報：弁済期日に元本全額及び利息の支払いが困難 |
| 2022年04月01日 | 第3報：現在の評価額は7.04億円と発表 |
| 2022年06月09日 | 第4報：担保不動産競売申立が受理される |
| 2022年06月10日 | 外国人観光客受け入れ再開 |
| 2022年07月11日 | 第5報：担保不動産の競売開始決定 |
| 2022年09月15日 | 第6報：競売申立ての取下げ（敷地の分割処分が理由） |
| 2022年10月27日 | 第7報：回収活動の経過報告 |
| 2023年01月27日 | 第8報：一部弁済（4,290万円）、評価額を6.34億円に引下げ |
| 2023年03月31日 | 第9報：購入検討者から購入に向けた書面を受領、建物解体に着手 |
| 2023年06月01日 | 第10報：売買合意には至っていない（複数の検討事項がある状態） |
| 2023年09月06日 | 第11報：売買合意に至らず、更地化の工事が完了 |
| 2023年11月22日 | 第12報：購入検討者から購入に向けた書面を受領（2回目） |
| 2023年11月29日 | 第13報：売買契約が締結 |
以降の活動状況についてご報告させていただきます。
ロードスターファンディング株式会社は、不動産保有会社AYと共に購入検討者との協議を重ね、AY社と購入検討者との間で概略以下の売買契約が締結されました。
・契約締結日：2023年11月29日。手付金受領済。
・決済日：2023年12月末日までに残額決済を行う。
売買金額は本日現在投資残高707.1百万円を下回るものの、OwnersBook評価額634百万円を上回るものであり、本契約締結が妥当であると判断いたしました。
なお、過去には担保不動産の競売申立ての取下げをした経緯もあり、本契約を履行するにあたって営業者の強制力はなく、本借入人の自発的な協力が必要なことから、決済後の未返済債権につきましては、状況を総合的に勘案した上にはなりますが、原則放棄する方向であります。今後進捗があり次第ご報告させていただきます。
念願の売買契約が締結されました。
金額は6.34億円から7.071億円の間とのことです。
| 貸付額 | 7.5億円 |
|---|---|
| 利息配当 | 約7,500万円（毎四半期・2年分） |
| 一部弁済 | 4,290万円（2023年01月27日） |
| 拘束期間 | 2019年9月26日～2024年1月末（仮）：約4年4ヶ月 |
売却からの返済を6.34～7.071億円（経費無視）だとすると、
回収率は100.3～110.0%になります。
期間損失は11.6～21.3%（拘束期間4年4ヶ月、利回り5.0%）です。
結果的に6.34～7.071億円で売却されたことを考慮すると、そこまで無茶苦茶な数値ではなかったと感じます。
当時はインバウンドによるホテル用地は過熱傾向にあり、その後のコロナにより一気に冷え込みました。
ホテルREITの株価を見ると、全体的にはまだ戻りきっていない印象を受けます。
現時点での延滞発生率は0.34%です。
288件中、運用完了251、運用中36件、延滞中1件です。
また、累計投資額は422億円で、利回り4.2%だと仮定すると、概算で17.7億円程度の利益を投資家に分配したことになります。
結果的にオーナーズブックの判断はさすがだったと思います。
新型コロナを乗り換えての元本回収は上出来です。
「約束のお金を全て払わない人を許せない」という気持ちはありますが、落としどころを探るのがビジネスです。
今回の延滞で投資家として学んだことは
ソーシャルレンディングでは投資家も信用できる事業者と共に成長していく必要があることを強く感じた一件でした。
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