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オーナーズブックの「大阪市中央区ホテル素地」が売却決定!回収率は何%なのか?

投稿日:2023年11月30日 | 執筆:カナメ先生
(本記事はアフィリエイトURLを含みます)
大阪市中央区日本橋

オーナーズブックの延滞ファンド「大阪市中央区ホテル素地第1号第1回」の第13報が出ました。とうとう売買契約が締結されたとのことです。

対象となるファンドの情報

ファンド名大阪市中央区ホテル素地第1号第1回
利回り5.0%
運用期間19ヶ月
投資実行日2019年9月26日
最終弁済日2021年3月31日(当初予定)
募集総額7.5億円
運用タイプ貸付(シニアローン)
LTV68.2%(当初評価額:11億円)

・担保の所在地は大阪市中央区日本橋(抵当権第一順位)
・評価額はホテル素地として外部専門家査定額を参考に査定
・総合不動産会社AAの連帯保証あり

延滞の要因
・新型コロナウイルスの影響でインバウンドが大幅に減った
・ホテル用地として評価していたため影響が大きい
・大阪市中央区日本橋は特に影響が大きい

運用・延長・延滞に関する履歴

2019年09月13日ファンド募集開始
2020年01月15日国内で新型コロナ感染者が確認される
2021年03月31日最終弁済日延長の申出を受託(1年間の延長)
2021年11月30日国内でオミクロン株感染者が確認される
2022年01月17日第1報:利息の支払いが無くなった(延滞開始)
2022年03月24日第2報:弁済期日に元本全額及び利息の支払いが困難
2022年04月01日第3報:現在の評価額は7.04億円と発表
2022年06月09日第4報:担保不動産競売申立が受理される
2022年06月10日外国人観光客受け入れ再開
2022年07月11日第5報:担保不動産の競売開始決定
2022年09月15日第6報:競売申立ての取下げ(敷地の分割処分が理由)
2022年10月27日第7報:回収活動の経過報告
2023年01月27日第8報:一部弁済(4,290万円)、評価額を6.34億円に引下げ
2023年03月31日第9報:購入検討者から購入に向けた書面を受領、建物解体に着手
2023年06月01日第10報:売買合意には至っていない(複数の検討事項がある状態)
2023年09月06日第11報:売買合意に至らず、更地化の工事が完了
2023年11月22日第12報:購入検討者から購入に向けた書面を受領(2回目)
2023年11月29日第13報:売買契約が締結

第13報の内容と解説

大阪市中央区ホテル素地第1号第1回案件につきまして、2023年11月22日付報告(第12報)にて、担保不動産について、検討者から購入に向けた書面を受領したことをご報告いたしました。

以降の活動状況についてご報告させていただきます。

ロードスターファンディング株式会社は、不動産保有会社AYと共に購入検討者との協議を重ね、AY社と購入検討者との間で概略以下の売買契約が締結されました。

・契約締結日:2023年11月29日。手付金受領済。
・決済日:2023年12月末日までに残額決済を行う。

売買金額は本日現在投資残高707.1百万円を下回るものの、OwnersBook評価額634百万円を上回るものであり、本契約締結が妥当であると判断いたしました。

なお、過去には担保不動産の競売申立ての取下げをした経緯もあり、本契約を履行するにあたって営業者の強制力はなく、本借入人の自発的な協力が必要なことから、決済後の未返済債権につきましては、状況を総合的に勘案した上にはなりますが、原則放棄する方向であります。今後進捗があり次第ご報告させていただきます。

念願の売買契約が締結されました。
金額は6.34億円から7.071億円の間とのことです。

回収率の概算
貸付額7.5億円
利息配当約7,500万円(毎四半期・2年分)
一部弁済4,290万円(2023年01月27日)
拘束期間2019年9月26日~2024年1月末(仮):約4年4ヶ月

売却からの返済を6.34~7.071億円(経費無視)だとすると、
回収率は100.3~110.0%になります。

期間損失は11.6~21.3%(拘束期間4年4ヶ月、利回り5.0%)です。

担保物件の評価額引下げ履歴
・当初(2019年9月):11.00億円
・前回(2022年4月):7.04億円
・今回(2023年1月):6.34億円

関連リンク
大阪市中央区ホテル素地第1号第1回
2021年03月31日:貸付期間延長について
2022年01月17日:案件に関する状況報告(第1報)
2022年03月24日:案件に関する状況報告(第2報)
2022年04月01日:案件に関する状況報告(第3報)
2022年06月09日:案件に関する状況報告(第4報)
2022年07月11日:案件に関する状況報告(第5報)
2022年09月15日:案件に関する状況報告(第6報)
2022年10月27日:案件に関する状況報告(第7報)
2023年01月27日:案件に関する状況報告(第8報)
2023年03月31日:案件に関する状況報告(第9報)
2023年06月01日:案件に関する状況報告(第10報)
2023年09月06日:案件に関する状況報告(第11報)
2023年09月06日:案件に関する状況報告(第12報)
2023年09月06日:案件に関する状況報告(第13報)

投資家の反応・口コミ

結果は元金割れですか?
大阪の土地価格が上がっているのに、なぜこの土地上がれないですか??

良かったやん売れて

これ、競売取り下げたことで営業者に債権取立ての権利がなくなったと読めるんだけどあってる?それで取立てできないから残りは諦めてねと言われても納得できないんだけど…

売却金額に関わらず請求しなければいけません。
「自発的な協力」を使った債権放棄の脅しに聞こえるね。

投資残高は下回るから損失出るんじゃない?1割ぐらい。

少々損失出そうですが、これでやっと手が切れます。

大阪ホテル事案、とりあえず売れてよかった

喜んでる人多いけど、自分は納得できんわ。
11億の評価したときと今は何が違うのか。
債権の残りを請求しない理由はなんなのか。

配当合わせるとほぼトントンってこと?
4年間の期間損失だけど。

どうしてみんな喜んでるのか??
コロナもある程度終息したにもかかわらず、「OwnersBook評価額634百万円を上回るものであり、本契約締結が妥当であると判断いたしました。」と堂々と1年前の評価額使ってる。
当初の11億はザル査定だったってことでしょ?

縁切りできそうでうれしいです。
ソーシャルレンティングは一定額の投資をしています。
今回はたまたま少額だったのでよかったのですが、今後は少額、分散の必要性を再認識しました。

なんで債権放棄なんでしょうね。
連帯保証人の他の全ての財産を競売にかけるなどすればいいのに。

連帯保証の意味ねーじゃん。

当初の評価額11億円について

結果的に6.34~7.071億円で売却されたことを考慮すると、そこまで無茶苦茶な数値ではなかったと感じます。

当時はインバウンドによるホテル用地は過熱傾向にあり、その後のコロナにより一気に冷え込みました。

ホテルREITの株価を見ると、全体的にはまだ戻りきっていない印象を受けます。

オーナーズブックの実績

オーナーズブックの実績

現時点での延滞発生率は0.34%です。
288件中、運用完了251、運用中36件、延滞中1件です。

また、累計投資額は422億円で、利回り4.2%だと仮定すると、概算で17.7億円程度の利益を投資家に分配したことになります。

カナメ先生の見解

結果的にオーナーズブックの判断はさすがだったと思います。
新型コロナを乗り換えての元本回収は上出来です。

「約束のお金を全て払わない人を許せない」という気持ちはありますが、落としどころを探るのがビジネスです。

今回の延滞で投資家として学んだことは

・一定の確率でトラブルは絶対に起こる = 分散投資は超重要
・運用期間が長いものは利息配当の周期に注意(償還時一括には注意)
・東京以外はリスクが上がる
・レジデンス以外はリスクが上がる
・所在地などの物件詳細が分からないとリスクが上がる(今回は形状)
などです。

ソーシャルレンディングでは投資家も信用できる事業者と共に成長していく必要があることを強く感じた一件でした。

評価A+オーナーズブックの公式ホームページ

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この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴23年。ソーシャルレンディング歴8年。運用資産4億円以上。
IT会社経営、薬局経営、新築アパート投資、株式投資、REIT投資、クラファン投資などの幅広い経験が武器であり、「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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