オーナーズブックの延滞ファンド「大阪市中央区ホテル素地第1号第1回」の状況報告レポート第18報の解説です。
なんと、売買契約が締結し、決済まで行われたとのことです。
| ファンド名 | 大阪市中央区ホテル素地第1号第1回 |
|---|---|
| 利回り | 5.0% |
| 運用期間 | 19ヶ月 |
| 投資実行日 | 2019年9月26日 |
| 最終弁済日 | 2021年3月31日（当初予定） |
| 募集総額 | 7.5億円 |
| 運用タイプ | 貸付（シニアローン） |
| LTV | 68.2%（当初評価額：11億円） |
投資実行から4年7ヶ月が経過してます。
・担保の所在地は大阪市中央区日本橋（抵当権第一順位）
・評価額はホテル素地として外部専門家査定額を参考に査定
・総合不動産会社AAの連帯保証あり
| 2019年09月13日 | ファンド募集開始 |
|---|---|
| 2020年01月15日 | 国内で新型コロナ感染者が確認される |
| 2021年03月31日 | 最終弁済日延長の申出を受託（1年間の延長） |
| 2021年11月30日 | 国内でオミクロン株感染者が確認される |
| 2022年01月17日 | 第1報：利息の支払いが無くなった（延滞開始） |
| 2022年03月24日 | 第2報：弁済期日に元本全額及び利息の支払いが困難 |
| 2022年04月01日 | 第3報：現在の評価額は7.04億円と発表 |
| 2022年06月09日 | 第4報：担保不動産競売申立が受理される |
| 2022年06月10日 | 外国人観光客受け入れ再開 |
| 2022年07月11日 | 第5報：担保不動産の競売開始決定 |
| 2022年09月15日 | 第6報：競売申立ての取下げ（敷地の分割処分が理由） |
| 2022年10月27日 | 第7報：回収活動の経過報告 |
| 2023年01月27日 | 第8報：一部弁済（4,290万円）、評価額を6.34億円に引下げ |
| 2023年03月31日 | 第9報：購入検討者から購入に向けた書面を受領、建物解体に着手 |
| 2023年06月01日 | 第10報：売買合意には至っていない（複数の検討事項がある状態） |
| 2023年09月06日 | 第11報：売買合意に至らず、更地化の工事が完了 |
| 2023年11月22日 | 第12報：購入検討者から購入に向けた書面を受領（2度目） |
| 2023年11月29日 | 第13報：契約締結、手付金受領、決済日決定（2023年12月末日） |
| 2023年12月28日 | 第14報：買主から決済期限の延長要請（2024年1月22日に延長） |
| 2024年01月22日 | 第15報：買主から再度の決済期限の延長要請 |
| 2024年01月25日 | 第16報：預託金を条件に延長要請に応じる（2024年2月9日に延長） |
| 2024年02月09日 | 第17報：不履行により売買契約の解除及び違約金の支払いを請求 |
| 2024年04月26日 | 第18報：新たな契約締結＆決済履行、売買金額確保 |
以降の活動状況についてご報告させていただきます。
ロードスターファンディング株式会社は、不動産保有会社AYと共に担保不動産の売却に注力してきた結果、本日、本借入人と新たな購入者との間で売買契約が締結され、同日決済されました。
売買金額は本日現在投資残高707.1百万円を下回るものの、OwnersBook評価額634百万円を上回るものであり、本契約締結が妥当であると判断しました。
営業者は、売買金額全額を預かっており、第17報でご報告済の手付金及び預託金と合わせた金額から、今後の資金回収に必要と想定される費用等の一部を留保した670百万円を投資家の皆さまへ分配予定です。準備が整い次第出資金の返還として分配させていただきます。
なお、これまでの出資金の返還を除く利益配当の総額は約75.5百万円となっており、これらの利益配当及び2023年1月に行った出資金の一部返還（42.9百万円）をあわせた分配総額は、投資金額750百万円を上回る予定です。
今後は債務不履行に基づく違約金や未返済債権につきまして、引き続き回収の対応を進めてまいります。
| 貸付額 | 7.5億円 |
|---|---|
| 利息配当 | 約7,500万円（毎四半期・2年分） |
| 一部弁済 | 4,290万円（2023年01月27日） |
| 今回の分配予定 | 6.7億円 |
合計の償還額は7億8,790万円（源泉徴収は不算入）です。
回収率は約105%になります。
さすがに喜びのコメント多数です。
入金までは不安という気持ちもありますが、さすがに今回は「決済を終えている」ことに加えて、「売買金額全額をロードスターファンディングが預かっている」とのことなので大丈夫でしょう。
第18報
今後は・・・違約金や未返済債権につきまして、
引き続き回収の対応を進めてまいります。
何が変わったの？ おかしい事だらけ。
指導を受けたの？
こちらの変化については私も気になりました。
現実的には「放棄という交渉材料」があっても仕方ないと思いますが、第二種金融商品取引業者としてはNGという判断に至ったのだと考えています。
あくまで体裁の話なので、さらなる回収が期待できるかどうかは不明です。
資金が拘束されている間に経済は以下のような変化を見せています。
・日経平均：32,315円 → 37,934円
・ドル円：108円 → 159円
・訪日外客数：276万人（2019年3月） → 308万人（2024年3月推計）
途中にコロナを挟んだものの、現在は売却しやすい環境だと言えます。
オーナーズブックにとっても投資家にとっても不幸中の幸いでした。
機会損失という考え方もありますが、
結果的に元本が償還されることは喜ばしいかぎりです。
| 評価 | A+ | オーナーズブックの公式ホームページ |
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＞合計の償還額は7億8,790万円（源泉徴収は不算入）です。
回収率は約105%になります。
いや、この考え方おかしいでしょ。元本の償還と配当を全部合算して当初投資額と比較して回収率計算するのはおかしい。当初投資額と比較すべきは元本の償還部分だけですよ
