カナメ先生
大事な資産を年3~5%で増やす技術を学ぶ場所
ソーシャルレンディング投資の学校
ブログ(1025)掲示板SL事業者ランキングファンド検索運営者紹介ふどクラ研究所

オーナーズブック「大阪市延滞ファンド」の第18報!売買契約&決済完了でほぼ決着

投稿日:2024年4月29日 | 執筆:カナメ先生
(本記事はアフィリエイトURLを含みます)
大阪市中央区日本橋

オーナーズブックの延滞ファンド「大阪市中央区ホテル素地第1号第1回」の状況報告レポート第18報の解説です。

なんと、売買契約が締結し、決済まで行われたとのことです。

対象となるファンドの情報

ファンド名大阪市中央区ホテル素地第1号第1回
利回り5.0%
運用期間19ヶ月
投資実行日2019年9月26日
最終弁済日2021年3月31日(当初予定)
募集総額7.5億円
運用タイプ貸付(シニアローン)
LTV68.2%(当初評価額:11億円)

投資実行から4年7ヶ月が経過してます。

・担保の所在地は大阪市中央区日本橋(抵当権第一順位)
・評価額はホテル素地として外部専門家査定額を参考に査定
・総合不動産会社AAの連帯保証あり

延滞の要因
・新型コロナウイルスの影響でインバウンドが大幅に減った
・ホテル用地として評価していたため影響が大きい
・大阪市中央区日本橋は特に影響が大きい

運用・延長・延滞に関する履歴

2019年09月13日 ファンド募集開始
2020年01月15日 国内で新型コロナ感染者が確認される
2021年03月31日 最終弁済日延長の申出を受託(1年間の延長)
2021年11月30日 国内でオミクロン株感染者が確認される
2022年01月17日 第1報:利息の支払いが無くなった(延滞開始)
2022年03月24日 第2報:弁済期日に元本全額及び利息の支払いが困難
2022年04月01日 第3報:現在の評価額は7.04億円と発表
2022年06月09日 第4報:担保不動産競売申立が受理される
2022年06月10日 外国人観光客受け入れ再開
2022年07月11日 第5報:担保不動産の競売開始決定
2022年09月15日 第6報:競売申立ての取下げ(敷地の分割処分が理由)
2022年10月27日 第7報:回収活動の経過報告
2023年01月27日 第8報:一部弁済(4,290万円)、評価額を6.34億円に引下げ
2023年03月31日 第9報:購入検討者から購入に向けた書面を受領、建物解体に着手
2023年06月01日 第10報:売買合意には至っていない(複数の検討事項がある状態)
2023年09月06日 第11報:売買合意に至らず、更地化の工事が完了
2023年11月22日 第12報:購入検討者から購入に向けた書面を受領(2度目)
2023年11月29日 第13報:契約締結、手付金受領、決済日決定(2023年12月末日)
2023年12月28日 第14報:買主から決済期限の延長要請(2024年1月22日に延長)
2024年01月22日 第15報:買主から再度の決済期限の延長要請
2024年01月25日 第16報:預託金を条件に延長要請に応じる(2024年2月9日に延長)
2024年02月09日 第17報:不履行により売買契約の解除及び違約金の支払いを請求
2024年04月26日 第18報:新たな契約締結&決済履行、売買金額確保

第18報の内容と解説

大阪市中央区ホテル素地第1号第1回案件につきまして、2024年2月9日付報告(第17報)にて、担保不動産について売買契約の決済が履行されなかったことをご報告いたしました。

以降の活動状況についてご報告させていただきます。

ロードスターファンディング株式会社は、不動産保有会社AYと共に担保不動産の売却に注力してきた結果、本日、本借入人と新たな購入者との間で売買契約が締結され、同日決済されました。

売買金額は本日現在投資残高707.1百万円を下回るものの、OwnersBook評価額634百万円を上回るものであり、本契約締結が妥当であると判断しました。

営業者は、売買金額全額を預かっており、第17報でご報告済の手付金及び預託金と合わせた金額から、今後の資金回収に必要と想定される費用等の一部を留保した670百万円を投資家の皆さまへ分配予定です。準備が整い次第出資金の返還として分配させていただきます。

なお、これまでの出資金の返還を除く利益配当の総額は約75.5百万円となっており、これらの利益配当及び2023年1月に行った出資金の一部返還(42.9百万円)をあわせた分配総額は、投資金額750百万円を上回る予定です。

今後は債務不履行に基づく違約金や未返済債権につきまして、引き続き回収の対応を進めてまいります。

担保物件の評価額引下げ履歴
・2019年9月:11.00億円(当初)
・2022年4月:7.04億円
・2023年1月:6.34億円

回収率の概算
貸付額7.5億円
利息配当約7,500万円(毎四半期・2年分)
一部弁済4,290万円(2023年01月27日)
今回の分配予定6.7億円

合計の償還額は7億8,790万円(源泉徴収は不算入)です。
回収率は約105%になります。

関連リンク
大阪市中央区ホテル素地第1号第1回
2021年03月31日:貸付期間延長について
2022年01月17日:案件に関する状況報告(第1報)
2022年03月24日:案件に関する状況報告(第2報)
2022年04月01日:案件に関する状況報告(第3報)
2022年06月09日:案件に関する状況報告(第4報)
2022年07月11日:案件に関する状況報告(第5報)
2022年09月15日:案件に関する状況報告(第6報)
2022年10月27日:案件に関する状況報告(第7報)
2023年01月27日:案件に関する状況報告(第8報)
2023年03月31日:案件に関する状況報告(第9報)
2023年06月01日:案件に関する状況報告(第10報)
2023年09月06日:案件に関する状況報告(第11報)
2023年11月22日:案件に関する状況報告(第12報)
2023年11月29日:案件に関する状況報告(第13報)
2023年12月28日:案件に関する状況報告(第14報)
2024年01月22日:案件に関する状況報告(第15報)
2024年01月25日:案件に関する状況報告(第16報)
2024年02月09日:案件に関する状況報告(第17報)
2024年04月26日:案件に関する状況報告(第18報)

投資家の反応・口コミ

本当に信じていいんだよね???
ものすごく疑心暗鬼になってる自分がいるんだけど…

キターーーー!!!!!

祝!元本割れ回避? これは凄い事よ。

ついに返ってくるのかーー!
マジで嬉しいんだけど

後は債務不履行の違約金の回収のみ? それも分配されるの?
営業の人取り立てがんばれー

これは凄いの?
コロナ回復してインバウンド効果でホテル不動産バブルなのに、
なぜコロナ禍の底値ぐらいで売るのか理解できない。

永久資金拘束よりは全然マシだと思う

皆間違えるなよ!
本当に良い会社はこんな風にならない営業をしているんだぞ!
戻ってくるのは自分もうれしいです

返ってくるらしい。色々、雑誌で書かれたりしたのが原因で、運営者、頑張ったか?
しかし、もう、今までが今までなので、
現に口座に振り込まれるまではいまいちどうかな。

引き続き回収を進めるってことは回収できた分は遅延損害金にあてられるのかね

これだけ売却難航した物件が前触れなく突然売却完了。。
最後まで突っ込みどころ満載だね。

さすがに喜びのコメント多数です。

入金までは不安という気持ちもありますが、さすがに今回は「決済を終えている」ことに加えて、「売買金額全額をロードスターファンディングが預かっている」とのことなので大丈夫でしょう。

気になること「未返済債権の回収対応」

第13報
決済後の未返済債権につきましては、・・・、
原則放棄する方向であります。

第18報
今後は・・・違約金や未返済債権につきまして、
引き続き回収の対応を進めてまいります。

何が変わったの? おかしい事だらけ。
指導を受けたの?

こちらの変化については私も気になりました。

現実的には「放棄という交渉材料」があっても仕方ないと思いますが、第二種金融商品取引業者としてはNGという判断に至ったのだと考えています。

あくまで体裁の話なので、さらなる回収が期待できるかどうかは不明です。

カナメ先生の見解

資金が拘束されている間に経済は以下のような変化を見せています。

・日経平均:32,315円 → 37,934円
・ドル円:108円 → 159円
・訪日外客数:276万人(2019年3月) → 308万人(2024年3月推計)

途中にコロナを挟んだものの、現在は売却しやすい環境だと言えます。

オーナーズブックにとっても投資家にとっても不幸中の幸いでした。

機会損失という考え方もありますが、
結果的に元本が償還されることは喜ばしいかぎりです。

評価A+オーナーズブックの公式ホームページ

カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴23年。ソーシャルレンディング歴9年。運用資産4億円以上。
IT会社経営、薬局経営、新築アパート投資、株式投資、REIT投資、クラファン投資などの幅広い経験が武器であり、「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
ソーシャルレンディング格付けランキング
ブログの同カテゴリ記事一覧

オーナーズブック「大阪市延滞ファンド」の第18報!売買契約&決済完了でほぼ決着
オーナーズブック「大阪市延滞ファンド」の第17報!驚きの決済不履行
オーナーズブックの大阪市中央区ホテル素地が売却!回収率は何%になったのか?
パチンコ大手「ガイア」が民事再生!クラファン投資家の15.2億円の行方は?
オーナーズブック「大阪市延滞ファンド」の第11報!売買不成立で資金拘束続行
全記事の一覧

一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[9605] no name(2024-05-06 17:39:09)
オナブ掲示板には目線切り替え機能がついてるんですね
[9591] no name(2024-05-06 10:54:11)
9567
これがオナブ掲示板の特徴。
[9567] no name(2024-05-05 18:28:05)
>9475
これまでずっと投資家目線で投資運用の実績をどうみるか、という話でスレがすすんでたのになんでいきなりオナブ目線に切り替わるんですかwしかも裁判の話なんてこれまでひとこともでてなかったのにwww
[9475] no name(2024-05-03 23:08:12)
>9391
裁判になれば損害額は投資額から償還元本額と受取配当額の合計を控除したものとみなされるから、オナブの考え方で正しいと思う。
そもそも投資は自己責任であり、配当は確約されたものではないわけで、投資元本額相当かえしておけばオナブとして訴訟で負けるリスクがなく、従って経営リスクもないという形にしたということだと思います。
他のオナブ案件に投資している人にとってもよい結果なのでは。
[9445] no name(2024-05-03 12:17:18)
スポーツと同じで結果が全てだもんね。
より多く増やした人の言ってる事が正しい世界。素晴らしいですね。
[9443] no name(2024-05-03 12:14:40)
時間概念を入れると短期的な考え方になりやすい。
投資の王道は長期運用で、その中にはトラブルも出るから分散するんですよね。
[9434] no name(2024-05-03 11:08:51)
時間概念ないやん
この考え方なら1年で105%回収しても20年で105%回収しても区別がつかない
元本も利息もぜんぶ合算した考えでするならIRRで考えるべき
[9415] no name(2024-05-03 03:13:54)
カナメ先生は自力で44歳で運用資4億以上なのね
すごいなぁ
[9412] no name(2024-05-03 01:17:22)
いや合ってるでしょ。
投資で考えるべきは、幾ら入れたら幾らになったか、だけですよね。
[9391] no name(2024-05-02 18:34:31)
カナメ先生

>合計の償還額は7億8,790万円(源泉徴収は不算入)です。
回収率は約105%になります。

いや、この考え方おかしいでしょ。元本の償還と配当を全部合算して当初投資額と比較して回収率計算するのはおかしい。当初投資額と比較すべきは元本の償還部分だけですよ

ソーシャルレンディング格付けランキング
Twitter