すっかり大御所感の出てきたCREALから大型ファンド募集が発表されました。
JR山手線「上野」駅が徒歩圏内の好立地レジデンスです。
しかも、2021年9月完成の新築物件です。
ファンド情報
| ファンド名 | CREAL上野 |
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| 利回り | 4.5%（インカム 2.5%＋キャピタル 2.0%） |
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| 運用期間 | 18ヶ月 |
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| 募集開始 | 2021年8月25日（水）20:00 |
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| 募集方式 | 先着 |
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| 募集金額 | 3.67億円 |
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| 劣後出資比率 | 5.1%（CREAL） |
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| その他 | 2022年3月より売却活動を開始予定 |
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資金使途内訳や収支内訳は会員限定情報で見ることができます。
物件情報
| 物件名称 | CREAL上野 |
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| 物件種別 | レジデンス1棟 |
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| 所在地 | 東京都台東区松が谷2-9-2 |
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| アクセス |
東京メトロ銀座線「田原町」駅 徒歩約7分
東京メトロ銀座線「稲荷町」駅 徒歩約8分
JR山手線・京浜東北線「上野」駅 徒歩約12分
つくばエクスプレス線「浅草」駅 徒歩約7分
東京メトロ銀座線・都営浅草線「浅草」駅 徒歩約12分
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| 敷地面積 | 120.08㎡ |
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| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根5階建 |
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| 竣工時期 | 2021年9月 |
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| 延床面積 | 467.70㎡ |
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| 総戸数 | 9戸（1SDK：31.71～1SLDK：52.98㎡） |
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最近のCREALに対するカナメ先生の感想＆評価
①ファンド実績がすごい
2018年12月にサービスを開始し、不動産クラファンのカテゴリでは3年連続で運用資産残高1位です。手堅い高品質レジデンス、認可保育所、Rakuten STAYのホテルなどをバランスよく募集しています。
②しっかり儲けている
無理をせずにしっかり利益を積み重ねている会社というイメージです。ファンドの利回りを上げて欲しいという気持ちも出てきますが、運営会社の資本余力が大きいことは安心感に繋がります。
③Q stay and lounge 上野で見せた漢気
新型コロナで立ち行かなくなった外国人観光客向けホテルを自社グループのオフィスにコンバージョン（
参考記事）することで投資家の損失を回避しました。こういった対応も運営会社に余力があるからこそ可能になります。
まとめ
上場企業系（Rimple、ジョイントアルファなど）よりも利回りが高く、中堅不動産クラファン（COZUCHI、TSONなど）よりも堅実というのがCREALの位置付けです。
上場系よりリスクが高く、中堅より利回りが低いという意味でもあります。
カナメ先生の見解
同じ利回りであればLTV80%程度のオーナーズブックを優先していますが、CREALのほうが投資しやすい（クリック合戦にならない）ので余力資金の調整役として利用しています。
今回のファンドは「新築」「好立地」「レジデンス」「広めの間取」ということで手堅い案件だと思います。
[6647] no name（2021-08-22 00:08:46）
クリアルの
クリアルによる
クリアルのための
不動産クラウドファンディング
[6646] no name（2021-08-21 23:48:13）
投資家が出資し、クリアルが所有権を持ち、クリアルが管理して管理費取り、クリアルが入居して家賃払うが、新築なのに何故か2ヶ月フリーレントで家賃免除、クリアルが報酬を貰い、売却したら何故か売却額の1％をクリアルが貰い、リスクは全部投資家
クリアルがクリアルグループの為にやる案件
これ相当馬鹿らしいよ
茶番だわ
新築でフリーレント2ヶ月ってなんだよ
[6645] no name（2021-08-21 23:23:31）
6642
むしろ予備費307万を聞いてほしい
使わず売却したら、これは投資家の出資金だから分配するのがすじだが、多分クリアルピンハネするんやろな
[6643] no name（2021-08-21 23:09:10）
良く見たら仲介手数料とクリアル報酬別じゃん
後予備費307万も何もなきゃクリアルの懐だろ？
舐めてんな
[6641] no name（2021-08-21 21:45:46）
まぁ理解して出資する分にはなんの問題もないよね
元本割れもないし
俺は出資しないけど
[6640] no name（2021-08-21 21:41:46）
みんなそんなに叩かなくても。
大型出してくれるし、元本割れもこれまで無いし。
不動産クラファン黎明期からの叩き上げ。
[6636] no name（2021-08-21 21:21:35）
7251
7081
4060
辺りでも書いてたけど、最近は更にクリアル報酬が増えてるからね
[6635] no name（2021-08-21 21:01:26）
えげつな
[6633] no name（2021-08-21 20:59:30）
6629
報酬27万5千円のことですね。
これって月間配当なんですね。
運用期間中の合計では5百万円ぐらいの配当になりますね。
確かに取りすぎかも。
[6632] no name（2021-08-21 20:59:13）
表面4.5くらいでは売れるのかね？これ。
[6631] no name（2021-08-21 20:55:41）
前は劣後5%でインカム20%取ってたけど、今はもっと搾り取ってるのかw
[6630] no name（2021-08-21 20:53:06）
この物件取得と物件支出のクリアルの報酬がある時期から滅茶苦茶跳ね上がってるから
これを隠すために出資者以外に見れ無くしてると思われる
以前は劣後10～20％で報酬も少なめだったが
最近はずっと劣後5％に下げて報酬は倍増してる
加えてTポイントで既存顧客軽視
自分はこれで信頼に値しないと思いもう出資はしませんが、したい人を止める気も無いが、理解してるのかなと
[6629] no name（2021-08-21 20:48:22）
6627
期中配当に関する収支の内訳をよーく見て
物件支出にクリアルの報酬があるから
名称変えてるだけ
[6627] no name（2021-08-21 20:21:45）
6625
物件取得等の事務手数料を取るのは当然の報酬です。
物件価格約3億3千万円に対して約1千万円の報酬なので、手数料率3％弱です。
通常の不動産取引時の手数料率からしても合理的だと思います。
分配金3割ってどういう計算なんでしょうか？そんなにとってはいませんよね。
[6625] no name（2021-08-21 18:28:16）
うむ
表向きは劣後出資5.1％だが、よくよく見ると物件所得費用にクリアルの報酬が組み込まれてるので、実質劣後出資2.6％
んで分配金3割近くクリアルが持ってく
皆これ理解して出資してんのかな
[6624] no name（2021-08-21 17:24:03）
大型案件を数多く出したく、引き合いも多いのに、そのたび必要となる劣後出資がクリアルの財務にとって負担なんだろうね。
ただ劣後減らせば出資者がリスクにさらされるわけで、本当はリスクリターンに合うよう募集金利上げてほしいけどね。
[6623] カナメ先生（2021-08-21 17:22:43）
> 6621さん
誤認させるような文章になってしまい申し訳ありません。
CREALは「投資適格」だと判断しているので、オーナーズブックより優先度は低いのですが投資対象としています。
目的は「分散と情報収集」です。
自分の判断を過信すると危ないため、最良と考える1つの事業者（サービス）に集中するのではなく、ある程度は事業者も分散させる方針です。
SBISLのときは集中しすぎていたので肝を冷やしました。
[6621] no name（2021-08-21 16:29:32）
>余力資金の調整役として利用しています。
資金寝かせとくの勿体ないから、妥協して入れてるって事ですよね？
もうSLやクラファンは妥協して入れるようなもんではないと思う
自分が納得出来ないなら資金寝かせても安全を取るのが最善かと自分は思いますが、カネメ先生はSBIでかなり肝を冷やしたと思うので、このあたりどう考えてますか？
[6617] no name（2021-08-21 14:08:02）
劣後5％とLTV95％って基本的に同じですよね？
オナブよりクリアルが勝る点がないんだよな
[6612] no name（2021-08-21 13:15:39）
オーナーズブックLTV80%?!!!
