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利回り5.0%!CREALの超好立地レジデンス開発ファンドを分析

投稿日:2021年3月11日 | 執筆:カナメ先生
文京区湯島1棟レジデンス 外観
文京区湯島1棟レジデンス 室内文京区湯島1棟レジデンス バスルーム

CREALの大型ファンドが登場しました。
東京都文京区湯島の好立地レジデンス開発案件です。
ファンド詳細を丁寧に分析していきたいと思います。

ファンド情報

ファンド名(仮称)文京区湯島1棟レジデンス
募集開始日2021年3月11日(木) 20:00
募集金額5.56億円
利回り5.0%
利回内訳インカム相当 0.8% / キャピタル相当 4.2%
運用期間18ヶ月

物件情報
物件種別レジデンス(賃貸マンション)
所在地東京都文京区湯島三丁目88番
アクセス東京メトロ千代田線「湯島」駅 徒歩約1分
敷地面積125.61㎡
延床面積587.89㎡
構造鉄筋コンクリート造地上8階建
総戸数14戸(1K:30.18㎡)
竣工時期2022年3月
設計監理株式会社創建築設計事務所

特徴① レジデンスの開発案件

賃貸マンションを建てて、入居付けをしてから売却する計画です。
以下のようなスケジュールになっています。
既存契約がキャンセルされなければ2022年3月に売却される予定です。

・2021年4月1日~2022年3月31日:配当無し(開発期間)
・2022年4月1日~2022年4月30日:配当無し(フリーレント期間)
・2022年5月1日~2022年9月30日:3.1%を上限とする配当(年換算)
・売却時:【運用期間×年利5.0%-既配当額】の配当(売却益の範囲内)

特徴② 本件不動産売買契約締結済み

開発対象のレジデンスは2021年3月4日付で不動産売買契約を締結済みとなっています。建物の引渡を受けるタイミング(2022年3月予定)で、売却が実行されることになります。

契約が解除となった場合には2022年9月までの売却を計画しています。

契約解除時の計画

特徴③ JR山手線内側の駅徒歩1分の超好立地

対象レジデンスは東京メトロ千代田線「湯島駅」徒歩1分と好立地です。

さらに徒歩圏内には、JR山手線「御徒町駅」(約8分)、東京メトロ銀座線「上野広小路」駅(約7分)、東京メトロ銀座線「末広町駅」(約7分)があります。

文京区湯島1棟レジデンスの立地

特徴④ 優先劣後方式の採用

今回のファンドも優先劣後方式を採用しています。
劣後出資の割合は会員限定情報なので「リターンタブ」で確認してください。

CREALの優先劣後方式説明図

カナメ先生の見解

開発案件なのでインカムゲイン型よりもリスクは高くなりますが、好立地かつ売買契約締結済みの良いファンドだと思います。

需要の安定したレジデンスな点も好印象です。

最近はSBIソーシャルレンディング関連のトラブルにより投資先が少なくなって焦っている人も多いと思います。

そのような状態では誤った判断をしてしまいがちなので、一度落ち着くことをおすすめします。私も今回は見送ります。

評価ACREAL(クリアル)の公式ホームページ

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カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴17年。ソーシャルレンディングへの投資額はトップクラスの個人投資家。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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[1031] カナメ先生(2021-03-11 14:48:51)
> 1028さん
申し訳ありません。気を引き締めていきたいと思います。
[1028] no name(2021-03-11 13:29:26)
>先生
お疲れのところ恐縮ですが、今度は2021年になっております・・・^^;
[1020] カナメ先生(2021-03-11 12:55:09)
> 1019さん
ご指摘ありがとうございます。
私もアリだと思っていますが、SBISLの展開が見えてくるまで、慎重に動こうと考えています。
[1019] no name(2021-03-11 12:32:52)
>既存契約がキャンセルされなければ2020年3月に売却される予定です。

2020年になってます(笑)
カナメ先生は見送りなんですね。自分的にはアリな部類の案件だとは思ったのですが、
やっぱり開発型という部分と5%という部分があと一歩って感じなんでしょうかね。

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