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アマネク浅草吾妻橋スカイに投資するべきか?

投稿日:2018年12月8日 | 執筆:カナメ先生
今回は新サービスCREALの目玉案件「アマネク 浅草吾妻橋スカイ」について解説します。募集開始の12月3日から5日間で約1.25億円の応募があります。募集終了は12月27日なので今から投資家登録をしても間に合います。

もう少し集まると思っていたのですが意外とゆっくりですね。ソーシャルレンディング業界の不祥事が続いたことで投資家が警戒しているのでしょうか。

アマネク 浅草吾妻橋スカイ

アマネク案件の基本情報

ホテル名ホテルアマネク浅草吾妻橋スカイ
利回り4.2% → 5.2%キャンペーン適用時
運用期間24ヶ月
募集金額8.8億円
募集期間12月3日 17:00~12月27日 17:00
住所 東京都墨田区吾妻橋2丁目16-6
本所吾妻駅 徒歩3分 / 東京スカイツリー駅 徒歩7分 / 浅草駅 徒歩8分
開業日2018年4月18日
稼働率見込数値を大きく上回る80%以上の稼働率を達成し、開業3ヶ月目から90%を超える稼働率を堅調に確保。
分配金原資賃料収入及びアマネク吾妻橋の売却により得られる売却益。売却が完了しない場合、5年を超えない範囲で契約期間を延長することがある。
途中解約やむを得ない場合のみ解約が可能。
解約事由によっては、解約を断る場合もあり。
優待5万円以上投資すると、アマネクが運営している全ホテルで10%割引の優待を受けることができます。運営期間中(2年間)はずっと使えます。

アマネク案件のスキーム図

安全性は抵当権第1順位のLTV90%と同程度以上

アマネク浅草吾妻橋の評価額はDCF法で9.66億円です。CREALでの募集額が8.8億円なのでLTVは91.1%です。もし、今回募集が埋まらず、引き続き劣後出資を募る場合は、今回投資した人のLTVはグンと下がります(保全性が高くなる)。

さらに劣後部分(10%)はCREALが出資しているので、損をしないように懸命に動いてくれるはずです。

ライバルはオーナーズブック

CREALのライバルはSBISLやクラウドバンクではなくオーナーズブックです。
オーナーズブック(OB)との比較表を作成しました。

項目CREAL
アマネク案件
オーナーズ
ブック
説明
利回り5.2%4.2~5.0%キャンペーン適用中はCREALが有利。
運用期間24ヶ月13~31ヶ月期間が長いと利回りのロスが少ない。
早期償還多い早期償還が多いと利回りが下がる。
LTV90%70~80%LTVはOBが有利。
透明性情報の多さはCREALの圧勝。
運営信用実績は同程度だが上場しているOBが有利。
楽しさCREALは状況報告も積極的に行う予定。
投資難度簡単難しいOBはクリック合戦で勝たないとダメ。

ほぼ互角です。初心者がクリック合戦に参加せずに安全性の高い案件に投資できるという意味でCREALの価値はあります。

私の結論

(1) キャンペーン期間中は利回りが上がる。
(2) 優先出資である。
(3) 劣後出資のCREALとは運命共同体である。
(4) 投資物件の透明性が非常に高い。
(5) クリック合戦に参加しなくてよい。
(6) SBISLに偏りがちな出資比率を分散したい。
(7) 初回の目玉案件でヘマをやらかすとは思えない。(願望)
(8) 状況報告のメールが楽しみ。(おまけ)

これらの理由からアマネク浅草吾妻橋に出資しました。正直なところキャンペーンが無ければオーナーズブックの投資額を増やしていたと思います。

REITの基準から考えれば十分に魅力のあるCREAL案件ですが、ソーシャルレンディングの基準だと物足りなく感じてしまいます。

ソーシャルレンディング投資家が欲深すぎるのか?
CREALの案件に魅力が無いのか?

その答えは2019年中に分かることでしょう。

評価ACREAL(クリアル)の公式ホームページ

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カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴21年。ソーシャルレンディング歴6年。運用資産3.5億円以上。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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