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CREAL(クリアル)のシンシア本郷三丁目ファンドを徹底分析

初回:2019年4月25日 | 更新:2019年4月27日 | 執筆:カナメ先生
シンシア本郷三丁目の外観

読者さんからリクエストがあったため、個別案件の分析も積極的に行いたいと思います。まずは人気の不動産クラウドファンディング「CREAL」が4月17日に募集した「シンシア本郷三丁目」です。

※このファンドの募集はすでに終了しています。

シンシア本郷三丁目の物件情報

名称シンシア本郷三丁目
住所東京都文京区湯島4-4-4
建物12階建(34戸)
竣工2002年9月

投資対象はシンシア本郷三丁目の1室(区分所有)です。
専有面積は「21.95㎡+バルコニー2.6㎡」です。

上の写真には写っていませんが、1階が飲食店(餃子市場)です。
CREAL公式サイトでは2~3枚目の写真に控えめに写っています。

シンシア本郷三丁目ファンドの投資情報

利回り4.0%(キャンペーン無し)
募集開始2019年4月17日
返済日2019年11月末
募集額1968万円(CREALの劣後出資が268万円・合計で2236万円)
返済予定6ヶ月以内に外部売却を予定

運用期間が約182日なのに対して、実際の拘束期間は約226日(効率80.5%)なので、実質利回りは約3.22%です。低利回りにも関わらず即完売しています。

毎月の収益を確認

会員限定で毎月の収益を見ることができます。

・賃料
・マスターリース賃料
・管理費
・修繕費

これらの項目に不自然な点は見当たりませんでした。
マスターリース手数料も8%と無難な数値です。

物件購入費と評価額の妥当性

物件価格2,170万円
評価額12,410万円(取引事例比較法)
評価額22,380万円(収益還元法)

上記はCREALが掲載している物件価格と評価額です。

ビッグデータを利用した価格査定サイト「イエシル」では、参考相場価格が1,932万円(11階・21.95㎡)でした。想定賃料は9.3万円です。

同種のサイト「マンションマーケット」では、参考査定価格1,880~1,970万円(6階・約21㎡)となっています。

参考相場価格(1,932万円)がファンド募集額(1,968万円)に極めて近い点が気になります。実際のところCREALは「何時」「いくら」で購入したのでしょうか。

カナメ先生の見解

この案件に関してCREALの劣後出資分10%は幻想かもしれません。

投資家が適正価格で購入して、6ヶ月以内に販売するのみです。
都内の不動産は上昇傾向にあるので、上手いこと購入額より高く売れればCREALが丸儲けです。投資家の分配金は賃料で賄うことができます。

まるでサブリース付きの投資用ワンルームマンションを短期で買わされているだけのような状況です。しかも、リスクがあるにも関わらず、値上がりのメリットを享受することはできません。

・何階なのか?
・誰から購入したのか?
・いつ購入したのか?
・いくらで購入したのか?
・売買手数料がCREALの関連会社に入っているのか?

これらの疑問点をCREALに聞いてみます。

詐欺まがいのソーシャルレンディング事業者に投資するよりはマシだと思いますが、投資対象として実質利回り3.22%は魅力的とは言えません。

評価ACREAL(クリアル)の公式ホームページ

追記 : 細かいところをCREALに質問してみました(4月27日)

とても丁寧に回答していただきました。

投資物件は何階でしょうか?

階数等住戸の特定に繋がる項目につきましては、個人情報そのものではございませんが、投資対象となる物件にお住まいの方の個人情報に繋がるおそれがあることから、弊社の方針として意図的に掲出しておりません。ご了承いただきたくお願いいたします。
【CREALの返答】

言い分は分かります。
投資家としては階数を知りたいという気持ちもあります。

誰から購入したのでしょうか?

契約成立前書面の「利害関係人との間の不動産特定共同事業に関わる重要な取引の有無」に記載のとおり、弊社グループ会社の㈱ブリッジ・シー・エステートが保有する物件を購入いたしました。
【CREALの返答】

グループ会社から購入したとのことです。
ブリッジ・シー・エステートがいくらで仕入れたかが気になるところです。
(契約成立前書面に記載)

いつ購入したのでしょうか?

契約成立前書面の「不動産取引の開始予定日」に記載のとおり、4月26日に購入(決済)いたしました。
【CREALの返答】

運用開始(5月1日)の5日前です。
(契約成立前書面に記載)

イエシルなどで調べた参考相場価格に大きな差があるのはなぜでしょうか?

物件価格につきましては、対象となる物件に関して、立地するエリアの利回り相場・売買価格、弊社及び弊社グループ会社が保有する対象マンションも含んだ近隣の取引事例(実際に取引された金額・利回り)、及び不動産調査報告の内容等を総合的に勘案して設定しております。

適正価格の算定にはやはり実際の取引事例がもっとも説得的なデータとなりえるところ、実際の取引事例(価格や利回り)につきましてはインターネットで調査するのは困難な状況です。といいますのは、そういった情報の公開は取引時の秘密保持義務等に違反する可能性があるためです。

インターネット上では「参考相場価格」につき複数の会社様がそれぞれ独自に算出されているようですが、どういった情報を参考にされているかについては他社様のサービスとなる為、弊社ではお答えしかねる内容となります。

【CREALの返答】

実際に不動産売却時の査定額と言うのは不動産会社ごとに大きなバラつきがあるようです。CREALの査定額の妥当性に関しては今後の売却結果を見ながら判断していきたいと思います。

評価ACREAL(クリアル)の公式ホームページ

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カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴17年。ソーシャルレンディングへの投資額はトップクラスの個人投資家。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[4637] カナメ先生(2019-04-27 13:37:56)
CREALに問い合わせた結果を追記しました。
ブリッジ・シー・エステートがいくらで仕入れたかなども聞いてみます。
[4619] 4605(2019-04-26 19:10:38)
どうもありがとうございます。
運用期間以外の家賃収入がクリアルに入るわけではなさそうですね。
前後の家賃が入れば、クリアルの取り分が増えるからマスターリースや劣後出資で元が取れるのかなとか勝手に妄想しておりました。
[4610] カナメ先生(2019-04-26 09:33:33)
> 4597さん
同感です。評価額の差についてはCREALに問い合わせています。

> 初心者さん
ありがとうございます。利回りは寂しいですが、投資経験の少ない人の練習案件としてや、分散先の1つとしては悪くないと思います。

> 4605さん
運用期間前については、スキーム図によるとファンド組成してから物件を取得することになっているので、前の持主に家賃が入ります。「前の持主が関連会社なのか?」は問い合わせ中です。

運用期間後については、「6ヶ月以内に売却」となっているので、次の持主(売却先)に家賃が入ります。

[4605] 匿名(2019-04-25 22:15:38)
いつも勉強させていただいています。
質問ですが、運用期間前後の資金拘束されている数十日の間の家賃収入はどこが手に入れているのでしょうか?クリアル ですか?
[4602] 初心者(2019-04-25 18:33:05)
カナメ先生
非常に分かりやすいです。物件自体悪くないですけど、実質利回り3.22%は寂しいところですね。でも安全性が高そうな案件なので高額投資をする人には良いのかもしれませんね。
[4597] no name(2019-04-25 16:22:06)
うーん・・・、crealの評価額の妥当性に?な気がします。中古車でもサンマでも、市場相場から離れてる場合って何かそれをそうたらしめる理由があるはずなんですが・・・。
[4594] カナメ先生(2019-04-25 12:52:13)
たしかに低層階は厳しいですね。
飲食店のことを気にしていたので投資していないのかと思っていました。
[4593] Akky(2019-04-25 12:16:45)
もし2Fの部屋だと匂いや客の騒ぎ声が気になるので売りにくいかもしれません。
火事のリスクもあるのでCREALの中では一番ショボい案件かもしれません。
妙味はないですが手堅いのは間違いないですね。100万ほど投資済^^;
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