CREAL（クリアル）のシンシア本郷三丁目ファンドを徹底分析

読者さんからリクエストがあったため、個別案件の分析も積極的に行いたいと思います。まずは人気の不動産クラウドファンディング「CREAL」が4月17日に募集した「シンシア本郷三丁目」です。

※このファンドの募集はすでに終了しています。

名称	シンシア本郷三丁目
住所	東京都文京区湯島4-4-4
建物	12階建（34戸）
竣工	2002年9月

投資対象はシンシア本郷三丁目の1室（区分所有）です。
専有面積は「21.95㎡＋バルコニー2.6㎡」です。

上の写真には写っていませんが、1階が飲食店（餃子市場）です。
CREAL公式サイトでは2～3枚目の写真に控えめに写っています。

利回り	4.0%（キャンペーン無し）
募集開始	2019年4月17日
返済日	2019年11月末
募集額	1968万円（CREALの劣後出資が268万円・合計で2236万円）
返済予定	6ヶ月以内に外部売却を予定

運用期間が約182日なのに対して、実際の拘束期間は約226日（効率80.5%）なので、実質利回りは約3.22%です。低利回りにも関わらず即完売しています。

会員限定で毎月の収益を見ることができます。

・賃料
・マスターリース賃料
・管理費
・修繕費

これらの項目に不自然な点は見当たりませんでした。
マスターリース手数料も8%と無難な数値です。

物件価格	2,170万円
評価額1	2,410万円（取引事例比較法）
評価額2	2,380万円（収益還元法）

上記はCREALが掲載している物件価格と評価額です。

ビッグデータを利用した価格査定サイト「イエシル」では、参考相場価格が1,932万円（11階・21.95㎡）でした。想定賃料は9.3万円です。

同種のサイト「マンションマーケット」では、参考査定価格1,880～1,970万円（6階・約21㎡）となっています。

参考相場価格（1,932万円）がファンド募集額（1,968万円）に極めて近い点が気になります。実際のところCREALは「何時」「いくら」で購入したのでしょうか。

この案件に関してCREALの劣後出資分10%は幻想かもしれません。

投資家が適正価格で購入して、6ヶ月以内に販売するのみです。
都内の不動産は上昇傾向にあるので、上手いこと購入額より高く売れればCREALが丸儲けです。投資家の分配金は賃料で賄うことができます。

まるでサブリース付きの投資用ワンルームマンションを短期で買わされているだけのような状況です。しかも、リスクがあるにも関わらず、値上がりのメリットを享受することはできません。

・何階なのか？
・誰から購入したのか？
・いつ購入したのか？
・いくらで購入したのか？
・売買手数料がCREALの関連会社に入っているのか？

これらの疑問点をCREALに聞いてみます。

詐欺まがいのソーシャルレンディング事業者に投資するよりはマシだと思いますが、投資対象として実質利回り3.22%は魅力的とは言えません。

評価	A+	CREAL（クリアル）の公式ホームページ

とても丁寧に回答していただきました。

言い分は分かります。
投資家としては階数を知りたいという気持ちもあります。

グループ会社から購入したとのことです。
ブリッジ・シー・エステートがいくらで仕入れたかが気になるところです。
（契約成立前書面に記載）

運用開始（5月1日）の5日前です。
（契約成立前書面に記載）

実際に不動産売却時の査定額と言うのは不動産会社ごとに大きなバラつきがあるようです。CREALの査定額の妥当性に関しては今後の売却結果を見ながら判断していきたいと思います。

評価	A+	CREAL（クリアル）の公式ホームページ