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利回り6.0%!CREALの「目黒区レジデンス」は上級者向けのミドルリスク設計

投稿日:2020年12月5日 | 執筆:カナメ先生
ドムス・スタイル目黒不動前の外観
ドムス・スタイル目黒不動前の室内 1KタイプIoTスマートホーム対応
ドムス・スタイル目黒不動前の室内 1LDKメゾネット 地下ドムス・スタイル目黒不動前の室内 1LDKメゾネット 1F

CREALから利回り6.0%の大型案件が発表されました。
利回りが高い理由やリスクなどについて詳しく説明します。

募集開始は 12月7日(月)20:00 です。

ファンドの基本情報

ファンド名ドムス・スタイル目黒不動前
利回り6.0%(インカム2.3%、キャピタル3.7%)
運用期間12ヶ月
募集金額3.78億円
募集開始2020年12月7日(月) 20:00
出資内訳優先出資95%、劣後出資5%(CREAL)

投資物件情報
名称ドムス・スタイル目黒不動前
種別住宅
構造鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付5階建
所在東京都目黒区下目黒二丁目14-8
アクセス JR山手線「目黒」駅 徒歩10分
東急目黒線「不動前」駅 徒歩6分
竣工2020年11月
敷地面積119.08㎡
延床面積346.78㎡
総戸数13戸
部屋タイプ 1K(20.30㎡×3戸、20.44㎡×6戸)
1LDKメゾネット(40.60㎡×1戸、40.88㎡×2戸)
1LDK+ルーフバルコニー(40.88㎡×1戸)
備考エレベーターなし、IoTスマートホーム対応

高利回りの理由&リスク(1) 劣後出資5%

ドムス・スタイル目黒不動前の優先劣後比率

従来のファンドよりCREALの劣後出資比率が下がっています。個人的には「許容範囲内のリスクを取ることは好ましい」と考えているので特に問題はありません。

劣後出資5%と言っても、金額としては2,000万円も出資しているので、CREALにリスクがないわけではありません。

高利回りの理由&リスク(2) リーシングリスク&キャピタルゲイン

竣工間もないレジデンスを購入し、リーシングリスク(空室リスク、客付けリスク)を取ることにより高いリターンを目指しています。

賃料収入(インカムゲイン)は株式会社ブリッジ・シー・エステートとマスターリース契約をすることで年利約2.3%が得られるように設計されており、残りの3.7%がキャピタルゲインを想定しています。

※12月1日時点の稼働率は23.1%。入居申込みを含めると38.5%。

売却基準としては、NOI利回り約4.6%で売却できれば投資家の元本毀損なし、NOI利回り約4.1%で売却できれば利回り6.0%となります。

また、売却状況次第では60ヶ月を超えない範囲で契約期間が延長となります。

カナメ先生の見解

・好立地(東京都目黒区)の物件
・需要の安定しているレジデンス(住居)
・2020年11月竣工の新築物件

という部分が魅力の物件です。

・劣後出資が低い(5%)
・リーシングリスク
・高く売れることが前提(キャピタルゲイン)

これらのリスクを取ることで利回りが高くなるように設計されています。
個人的には好きなタイプのファンドです。

購入の是非はCREALの目利き力を信用できるかにかかってきます。

私は控えめに投資したいと考えています。

また、ここまでリスクを上げるのであれば優先劣後出資を採用せずに、セイムボート出資にしたほうが納得感が高いと思います。

評価ACREAL(クリアル)の公式ホームページ

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カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴17年。ソーシャルレンディングへの投資額はトップクラスの個人投資家。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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