カナメ先生
大事な資産を年3~5%で増やす技術を学ぶ場所
ソーシャルレンディング投資の学校
ブログ(1021)掲示板SL事業者ランキングファンド検索運営者紹介ふどクラ研究所

利回り6.0%!CREALの「目黒区レジデンス」は上級者向けのミドルリスク設計

投稿日:2020年12月5日 | 執筆:カナメ先生
(本記事はアフィリエイトURLを含みます)
ドムス・スタイル目黒不動前の外観
ドムス・スタイル目黒不動前の室内 1KタイプIoTスマートホーム対応
ドムス・スタイル目黒不動前の室内 1LDKメゾネット 地下ドムス・スタイル目黒不動前の室内 1LDKメゾネット 1F

CREALから利回り6.0%の大型案件が発表されました。
利回りが高い理由やリスクなどについて詳しく説明します。

募集開始は 12月7日(月)20:00 です。

ファンドの基本情報

ファンド名ドムス・スタイル目黒不動前
利回り6.0%(インカム2.3%、キャピタル3.7%)
運用期間12ヶ月
募集金額3.78億円
募集開始2020年12月7日(月) 20:00
出資内訳優先出資95%、劣後出資5%(CREAL)

投資物件情報
名称ドムス・スタイル目黒不動前
種別住宅
構造鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付5階建
所在東京都目黒区下目黒二丁目14-8
アクセス JR山手線「目黒」駅 徒歩10分
東急目黒線「不動前」駅 徒歩6分
竣工2020年11月
敷地面積119.08㎡
延床面積346.78㎡
総戸数13戸
部屋タイプ 1K(20.30㎡×3戸、20.44㎡×6戸)
1LDKメゾネット(40.60㎡×1戸、40.88㎡×2戸)
1LDK+ルーフバルコニー(40.88㎡×1戸)
備考エレベーターなし、IoTスマートホーム対応

高利回りの理由&リスク(1) 劣後出資5%

ドムス・スタイル目黒不動前の優先劣後比率

従来のファンドよりCREALの劣後出資比率が下がっています。個人的には「許容範囲内のリスクを取ることは好ましい」と考えているので特に問題はありません。

劣後出資5%と言っても、金額としては2,000万円も出資しているので、CREALにリスクがないわけではありません。

高利回りの理由&リスク(2) リーシングリスク&キャピタルゲイン

竣工間もないレジデンスを購入し、リーシングリスク(空室リスク、客付けリスク)を取ることにより高いリターンを目指しています。

賃料収入(インカムゲイン)は株式会社ブリッジ・シー・エステートとマスターリース契約をすることで年利約2.3%が得られるように設計されており、残りの3.7%がキャピタルゲインを想定しています。

※12月1日時点の稼働率は23.1%。入居申込みを含めると38.5%。

売却基準としては、NOI利回り約4.6%で売却できれば投資家の元本毀損なし、NOI利回り約4.1%で売却できれば利回り6.0%となります。

また、売却状況次第では60ヶ月を超えない範囲で契約期間が延長となります。

カナメ先生の見解

・好立地(東京都目黒区)の物件
・需要の安定しているレジデンス(住居)
・2020年11月竣工の新築物件

という部分が魅力の物件です。

・劣後出資が低い(5%)
・リーシングリスク
・高く売れることが前提(キャピタルゲイン)

これらのリスクを取ることで利回りが高くなるように設計されています。
個人的には好きなタイプのファンドです。

購入の是非はCREALの目利き力を信用できるかにかかってきます。

私は控えめに投資したいと考えています。

また、ここまでリスクを上げるのであれば優先劣後出資を採用せずに、セイムボート出資にしたほうが納得感が高いと思います。

評価A+CREAL(クリアル)の公式ホームページ

関連記事:CREAL(クリアル)

CREAL(クリアル)の評価と評判
横田大造さんの経歴・評判 | CREAL(クリアル)
CREAL(クリアル)が新規上場承認!不動産クラファン投資家への影響は?
CREALの紹介プログラムが凄い!今なら両者合計で現金30,000円が貰える
CREALから白金高輪エリアの新築レジデンスが登場!利回り4.3%×18ヶ月
CREALに投資するなら今!会員プログラム活用で0.2~0.6%のキャッシュバック
CREALが会員ランク機能を開発中!CREALファンならプラチナを目指したい
CREALの会員プログラム制度が開始!メリット・デメリットを詳しく解説
CREALグループの関連会社や関連人物を調べなおしてみました
CREALで利回り5.5%!ミラッツ運営の認可保育所ファンドが良い
CREALの7年運用ファンドが即完売!東京外大敷地内保育園ファンドを分析
CREAL初の他社組成ファンド!劣後比率51%だが事業者リスクは大丈夫か?
募集金額10.9億円!CREALの利回り5.5%物流施設ファンドに投資するべきか?
利回り4.5%!CREALの新ファンドは三井地所グループが運営する新築レジデンス
CREALのブログで不動産クラファンの知識が深まる!償還プロセスや運用期間
CREALの利回りが常にアップする超有利な会員登録!1年運用で0.5%アップ
利回り4.5%!上野駅から徒歩12分の新築レジデンス「CREAL上野」に投資できる
利回り5.0%!CREALの超好立地レジデンス開発ファンドを分析
CREAL史上最高利回り8.0%ファンドが登場!狙いはマイクロツーリズム需要
CREALの記念すべき第1号ファンド「アマネク浅草吾妻橋」が無事に償還予定
CREALの2周年キャンペーン!対象案件「上野オフィスプロジェクト」を徹底分析
CREAL(クリアル)の口座開設の手順と所要時間
CREAL(クリアル)に今後の利回りや手数料について聞いてみました
不動産クラファン「CREAL」がグッドデザイン賞を受賞!意味や信頼性を解説
すっきり明解!CREALの横田社長からサービスの強みを聞いてきました
驚きの利回り7.0%!CREALのオフィスビル案件はなぜ高利回りなのか?
CREAL史上最高利回り6.0%!学研グループが運営する保育園開発ファンド
アマネク浅草吾妻橋スカイに投資するべきか?
CREALのアマネク浅草吾妻橋スカイが応募額8.1億円突破!
CREALのアマネク浅草吾妻橋スカイが臨時休館!コロナ不況の影響の大きさは?
CREAL(クリアル)のシンシア本郷三丁目ファンドを徹底分析
CREALの大型案件「ちくらつなぐホテル」を徹底分析!投資するべきか?
CREALの大型案件第4弾「リノ西落合」を徹底分析!投資するべきか?
CREALの大型案件第5弾「ラ・ペルラ池袋」を分析!池袋のハイグレード賃貸物件
CREALから大型ファンドの募集発表!利回り5.0%+キャンペーン特典の好条件
CREALの大型案件「SOLA沖縄学園ファンド」を徹底分析!投資するべきか?
残り約3,000万円!CREAL「SOLA沖縄学園ファンド」の完売が迫っています
利回り4.5%!CREALの新大型ファンドは都内ホテル「Q stay and lounge 上野」
利回り4.0%!CREALの第8弾大型ファンドは(仮称)にじいろ保育園関町北
CREALが第9弾大型ファンドの募集を発表!今回は保育園開発プロジェクト
利回り4.2%!先行き不透明な経済下でCREALの認可保育園ファンドは魅力的
CREALを運営するブリッジ・シー・キャピタル社の2019年3月期決算は大幅黒字
CREALを運営するブリッジ・シー・キャピタル社の2020年3月期決算を解説
CREALを運営するクリアル株式会社の2021年3月期決算を解説
CREALの2022年3月期決算!上場後初の決算発表で信頼度や株価はどう動く?
CREALの仕様変更!事前に契約成立前書面を閲覧してファンド購入をスムーズに
CREALの第11弾大型ファンドの追加情報!利回り、運用期間、募集金額は?
CREAL掲示板

カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴23年。ソーシャルレンディング歴8年。運用資産4億円以上。
IT会社経営、薬局経営、新築アパート投資、株式投資、REIT投資、クラファン投資などの幅広い経験が武器であり、「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
ソーシャルレンディング格付けランキング
ブログの同カテゴリ記事一覧

利回り8.0%!借り手がTRIAD社で不動産担保付きの好条件ファンドが登場
利回り7.5%のリニア残土受入地ファンドが3年目突入!前回との変更点を確認
最高利回り45.71%!COZUCHIのリセールファンドで投資すべきファンドは?
COZUCHIの110億円ファンドって大丈夫?京都ホテルファンド フェーズ2
激アツな利回り10%ファンド!手堅い不動産担保付きでTRIAD社に融資できる
全記事の一覧

一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
ソーシャルレンディング格付けランキング
Twitter