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SBISL不動産バイヤーズローンファンド35号を徹底分析!LTV246%って大丈夫?

投稿日:2020年2月22日 | 執筆:カナメ先生
SBISL不動産バイヤーズローンファンド35号

2020年2月11日、SBIソーシャルレンディングが不動産バイヤーズローンファンド35号を募集しました。

結果は4時間程度で完売となりましたが、

「いまいち仕組みが理解できない」
「SBIソーシャルレンディングだからとりあえず入れておいた」
「LTV246%って心配すぎる」
という人も多いのではないでしょうか。

募集は終わってしまいましたが、今後のファンド購入における判断力を高めるために、バイヤーズローンファンド35号の仕組みをしっかりと理解しておきましょう。

ファンドの基本情報

ファンド名SBISL不動産バイヤーズローンファンド35号
利回り5.5%
運用期間12ヶ月
募集金額12億4,300万円
応募開始日2020年2月21日
担保あり(評価額:5億400万円)
手数料0.5%(貸付金利6.0%)
資金使途ホテル建設用地の取得資金等
返済原資ホテル建設用地の売却資金
返済方式期日一括
借手SPC(詳細は投資家限定情報)
SBISLとは資本的・人的関係は無い

SBISL不動産バイヤーズローンファンド35号のスキーム図

不動産担保の評価額について

場所面積評価額状況
東京都墨田区133.04㎡(40.2坪)2億1,200万円退去済建物
広島県広島市304.40㎡(92.1坪)2億3,200万円更地
岐阜県高山市418.00㎡(126.4坪)6,000万円更地

合計5億400万円の評価額は取引事例比較法により算出した土地価格(7億2,000万円)に70%を乗じた価格です。これは「早期売却を想定した担保処分価値」を表しています。

ホテル事業を前提とした実際の評価額はこれより高くなりますが、投資家保護の観点(監督官庁からの指導)から「融資をおこなってすぐに事業が立ち行かなくなってしまった場合」を想定した数値を公開しています。

ホテル事業を前提とした土地の評価額

収益還元法による土地評価額は以下のようになります(SBISL査定)。

・ホテル想定売上:2億3,100万円/年
・ホテル想定運営費用等:3,800万円/年
・ホテル想定利益:1億9,300万円/年(売上-運営費)
・1億9,300万円×約17年=32億9,600万円(ホテル事業の収益価格)
・32億9,600万円-20億5,300万円(建物工事費等)=12億4,300万円(土地価格)
・前提としてと宿泊料と想定稼働率は適切な設定とする(

つまり、ホテル事業の表面利回りは約5.85%と見積もっています。
以下の検証から妥当な数値だと思われます。
もちろん、想定宿泊料と想定稼働率は適切であることが前提です。

表面利回りの妥当性を検証(1)
不動産投資サイト「Oh!Ya」さんによると宿泊特化型ホテルの利回りは「東京で4.5%、仙台で5.7%、福岡で5.5%」となっています。

[参考] 目指すべき利回りの目安とは?不動産の種類別に発表(Oh!Ya)

表面利回りの妥当性を検証(2)
ホテル系J-REITの利回りは以下の通りです。

番号ファンド名利回り
3287星野リゾート・リート投資法人5.00%
3463いちごホテルリート投資法人3.79%
3472大江戸温泉リート投資法人5.24%
3478森トラスト・ホテルリート投資法人4.71%
8963インヴィンシブル投資法人6.73%
8985ジャパン・ホテル・リート投資法人5.40%

融資額(12億4,300万円)の使い道

土地取得費取引事例比較法の7億2,000万円以上での取得になると予想
建物解体費東京都墨田区の建物を解体&撤去
建築確認取得費3ヵ所のホテルの建築計画と確認申請
その他諸経費詳細不明

ちなみにSBIソーシャルレンディングに確認したところ「多めに募集して外部(購入候補者など)からコストを分からなくする」といった意図は無いそうです。

計画通りに売れるのか?

(1) 企画のクオリティに自信がある
(2) 見込み客のコネクションに自信がある
(3) すでに買い手が決まっている

このようなパターンが考えられます。たしかにマンションにしても建売住宅にしても「売れる自信」があるから次々に建築されているわけです。

カナメ先生の見解

要するにプロジェクトファイナンスです。
SPCかつ連帯保証無しなので実質的にノンリコースローンですね。

このプロジェクトが自分が信用する企業(大和ハウス、三菱地所など)であればぜひとも一枚噛ませてもらいたいと思うのですが、プロジェクトを取り仕切る企業や人物が見えないのは不安です。

結局のところ「SBIソーシャルレンディングの判断を信じるかどうか」といういつもの議題になってしまいます。

また、取り分(リスクの対価)の5.5%が妥当なのか分かりませんが、同じように「SBIソーシャルレンディングがそのように判断した」と捉えるしかありません。

分からないことだらけですが少しでも理解を深めていくことに損はありません。
コツコツと少しずつ勉強していきましょう。

評価A+SBIソーシャルレンディングの公式ホームページ

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この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴17年。ソーシャルレンディングへの投資額はトップクラスの個人投資家。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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