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SBIソーシャルレンディングのファンドをLTVで評価するのは難しい

投稿日:2019年8月1日 | 執筆:カナメ先生
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SBIソーシャルレンディングの最近のファンドは一見するとLTVが非常に低く見えます。投資家にとっては不安なポイントなので理由を解説していきます。

SBISL不動産バイヤーズローンファンド33号の場合

ファンド名SBISL不動産バイヤーズローンファンド33号
計画赤坂駅前の店舗ビル建築
担保評価12億5,000万円
募集額13億4,500万円
総貸付予定額16億9,500万円
貸付限度額20億円
連帯保証あり(親会社)
担保①本案件が取得する予定の土地に抵当権
②本件土地上に建築中の建物が完成後に抵当権

「総貸付予定額÷担保評価額」で計算するとLTVは135%と超過状態です。
ただし、評価額には土地しか含まれていないため建物の価値を計算してみます。

土地面積96.42㎡
建ぺい率80%
階数8階建
坪単価80万円(仮)

上記の条件で計算すると建物価値は約1.5億円になります。
これは非常に大雑把な概算なのであくまで目安程度にしかなりません。
一等地の建物ですので実際はもっとお金をかけるのだと思います。

建物価値を加味すると担保評価額は14億円になりLTVは120%です。

利回り6.75%であること、親会社の連帯保証が付いていることを考えると、リスクとリターンのバランスが取れていると思います。

SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド15号の場合

ファンド名SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド15号
計画軽井沢町のリゾートホテル開発
担保評価4億5,500万円
募集額6億7,000万円
総貸付予定額11億7,050万円
貸付限度額30億円
連帯保証あり(親会社)
担保 ①借手の株式に質権
②借手が所有する土地及びその土地上の建物に抵当権(本件不動産)
③借手が取得する予定の複数の事業用地に抵当権(本件土地)
④本件土地の一部に設定された事業用定期借地権に基づく賃料債権に質権
⑤本件土地上に建築する予定の建物が完成後に抵当権

「総貸付予定額÷担保評価額」で計算するとLTVは257%と超過状態です。
ただし、担保評価額には②と③しか含まれていません。

建築面積30㎡×44部屋×共有部1.1
坪単価80万円(仮)

上記の条件で大雑把に計算すると建物価値は約3.5億円になります。
建物価値を加味すると担保評価額は8.05億円になりLTVは145%です。
さらに①と③が未算入の状態です。

利回り6.5%であること、親会社の連帯保証が付いていることを考えると、バイヤーズローンファンド33号と同じく投資に値するファンドだと思います。

利回りの高いプロジェクトファイナンス

この2件に関しては、存在している不動産を担保に融資するタイプではなく、持ち込まれた収支計画(プロジェクト)に対して融資するタイプです。

つまり、プロジェクトファイナンスです。

オーナーズブックのような担保重視のファンドの場合、利回りは4.0~5.0%程度になりますが、プロジェクトファイナンスであれば利回り6.5%以上を提示することが可能になります。

カナメ先生の見解

プロジェクトファイナンスの場合、利回りは高くなるもの、プロジェクト失敗時に全額返済されない可能性が高くなります。

つまり、ソーシャルレンディング事業者のプロジェクト目利き力が重要になります。

今のところSBIソーシャルレンディングの不動産開発ファンドや、クラウドバンクの太陽光発電開発ファンドは期待との高い投資先だと思います。

評価休止SBIソーシャルレンディングの公式ホームページ

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この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴23年。ソーシャルレンディング歴8年。運用資産4億円以上。
IT会社経営、薬局経営、新築アパート投資、株式投資、REIT投資、クラファン投資などの幅広い経験が武器であり、「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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