SBIソーシャルレンディングのファンドをLTVで評価するのは難しい

ファンド名	SBISL不動産バイヤーズローンファンド33号
計画	赤坂駅前の店舗ビル建築
担保評価	12億5,000万円
募集額	13億4,500万円
総貸付予定額	16億9,500万円
貸付限度額	20億円
連帯保証	あり（親会社）
担保	①本案件が取得する予定の土地に抵当権 ②本件土地上に建築中の建物が完成後に抵当権

「総貸付予定額÷担保評価額」で計算するとLTVは135%と超過状態です。
ただし、評価額には土地しか含まれていないため建物の価値を計算してみます。

土地面積	96.42㎡
建ぺい率	80%
階数	8階建
坪単価	80万円（仮）

上記の条件で計算すると建物価値は約1.5億円になります。
これは非常に大雑把な概算なのであくまで目安程度にしかなりません。
一等地の建物ですので実際はもっとお金をかけるのだと思います。

建物価値を加味すると担保評価額は14億円になりLTVは120%です。

利回り6.75%であること、親会社の連帯保証が付いていることを考えると、リスクとリターンのバランスが取れていると思います。

ファンド名	SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド15号
計画	軽井沢町のリゾートホテル開発
担保評価	4億5,500万円
募集額	6億7,000万円
総貸付予定額	11億7,050万円
貸付限度額	30億円
連帯保証	あり（親会社）
担保	①借手の株式に質権 ②借手が所有する土地及びその土地上の建物に抵当権（本件不動産） ③借手が取得する予定の複数の事業用地に抵当権（本件土地） ④本件土地の一部に設定された事業用定期借地権に基づく賃料債権に質権 ⑤本件土地上に建築する予定の建物が完成後に抵当権

「総貸付予定額÷担保評価額」で計算するとLTVは257%と超過状態です。
ただし、担保評価額には②と③しか含まれていません。

建築面積	30㎡×44部屋×共有部1.1
坪単価	80万円（仮）

上記の条件で大雑把に計算すると建物価値は約3.5億円になります。
建物価値を加味すると担保評価額は8.05億円になりLTVは145%です。
さらに①と③が未算入の状態です。

利回り6.5%であること、親会社の連帯保証が付いていることを考えると、バイヤーズローンファンド33号と同じく投資に値するファンドだと思います。

この2件に関しては、存在している不動産を担保に融資するタイプではなく、持ち込まれた収支計画（プロジェクト）に対して融資するタイプです。

つまり、プロジェクトファイナンスです。

オーナーズブックのような担保重視のファンドの場合、利回りは4.0～5.0%程度になりますが、プロジェクトファイナンスであれば利回り6.5%以上を提示することが可能になります。

プロジェクトファイナンスの場合、利回りは高くなるもの、プロジェクト失敗時に全額返済されない可能性が高くなります。

つまり、ソーシャルレンディング事業者のプロジェクト目利き力が重要になります。

今のところSBIソーシャルレンディングの不動産開発ファンドや、クラウドバンクの太陽光発電開発ファンドは期待との高い投資先だと思います。

評価	休止	SBIソーシャルレンディングの公式ホームページ