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SBISL不動産担保ローン事業者ファンドNeo2号とB社を徹底分析

投稿日:2019年6月17日 | 執筆者:カナメ先生
SBISL不動産担保ローン事業者ファンドNeo 2号のスキーム図

ファンド概要

募集開始2019年6月18日 10時
利回り6.5%
運用期間約12ヶ月
募集金額15億円
資金使途借手が行う不動産担保ローン事業における事業資金
(借手の顧客に対する貸付金)

貸付金利は「投資家利回り6.5%+管理手数料率1.0%」の7.5%です。

ポイント(1) Neo1号の貸付先と同じ

Neo1号とNeo2号の貸付先は同じなので分散投資になりません。
Neo1号に投資済みの方は注意してください。

ポイント(2) LTV70%がLTV85%に変わったわけではない

Plus借手は不動産に抵当権を設定したうえで、担保不動産の評価額の70%を上限とした金額を貸し付ける事業を行っています。
Neo担保価値の85%から先順位債権額を引いた金額(先順位がいる場合)を貸付額の上限としています。

一見するとLTVが70%から85%に変わったように感じますが、そうではありません。

Plusは「LTV70%で貸付をしているノンバンクにお金を貸します」という意味であり、Neoは「担保価値の85%までお金を貸します」という意味です。

貸付先B社がLTV85%以下で融資を行っている限り、SBIソーシャルレンディングから無限に資金調達できますね。

・リコースローンなので貸付先のB社が倒産しない限りは返済される
・倒産した場合でもLTV85%(メザニン含む)の担保はある

という保全になっています。

ポイント(3) 投資家限定情報をチェック

投資家限定で借手社名や業績などの情報を見ることができます。

・10年以上の社歴
・代表は債権回収会社の元社長だった(?)
・BLOGの情報量が非常に多い(信頼性につながる)

しっかりと営業されているノンバンクという印象です。ただし、会社規模に対して24億円(Neo1号+Neo2号)の資金調達は大きなリスクだと思われます。

カナメ先生の見解

私はSBISLが最終資金需要者に直接貸し付けを行う「バイヤーズローンファンド」や「ディベロッパーズローンファンド」が好きです。

不動産担保ローン事業者ファンドのように最終資金需要者までに2社(SBISLとローン事業者)を挟むスキームには無駄を感じます。

しかし、SBISLのファンド募集量を安定させるには仕方ありません。
ローン事業者が倒産しなければ完済されるというメリットもあります。

どちらにせよSBISLが募集する全ファンドに適切に分散投資していくのが好ましいと考えています。

評価A+SBIソーシャルレンディングの公式ホームページ

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カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴17年。ソーシャルレンディングへの投資額はトップクラスの個人投資家。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[5228] カナメ先生(2019-06-20 09:50:39)
> 5223さん
情報ありがとうございます。
厳密には全額回収しなくても債務放棄することは可能だと思います。

> バナくん
お役に立てて何よりです。

> 2年生さん
私も気になっていた部分なので確認出来てよかったです。NeoシリーズはLTVや利回りに差が出てくると面白いですね。

[5223] no name(2019-06-19 18:08:03)
リコースだから倒産しないかぎり返済されるというのは間違いではないでしょうか。
契約前交付書面を素直に読めば、SBIは質入れ債権を競売にかけるなどして一定の現金を回収すれば、残債の回収を放棄することも可能にみえます(たとえ借り手に純資産があっても)。
[5209] バナくん(2019-06-18 22:00:27)
カナメ先生へ
おかげさまで疑問点が解消できました。ありがとうございます。
(投資も無事にできました)
[5197] 2年生(2019-06-18 16:05:29)
カナメ先生へ
混乱させて申し訳ありません。わざわざご確認いただき有難うございます。NeoシリーズはLTVが一律に85%以下に固定されずに、例えば借手がA社の時は85%、B社は70%、C社は75%など、各社の融資スタンスが反映されることを期待しています。
[5196] カナメ先生(2019-06-18 15:16:13)
SBISLに「不動産担保ローン事業者ファンドNeoにつきましては、常時募集型の不動産担保ローン事業者ファンドの後順位担保ではございません」との回答をいただきました。
[5187] カナメ先生(2019-06-18 09:08:52)
> 5166さん

なんとなく不安は増えましたが分散が確実になるのは好ましいことですね。

> 2年生さん

なるほど。
Plusは「借手と最終需要者の話」でしたが、常時募集型は「LTV70%が上限」と明記されていますね。となると、常時型の後順位(メザニン)としてNeoが使われている可能性もあるかもしれません。

[5177] 2年生(2019-06-17 20:46:27)
Neo1・2の借手の総負債は、2017/3-27億 2018/3-53億円 2019/3-未発表。
通常の不動産担保ローン貸手はLTV60~70%に留まるのに対して、これよりも多く
貸すとの宣伝文句があります。NeoシリーズのLTVは個社ベースではないかと思います。Neo3を見たいので、待機資金は円投$定期 1ヶ月 10.5%で本日預入しました。
[5166] no name(2019-06-17 18:01:52)
常時の方でも借りまくってるだろうし
今までのPlusもココがメインで借りていたかもしれない

情報開示前には全く気にせずにのほほんと投資していたのが
開示された途端に分散とかで頭が痛くなるのが悲しい
(良い事ではある)

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