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クラウドバンクの「スター・マイカファンド」は利回り3.0%でも買いなのか?

投稿日:2020年7月4日 | 執筆:カナメ先生
クラウドバンクで募集された「スター・マイカ・ホールディングス【東証一部上場】コラボレーションファンド」について分析してみます。

募集は残りわずかとなっていますが今後の投資判断の役に立てば幸いです。

スター・マイカ・ホールディングス【東証一部上場】コラボレーションファンドのスキーム図

ファンド詳細情報

ファンド名スター・マイカ・ホールディングス コラボレーションファンド
利回り3.0%
運用期間25ヶ月
融資額2.72億円(予定総額)
貸付金利4.7%
貸付先合同会社CM社

約100戸の賃貸中の分譲中古マンションを取得するSPC(特定目的会社)へのメザニンファイナンスです。

保全性
取得予定の中古分譲マンションの価値の合計額は、金融機関のシニア融資額を差し引いても、「同一の担保およびその他保全措置を講じている融資総額」を十分上回るものと評価している。

スター・マイカとは
・2001年:設立:2001年5月
・2006年:ジャスダックに上場
・2017年:東証一部に市場変更
・中古マンション事業、インベストメント事業、アドバイザリー事業
・売上:321億円(2019年11月期・連結) ・従業員数:144人(連結)
・代表の水永政志さんは東大卒 → ボストンコンサル → ゴールドマンサックス証券

スターマイカ・水永政志さん

超エリートの経営する東証一部上場の不動産会社です。
代表の水永政志さんは堅実かつユニークな経営を特徴としています。

スターマイカファンドのメリット・デメリット

メリット
・スターマイカによる全面的なサポート
・約100室という十分な分散投資

デメリット
・スターマイカの連帯保証なし
・不動産クラファンと違って劣後出資なし
・物件の詳細が分からない
・貸付金利が低いので手数料コストが重い

カナメ先生の見解

「東証一部企業スターマイカが全面サポートしてくれる固定利回りのREIT」というイメージです。どれだけスターマイカが優秀な集団だとしても、未来は不確実なものなので、メザニンファイナンスはリスクが高い投資と言えます。

投資家メザニンファイナンスでリスク大
スターマイカ物件譲渡&サポート料金で確実な利益
クラウドバンク手数料で確実な利益

このようなリスク状況の中で利回り3.0%では割に合いません。

・オーナーズブック = LTV80%程度のシニア or メザニンローン
・CRE Funding = LTV70%程度の担保付き / 上場企業「CRE」の連帯保証付き
・CREAL = 優先劣後方式の採用(劣後出資は1~2割) / 物件情報が明確

これらの事業者のファンドと比較すると明らかに見劣りします。

しかし、投資先のバリエーションが増えることはソーシャルレンディング投資家にとって非常に嬉しいことです。クラウドバンクがこれからも面白いファンドを組成し続けることを応援しています。

評価A+クラウドバンクの公式ホームページ

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カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴17年。ソーシャルレンディングへの投資額はトップクラスの個人投資家。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[5243] no name(2020-07-04 19:31:41)
目標利回り通りに行かない事業者が多いなかクラバンはいつも期待利回りを達成してきたイメージでデフォルトも無いので悪くない商品だと思います。欲を言えば5%は欲しいですが他社で2%以下を経験しているので確実なら気にならないです。
[5237] no name(2020-07-04 17:13:00)
不動産担保無しでメザニン(金融機関に劣後する融資)
なのに、スターマイカは名前だけで連帯保証無しって、3%にしてはリスクを投資家に押し付けすぎの印象。
コロナ禍でリスクUPしてるんだから、連帯保証付けるか5%以上にするかしてもらわないと投資できませんね。
[5232] no name(2020-07-04 13:29:17)
カナメ先生のおっしゃるとおり、条件や開示情報が他ファンドに比べて周回遅れでしたね。
そのあたりは投資家の目を肌で感じているはずのクラバンの担当者がファンド組成時に貸付先と十分検討すべきですよね。今後に期待です。
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