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クラウドバンクのカリフォルニア不動産ローンファンドを徹底解説

投稿日:2018年9月17日 | 執筆:カナメ先生
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ここがポイント!
  • 海外案件は為替コストとインフレの潜在的コストがかかる。
  • 「とにかく事故を防ごう」という気持ちが感じられる保全性の高い案件。
  • 外貨資産を持てる&海外投資の勉強になるというメリットはかなり大きい。

カリフォルニア不動産の写真

カリフォルニア不動産ローンファンドの基本情報

利回り6.9%
運用期間23ヶ月
担保有(担保不動産の価値は融資総額を上回るものと評価)
保証
担保住所カリフォルニア州グレンデール市シカモア・アベニュー2820
(2820 Sycamore Ave., Glendale, CA 91214)
担保築年1952年
使途老人ホームのリノベーション費用。

カリフォルニア不動産ローンファンドのスキーム図

利回りは6.9%は海外案件にしては低いと感じます。
その分、保全性を重視しているのでしょう。

ローン・パーティシペーション(Loan Participation)とは?

金融機関が貸出債権(ローン)を細分化して投資家に売却する仕組みです。要するに「取引先企業」が証券化した債権を購入するということです。

最終資金需要者(老人ホーム経営者)は、実質的な貸し手が私たち日本人であることを知ることはありません。

タイトル保険(Title Insurance)とは?

該当不動産に対する、所有権、抵当権、先取特権、未払い税金、地役権などをまとめたレポートを発行する仕組みです。レポートに記載されていない不利事項が判明した場合、被害額が保険によって支払われます。

関係会社が多いことの不安を解消

最終資金需要者が破綻した場合
信託証書(Deed of Trust / Trust Deed)や担保権(Security Interest)に基づき債権の回収が図られ、取引先企業は回収された資金をローン・パーティシペーションに基づく参加利益としてBF社およびBG社に支払います。

取引先企業が破綻した場合
BF社・BG社と他に同一のローン・パーティシペーションを行った者とで選任する公正中立な金融機関が取引先企業に代わって最終資金需要者からの弁済を受ける等して、回収した資金をローン・パーティシペーションに基づく参加利益等としてBF社およびBG社に支払います。

景気が良いから融資が安全なわけではない

アメリカ不動産ファンドには、「アメリカの人口は増えている」「カリフォルニアの景気は非常に良い」「不動産価格上昇中」などの説明文が書かれていることが多いのですが、私はあまり重視していません。

たしかに景気が上り調子であれば「経営が上手くいきやすい」「担保不動産の価値が上がる」などのメリットがありますが、逆に「見通しが甘くなりやすい」「景気反転に対応できない」などのリスクもあります。

Googleストリートビューで現地をチェックしよう

2820 Sycamore Ave., Glendale, CA 91214

日本にいながら、現地の雰囲気をチェックできるのは便利ですね。
該当番地は「Twelve Oaks Lodge」という名前でWikipediaにも載っていました。

為替コストとインフレ率を計算に含める

クラウドバンクの為替コスト(スプレッド)は約0.6円(片道で約0.5%)です。往復で約1%かかりますが、クラウドバンクはドルのままで保有できる点が強みです。ドルのままで運用し続ければ為替コストを極めて低く抑えることができます。

長期的に海外案件投資を行っていくつもりがあるのなら、「米ドル建て」ファンドを選ぶべきです。「円投資」ファンドを選ぶ意味はありません。

それよりも問題はインフレ率です。アメリカと日本のインフレ率には1.0~1.5%程度の差があります。ザックリ言えば、ドルを1年間所有すれば1.0~1.5%損をするということです。

つまり、6.9%の案件と言っても、実質的には5.4~5.9%と考える必要があります。

カリフォルニア不動産ローンファンドに投資するべきなのか?

利回り目的であれば、6.9%から「為替コスト」と「インフレの潜在的コスト」がかかるので、あまり好条件とは言えません。クラウドバンクの国内ファンドの方が魅力的です。

しかし、「外貨資産を持つことができる」「海外投資の勉強になる」「ドル円の動きに敏感になれる」という意味で、なかなか面白いファンドだと思います。特にクラウドバンクのドル口座は素晴らしいシステムです。

私は勉強目的で20万円(約1780ドル)ほど投資しています。
もっと利回りの高い魅力的なファンドが増えてくれば投資額を増やします。

評価Aクラウドバンクの公式ホームページ

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この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴23年。ソーシャルレンディング歴9年。運用資産4億円以上。
IT会社経営、薬局経営、新築アパート投資、株式投資、REIT投資、クラファン投資などの幅広い経験が武器であり、「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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