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Fundsから利回り4.0%ファンドが登場!借手「明豊エンタープライズ」の安全性を分析

投稿日:2020年1月28日 | 執筆:カナメ先生
EL FAROファンド#1のイメージ

上場企業への融資を得意とするFunds(ファンズ)から新ファンドが登場しました。
今回は利回り4.0%の好条件ファンドです。

ファンドの基本情報

EL FAROファンド#1のスキーム図

ファンド名EL FAROファンド#1
利回り4.0%
運用期間約4.5ヶ月(2月17日~6月30日予定)
募集金額1億円
募集開始2020年1月31日 19:00
方式先着方式
借手株式会社明豊エンタープライズ(JASDAQ・8927)
資金使途投資用賃貸マンション「EL FARO」事業での不動産取得資金

今回のファンドの対象となっている「EL FARO松陰神社前」は2020年4月の竣工予定の投資用マンションです。

同社の主軸となっているミハス(MIJAS)シリーズと同様に「洗練されたスペインスタイルのデザイン」「東京23区を中心に駅徒歩10分以内の好立地」という特徴を持ちます。

ただし、リコースローンなので「EL FARO松陰神社前」の成否に関係なく明豊エンタープライズに全額返済責任があります。

明豊エンタープライズの業績 - 3期連続の黒字

上場JASDAQ(8927)
監査法人明治アーク監査法人

決算期売上高営業利益当期利益自己資本
2017年7月期 74.9億円 6.7億円 7.5億円 30.3億円
2018年7月期 144.8億円 27.5億円 16.8億円 42.4億円
2019年7月期 106.3億円 4.4億円 1.3億円 41.7億円

事業特性として業績に上下はありますが黒字を保っています。
来期以降も黒字の予定です。
自己資本比率36.3%は健全な水準です。

明豊エンタープライズの沿革

1968年長栄不動産株式会社の設立。
1977年明豊エンタープライズに社名変更。
2006年エコロジー・リート投資法人を設立。
2007年J-REIT市場の市況悪化により投資法人の上場を凍結。
エコロジー・リート投資法人を解散。
2011年債務超過に陥り「事業再生ADR手続」を申請。
2014年事業再生ADR債務を完済。
2014年MIJAS(ミハス)の販売を開始。
2018年不動産小口化事業「M-Lots(エム・ロット)」の販売を開始。
2019年Funds(クラウドポート)との業務提携を発表。

社長・梅木隆宏さんの経歴

明豊エンタープライズ・梅木隆宏さん

1960年昭和35年5月19日生まれ。福岡県出身。
1986年広島大学経済学部を卒業。東亜建設工業に入社。
2005年東京テナントセンター(現・明豊プロパティーズ)に入社。
2006年東京テナントセンターの常務取締役に就任。
2007年明豊コーポレーションの専務執行役員に就任。
2008年明豊エンタープライズの専務執行役員に就任。
2009年明豊プロパティーズ代表取締役社長に就任。
2013年明豊エンタープライズの副社長に就任。
2016年ハウスセゾンエンタープライズの取締役に就任。
2017年明豊エンタープライズの代表取締役社長に就任。

着実にキャリアを積み上げてきた方です。前社長の梅木篤郎さんは3歳年下の弟です。弟の梅木篤郎さんは2000年に明豊エンタープライズに入社しています。

不適切会計問題は大丈夫なのか?

明豊エンタープライズは2019年7月10日にプレスリリースで「貸倒引当金の計上に疑義があるという外部からの指摘を受けた」という発表を行いました。

この件に関しては過年度決算を訂正し、2,400万円の課徴金と社長&役員1人の3ヶ月減給で落着しています。大きな影響はありません。

カナメ先生の見解

「上場企業への融資で利回り4.0%は美味しい」と思いましたが、2019年4月に募集された明豊エンタープライズを融資先とする世田谷区MIJASファンド#1は利回り5.0%(運用期間9ヶ月・完済済み)でした。

今回のファンドの安全性については運用期間4.5ヶ月であればリスクは極めて低いと判断します。利回り(4.0%)も悪くないため即完売が予想されます。

「ファンド不足」「低利回り」「不明瞭な手数料」で投資家からの評価を下げていたFundsですが、優秀なスタッフが集まっている事業者ですので2020年は飛躍の年となることを願っています。

評価AFunds(ファンズ)の公式ホームページ

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カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴17年。ソーシャルレンディングへの投資額はトップクラスの個人投資家。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[1244] no name(2020-01-31 09:00:43)
儲からない以前に、社歴見るとまずいですよね。債務超過に不適切会計、、、
[1229] no name(2020-01-31 06:42:01)
これ買う奴はアホ。5ヶ月とか儲からんよ
[1110] アキユキ(2020-01-30 10:14:01)
>929さん
ご指摘ありがとうございます。Fundsの取得はいつも失敗してばかりで申し訳ございません。最新ファンド横断比較に反映されるよう修正いたしました。今度こそ大丈夫なはずです。
[929] no name(2020-01-29 15:32:35)
最新ファンド横断比較に反映されないですね
[874] no name(2020-01-29 08:35:58)
>842 そうだね。初回に投資した分が償還されたが、やはり利回りが低い。結局は不動産屋への貸付なので、これなら不動産クラファンのほうがいいな。出金して、不動産クラファン、クラクレ、クラバンへ振り分けた。
[831] no name(2020-01-28 21:09:47)
あー、子会社損切りの件、昔問い合わせたけど「質問がわかりかねます」と言われたよ。あと、手数料非開示の理由も「お答えできかねます」。守秘義務があるのかと聞いても「お答えできかねます」でした。
[820] no name(2020-01-28 20:39:51)
事業再生ADRした過去もあるしね。怪しいよ
[818] no name(2020-01-28 20:38:02)
不適切会計してる分際で説得力がないですね。fundsの貸付先は上場企業の底辺です。
[770] カナメ先生(2020-01-28 16:02:43)
明豊エンタープライズは明豊プロパティーズに対して全額返済義務があるので間違いではないのですが、768さんの言う通り理屈上は「子会社損切り」が可能です。

「会社の実績」「上場企業のモラル&信用毀損による損失」を考えると1億円のために明豊プロパティーズを潰すことは現実的ではないと考えています。

[768] no name(2020-01-28 15:46:40)
『ただし、リコースローンなので「EL FARO松陰神社前」の成否に関係なく明豊エンタープライズに全額返済責任があります。』

これ間違ってませんか、明豊プロパティーズまでですよね。子会社損切りで逃げられますよね?

[763] カナメ先生(2020-01-28 15:18:11)
> 758さん

情報ありがとうございます。

≪世田谷区MIJASファンド#1の運用結果≫
・運用期間(予定):2019年4月24日~2019年12月31日
・実際の運用終了:2019年6月30日(分配:2019年7月25日)

今回も早期償還があると信頼度と期待値が大きく下がりますね。

[761] no name(2020-01-28 15:07:38)
>758 今回もそんな感じでしょうね。激しいクリック合戦の末、早期償還!!
[758] no name(2020-01-28 14:56:46)
前回って瞬時に早期償還かけてほとんど利払いせずに逃げてませんでしたか
WBSの後だし宣伝としてはうまい手かもしれない
[755] no name(2020-01-28 13:44:49)
>753
確かに此処もOUT、一度やれば二度遣る、二度遣れば3度やる、此れ格言
[753] no name(2020-01-28 13:19:09)
不適切会計をした実績のある会社、という時点であかんでしょ
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