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Fundsから利回り約4%のファンドが登場!ノンリコ&メザニンをどう判断するのか?

投稿日:2021年9月17日 | 執筆:カナメ先生
Funds 利回り最大4%以上のファンドが登場

Funds(ファンズ)から利回り約4.0%のファンドが登場しました。
しかも、Amazonギフト券が貰えるキャンペーンの適用ファンドです。

「どのようにして高利回りファンドを実現したのか?」
「高利回りの落とし穴はないのか?」

などを徹底解説します。

ファンド詳細情報

ファンド名サニーサイドモール小倉ファンド#1-1
利回り 3.80%(36ヶ月まで)
4.20%(37ヶ月以降)
運用期間60ヶ月(5年間)
募集金額2億円
募集方式先着順
募集開始2021年9月17日(金)19:00
担保あり(ノンリコースローン)
借り手下曽根商業開発社
資金使途 サニーサイドモール小倉を保有・運営する
下曽根商業開発合同会社のリファイナンス資金
AM アジア・パシフィック・ランド・(ジャパン)・リミテッド(日本支店)
https://www.asialand.com/ja/homepage-jp/
元本返済一括返済
配当日毎四半期
備考①当シリーズで総額11億円のファンド募集を予定
備考②テール期間のオプションあり

テール期間とは元本償還の猶予期間です。
当ファンドでは2年間の猶予期間が設けられています。
テール期間中は4.20%の貸付金利が支払われます。

担保物件情報

建物名サニーサイドモール小倉
所在地福岡県北九州市小倉南区下曽根新町10-1
敷地面積36,250.66㎡
延べ面積81,746.51㎡
構造鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 6階建 地下1階
駐車場1380台
竣工1995年3月
備考2016年9月に「サニーサイドモール小倉」をグランドオープン
LTV80%以下(メザニンローン)

気になるノンリコースローン

当ファンドで気になるのはノンリコースローンという部分です。
ノンリコースローンなので実質的なリスクは投資家が背負うことになります。

LTVは80%以下に設定されていますが、

・メザニンローン
・財務構造が非公開(シニアローンの割合など)
・5年間(テール期間を含めると最長7年間)という長期運用

これらの要素を考慮するとリスクが低いとは言えません。
リスクを超えるリターンがあるかが投資判断の焦点になります。

貸付先「下曽根商業開発合同会社」の財務情報(2020年10月期)

総資産86.58億円
総負債86.47億円
純資産0.10億円
営業収益9.88億円
営業損益1.55億円
経常損益-0.64億円
当期純損益-0.02億円

あまり安心できる財務状況ではありません。

キャンペーンのお得度は?

投資額 Amazonギフト券 還元率
30万円以上~100万円未満500円分0.17%
100万円以上~300万円未満2,000円分0.20%
300万円以上~500万円未満7,000円分0.23%
500万円以上~1,000万円未満15,000円分0.30%
1,000万円以上~3,000万円未満30,000円分0.30%
3,000万円以上~5,000万円未満120,000円分0.40%
5,000万円以上~200,000円分0.40%

サニーサイドモール小倉のシリーズファンドへの投資額に応じてAmazonギフト券が貰えるキャンペーンです。100万円の投資で0.2%還元です。

カナメ先生の見解

Fundsの今後の取扱商品のイメージ

実績のあるFundsから高利回りファンドが出ることは大歓迎です。
しかし、ファンド自体はいまいち魅力に欠けるものでした。

・メザニンローン
・ノンリコースローン
・北九州市の微妙なショッピングモール
・財務構造が非公開(シニアローンの割合など)
・5年間(テール期間を含めると最長7年間)という長期運用
・投資家メリットはリスクの割に大きくない(利回り3.8~4.2%)

この条件でどの程度の応募があるのか注目しています。

評価AFunds(ファンズ)の公式ホームページ

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カナメ先生
この記事を書いた人
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[8237] no name(2021-09-20 21:31:01)
8236
ブログ主はプロですか?
すごい!
[8236] クラファン好き(2021-09-20 21:11:30)
不動産ファンドがリコースローンを引くことはまずないですね。
ノンリコは難しいので知識が必要ですが、この辺のブログは的確でまとまってるように思いましたので案件理解に役立つと思いますよ。
https://www.nns-no-gb.com/entry/2021/09/16/155345
[8235] no name(2021-09-20 19:29:23)
やっぱりメリットよりリスクが目立つね。
[8231] no name(2021-09-20 15:56:55)
ノンリコで財務構造が非公開って‥‥。
どうしてファンズがこのファンドを組成したのか判らないですね。
[8217] no name(2021-09-20 12:01:40)
ファンズの案件にしてはリスクが高い!
[8209] no name(2021-09-20 10:50:05)
カナメ先生、この案件はノンリコにする必要があるとかないとか、
そういう案件じゃないですよ。
前提がずれてます。
AM会社が自社のリコースにするわけがない。
もうちょい案件を理解されてから記事化したほうが良いかと。
[8205] カナメ先生(2021-09-20 10:00:05)
> 8161さん

たしかにノンリコだからNGというわけではありません。

しかし、仕組み的には似ていますが、不動産クラファンとノンリコを同じと認識するのは危険だと思います。

・借手はなぜノンリコにする必要があったのか?
・損失が出た場合の事業者の責任の重さが異なる
・不動産クラファンでは物件の所有権がファンドにある

また、今回のケースでは「メザニンローン」「シニアローンの割合が不明」といったマイナス面があります。

> 8153さん

そうですね。
ノンリコの場合はPLよりも物件重視になります。
私もFunds自体は真面目な事業者だと考えています。

[8161] no name(2021-09-19 08:03:59)
不動産クラファンも業者が補填はしない決まりだから実質ノンリコースですしね。
ノンリコ自体は問題ないかと。
[8153] クラファン好き(2021-09-18 21:58:47)
ノンリコースローンはPLというよりも物件からのキャッシュフローできちんと金利が払えるかが重要なので、PLの数字は参考程度で、あまり気にしないで良いのかなと思いました。
Fundsが独自に鑑定評価を取得していて、多分それなりに厳しい審査に基づく査定額なのでしょうから、その80%以下に収まっているのであれば結構安全なのかなとも思っていて、私は比較的前向きに考えています。いずれにしても、どれくらい集まるのか、見物ですね!
[8117] カナメ先生(2021-09-18 09:33:51)
参考に応募状況を残しておきます。

・17日 19:00 募集開始
・17日 21:50 1.12億円
・18日 09:30 1.27億円

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