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はじめての新築アパート投資のデータを大公開!利回り、土地、銀行融資など

投稿日:2020年5月9日 | 執筆:カナメ先生
ソーシャルレンディング募集額の推移・1年間

はじめての新築アパートが完成したので詳細な投資データを公開します。まだまだ未熟な内容でお恥ずかしいのですが、不動産投資を検討している方の参考になれば幸いです。

新築アパートが満室になるまでの履歴

2019年04月01日土地探し開始
2019年07月12日土地購入決定 → 建築会社と打ち合わせ開始
2019年10月07日土地決済(自己資金)
2020年01月21日管理会社決定
2020年02月08日賃貸情報サイトに掲載開始
2020年04月01日竣工
2020年04月11日2部屋成約
2020年04月25日2部屋成約 → 全室入居

完成の1~2ヶ月前から新型コロナが急拡大したため、少し高めの家賃設定の当アパートに入居が付くのか非常に心配していましたが、無事に完成から1ヶ月以内に満室となりました。正直なところ未入居期間は鬱々としていました。

物件情報(所在地、構造、部屋タイプなど)

所在地群馬県高崎市
アクセス駅から徒歩7分(JR)
構造木造
施工会社地元工務店
土地面積約42坪
部屋数4戸
部屋タイプ1R(メゾネット)
駐車場1台込み

駅近のシングル向けアパートです。地方なので駅近必須なわけではないのですが、将来的な人口減少や高齢化を踏まえて手堅い土地を選びました。
最寄り駅は県内上位の乗車人員数があります。

初期費用(土地代、建築費、その他)

土地12,000,000
建築費27,290,000地盤改良含む
仲介手数料453,600
司法書士349,100所有権移転、抵当権設定など
土地家屋調査士77,000建物表題登記
銀行手数料75,000印紙代、担保事務手数料
不動産所得税300,000仮の数値
合計40,544,700

建築費は坪単価598,281円(地盤改良と外構含む)と予定より高くなりました。

今回は初めての新築アパート建築ということで、経験豊富で自社でもアパート経営をしている馴染みの工務店さんにお願いしましたが、次回からは複数社を比較してコスト削減を進めようと思います。

また、土地の坪単価は283,286円と群馬県内ではそこそこの価格です。

年間収支の詳細

家賃収入2,736,0005.7万円×4戸
管理費-120,3844%
固定資産税-199,850
収支2,415,766
元金返済-1,182,000
金利コスト-127,225
手残り1,106,541

満室仮定の収支表です。
大家には家賃に加えて礼金の収入もあります。

資金調達(銀行融資)の詳細

借入額26,000,000
借入期間22年間
金利0.975%
返済元金均等返済
自己資本比率35.87%

1年ほど前から取引のある地元銀行から融資を受けました。
自己資本比率は35.87%と厚めになっています。
木造なので22年返済です。

新築アパート投資の利回り

表面利回り6.75%家賃収入÷初期費用
実質利回り5.96%年間利益÷初期費用
自己資金利回り7.61%手残り÷自己資金

デビュー作にしては悪くない表面利回りだと思いますが、「空室リスク」「建物が古くなっていくこと」を考えると実質の利回りはさらに下がってしまいます。

これらの数値と比較すると「手間なし&建物劣化なしで利回り6.0%のソーシャルレンディング」は優れた投資先だと感じます。

もっと自己資本比率を下げれば自己資金利回りが上がります。

なぜ新築アパート投資をおこなうのか?

利回りだけを考えればソーシャルレンディングでも大差はないように感じますが、私があえて新築アパート投資を行うのは以下の理由です。

①不動産や融資についての知識やスキルを高めたい
②土地という手堅い資産を所有したい
③お金を使えない状態にしておきたい
④建物について考えるのが楽しい
⑤地元に新しい物件を供給できることが嬉しい

不動産や融資についての知識は本業や他の投資にも役立つと考えています。

また、キャッシュの数値が大きいと気持ちが大きくなってしまうので、土地に変えておくことで大胆な買い物を抑制するという目論見もあります。

今後の計画

過去にオフィス兼社宅を建てたことはあるのですが、今回は初めての新築アパート投資ということで至らなかった部分がたくさんあります。しかし、それなりの利回りの新築物件を所有することができて結果的には満足しています。

今後は今回の反省を活かして、より優れた物件を増やしていきたいと思います。
オフィス、テナント、マンションなどにも挑戦していきます。

もし、群馬県高崎市での不動産投資に興味がある方がいましたら相談に乗りますのでお声がけください。不動産投資に関する質問も大歓迎です。

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カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴17年。ソーシャルレンディングへの投資額はトップクラスの個人投資家。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[2979] no name(2020-05-27 12:50:16)
アパート投資の貴重な情報ですね。
アパート経営企業からの偏った内容がないのでいいですね。
[2584] カナメ先生(2020-05-21 09:12:28)
> 2383さん
ご意見ありがとうございます。
入居率や修繕費も公開していきたいと思います。
[2383] no name(2020-05-17 12:26:22)
差し出がましいようですが、空室時の広告費と修繕費と大規模修繕を考えるとかなり危うい利回りだと感じました。
自己資本比率が高いので仕方がないとも思いますが・・・
[2189] カナメ先生(2020-05-14 09:45:07)
> 2172、2173さん
親身なアドバイスありがとうございます。
今のところ総合的なサイトの方向性はありません。
他の投資に関しましては個別の記事としてたまに出していきます。

> 2167さん
本当にその通りだと思います。
大きな利益を狙うにせよ、堅実に小さな利益を積み上げるにせよ楽な投資先はありませんね。みんなで意見交換をしながらタフな投資家になっていきましょう。

[2173] no name(2020-05-13 21:19:26)
周りの人が熱意のある人だな。と思う事は十分に個人的な武器なんじゃないですか(^-^)
[2172] no name(2020-05-13 21:10:45)
もしも総合的な投資の学校という方向性があり得るのなら気を付けてください。
手を広げれて倒産した会社はいくらでもあります。なんでかというと、計画性が薄く始めてしまったからだと個人的には思います。ここは、居心地のいいサイトなので、ちょっと心配で書いてしまいました。すみません。
[2167] no name(2020-05-13 20:39:43)
投信、日経での投機(丁半博打)、FX、ソシャレン、色々やっております。
言うまでもなく平均的に痛い思いをしています。正直、汗水流さずにお金を増やそうとして、痛い思いをしない人はいないと思います。をれでも諦めずに当然する事になる痛みを生かしていけば、いずれ楽して稼げるときが来ると信じて頑張ってます。
たまに、カナメ先生のような信じられるサイトを見つけて楽しようと思ってますが。
これからも頑張ってください^^
[2110] カナメ先生(2020-05-12 13:42:30)
> 2109 キットさん

私が交渉した2社の初期条件は「A社=5%、C社=3%」でした。しかし、C社は広告費等が高かったため契約を見送りました。B社はすんなりと4%になったので契約となりました。

修繕に関しては新築アパートの場合は当面はかかりません。修繕費がかかるような物件の場合でも面倒くさがらずに自分で手配すれば大丈夫です。

ソーシャルレンディング事業者と同様に不動産会社も「顧客を食い物にしようとしているかどうか」を見極める必要があると思います。

[2109] キット(2020-05-12 13:10:23)
カナメ先生
サラリーマンが投資用不動産を購入後に不動産屋に管理を任せると管理料は一般的に5%前後だと思いますが、その他の費用として修繕を割高な金額で請求されてしまうのではというのが私の懸念ですがいかがでしょうか?
[2106] カナメ先生(2020-05-12 11:10:44)
> 2105さん

実物不動産投資は本当に難しいので軽い気持ちで手を出さないのは正解です。また、当サイトがお役に立てて本当に嬉しく思います。私も皆さんのコメント(質問や見解)がとても刺激になっています。

> 2033さん

私が最近読んだ本では「不動産投資がサラリーマンに向いているというのは嘘」だと断言されていました。それでも本気で取り組めば勝算はあると思います。新築かつ管理会社を入れるパターンであれば、完成後の手間はほとんどかかりません。

[2105] 2041(2020-05-12 10:16:41)
カナメ先生

私はビビりなのでなかなか実物不動産に手が出ずにいます。
ソーシャルレンディングは手軽に5%の配当が得られるのが魅力で始めましたが、このサイトのおかげで企業が不動産を担保にしたり、クラファン対象として資金調達をするシステムに興味が持てました。
さらに個人が実物不動産で資産運用をする時のファイナンスについてソシャレンやクラファンの分析を専門とされるカナメ先生の目線での記事がとても刺激になっています。
というのは実物不動産投資についてググってみると、ほとんどが不動産営業マンのサイトであり投資家目線とはとても言えず、信用できるものか疑問です。

今後もソシャレン、クラファンの分析経験を活かした多方面への投資の記事をひきつづき期待しております。

[2104] カナメ先生(2020-05-12 09:42:32)
> 2063さん
ありがとうございます!
武器になるような特徴が無いので「楽しむこと」と「堅実に積み重ねること」を大事にしています。これからも頑張ります。

> 2041さん、2056さん

本当は総合的な資産運用サイトにしたいのですが、ソーシャルレンディングだけでも手が回っていない状況です。需要があればJ-REITや不動産関係の情報を少しずつ増やしていきたいと思います。

> 2026さん

パッケージング物件は魅力的に映りますが「余分なコストがかかる」「自分の勉強にならない」という部分でデメリットが大きいと判断しています。今後も開示できる情報はどんどん公開していきたいと思います。

> 2037さん

プロパー融資は目的や業績で条件が大きく変わるようです。
銀行とソーシャルレンディングを比較すると「審査の早さ」「短期融資への積極性」という要素で、業績が悪くなくてもソーシャルレンディングの需要はあると感じています。

実際に私は銀行審査に左右されるが嫌で土地は自己資金決済にしました。

> 2032さん 2035さん

地銀です。
周りの会社さんも1%を切っているという話を聞きますので、業績が安定していれば可能なようです。
しかし、私が友達と共同出資した合資会社では地銀からは貸してもらえず、信金から2.3%で借りました。

[2063] no name(2020-05-11 21:08:00)
カナメ先生からは基本的に熱意が伝わってきますもんね。
多分、どう転んでも一番強い属性なんじゃないでしょうか。
生意気言ってすみません(笑
[2056] no name(2020-05-11 20:00:34)
ソシャレンに限らず、総合的な投資の学校ということでも良いのでは?
[2041] no name(2020-05-11 15:49:16)
ソシャレンに限らない総合資産運用サイトになってきましたね。
[2038] no name(2020-05-11 15:21:54)
2026
返信ありがとうございます
楽なパッケージング物件よりも目利きで個別仕入れの方が利回りが出ると言えそうですね
かなりの好決算なんですね、好条件は頑張りの賜物だと思います
また、情報があれば開示していただけると勉強になりますので、よろしくお願いします
[2037] no name(2020-05-11 15:15:58)
ビジネスローンってもっと金利高いと思ってました。
決算が良いと金利も低い....となると...ソシャレンの金利で借りるのは決算が悪いところ?
[2035] no name(2020-05-11 15:01:46)
2032

2,3%しそうなものですよね。

[2033] no name(2020-05-11 14:55:57)
最近不動産投資に興味を持ち始めて、youtubeなどを見て知識を仕入れていますが、サラリーマンが副業でやるにはなかなか厳しい世界のようですね。
運よく良い物件を買えても管理に時間をとられてしまいそうです。
でも退職後の資産として不動産以上のものはないので、まず資金を貯めて、いつかは不動産収入を得たいですねえ。
[2032] no name(2020-05-11 14:40:45)
地元銀行っていわゆる地銀でしょうか?
地銀で金利がこれって、大変な数字で驚きました。
[2026] カナメ先生(2020-05-11 13:10:16)
> 2017さん
土地は個別に探して購入しました。
WEBサイト(アットホーム)で探して、10%ほど値切りました。
銀行はメインバンクですが定期預金はしていません。
決算内容の良さが好条件融資に繋がっているのだと思います。
[2017] no name(2020-05-11 11:08:18)
2015
有益な情報ありがとうございます
ちなみに土地は建物を建てた工務店(もしくはその関係会社)から購入されたのでしょうか、パッケージングでなく全く個別に探したのでしょうか?
もう一点、借り入れした銀行にかなり定期預金をされていますか?
よろしくお願いします
[2015] カナメ先生(2020-05-11 10:38:25)
多くの方に興味をもっていただけて嬉しいです。
まだまだ不動産投資家として未熟ですが、経験を重ねて有益な情報を公開できるように頑張ります。

> 1939さん
同感です。
投資というより事業ですね。
リスクの高い高利回り物件ほど悩みが多くなると思います。

> 1937 渋夫さん
体験談ありがとうございます。
とても勉強になります。
私も先日の暴落時にJ-REITを少し購入しました。

> 1898さん
1907さんの言うように潜在的なリスクがあるので、一概にお得な買い物とは言えません。それらに加えて、REITと比較した場合「地方」「木造」という部分でリスクが高くなる分、リターンも高くなっています。

それでも個人的には勝算があるように感じているので、チャレンジしています。

[1939] no name(2020-05-10 10:41:21)
>1937
>2階でおばあさんがなくなったり
事故物件とまでは言いませんが、心理的問題なので人によってはこういうことを嫌がる人はいますよね。
実物資産の所有は、ファンドと違って売りたい時にいつでも売れるというものではないですし、長期にわたる所有になるので、その間にいろいろな出来事が起きます。それらをオーナーとして管理会社とともに解決する手間暇や悩みなどを考えると、単なる投資として軽い気持ちではできないと思います。やはり、これは個人事業主として責任ある自覚をもって事に当たる必要があるでしょう。
当然、カナメ先生はそのことは承知の上でのご購入かと思いますが。
[1907] no name(2020-05-09 18:30:04)
1898
あくまでも計算上はですね。
空き室リスクや経年劣化による家賃の低下、不測の事態(地震や火災による損傷リスクなど)を考慮に入れるかどうかで高利益と考えるかどうか変わってきます。
[1898] 1881(2020-05-09 16:45:57)
言葉足らずでした。
「暴落時のREIT」みたいというのはREITと同じくらい保守的な自己資本比率なのに、資本利回り7.6%と高いのでお得な買い物に見えるという意味です。
実物不動産はこれほど利がでるのでしょうか?
[1885] no name(2020-05-09 14:02:44)
お金に相当の余裕がある人にとっては、一つの事業の一環と考えてやってみるのもいいかもしれませんね。私は実物資産を持つのはリスクが高いと思っているので、遠慮しておきます。というか、それだけの資金的余裕もありませんが。
[1881] no name(2020-05-09 13:27:58)
ソーシャルレンディングの年6%の案件と比較して、というのは興味深いですね。
自己資本利回り7.6%で自己資本比率35%なところは暴落時のREITによく似ています。
REITとの比較も面白いかもしれません。
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