2棟目の新築アパートが完成したので詳細な投資データを公開します。
不動産投資を検討している方の参考になれば幸いです。
[関連記事] はじめての新築アパート投資のデータを大公開（1棟目）
| 2021年04月06日 | 土地購入契約 |
|---|---|
| 2021年05月04日 | 土地決済（自己資金） |
| 2022年04月03日 | 竣工＆完成写真を賃貸情報サイトに掲載 |
| 2020年04月20日 | 全室入居（満室） |
完成から約2週間で満室となりました。
少し強気の家賃設定のつもりでしたが、すぐに埋まったことを考えるともう少し高くしても良かったかもしれません。
工務店や管理会社は前回（1棟目）と同じところなのでスムーズでした。
| 所在地 | 群馬県高崎市 |
|---|---|
| ポイント | イオン高崎から500m |
| 構造 | 木造 |
| 施工会社 | 地元工務店 |
| 土地面積 | 約62坪 |
| 部屋数 | 4戸 |
| 部屋タイプ | 1R（メゾネット） |
| 駐車場 | 1台込み |
今回は駅近ではなくイオン至近という立地です。
余裕のある1人暮らしをコンセプトに約50㎡の間取にしました。
| 土地 | 14,300,000 | |
|---|---|---|
| 建築費 | 33,080,000 | 地盤改良なし |
| 仲介手数料 | 500,000 | |
| 司法書士 | 407,000 | 所有権移転、抵当権設定など |
| 土地家屋調査士 | 80,000 | 建物表題登記 |
| 銀行手数料 | 75,000 | 印紙代、担保事務手数料 |
| 不動産所得税 | 500,000 | 仮の数値 |
| 合計 | 48,942,000 |
土地の坪単価は260,645円、
建築費の坪単価598,281円（外構含む）でした。
いくつかの工務店やハウスメーカーで相見積もりを取りましたが、価格と提案力を総合的に考慮した結果、1棟目と同じ工務店さんにお願いしました。
| 家賃収入 | 3,360,000 | 7.0万円×4戸 |
|---|---|---|
| 追加P収入 | 66,000 | 5,500円×1台 |
| 管理費 | -137,040 | 4% |
| 固定資産税 | -250,000 | 概算 |
| 収支 | 3,038,960 | |
| ローン返済額 | -1,842,000 | |
| 手残り | 1,196,960 |
満室想定の収支表です。
空室ロスは礼金で相殺します。
| 借入額 | 33,000,000 |
|---|---|
| 借入期間 | 22年間 |
| 金利 | 1.1% |
| 返済 | 元金均等返済 |
| 自己資本比率 | 32.57% |
地元銀行から融資を受けました。
強気の交渉に出られてしまい、1棟目より借入金利がアップしています。
次回は他の銀行で借りようと思います。
| 表面利回り | 7.00% | 家賃収入÷初期費用 |
|---|---|---|
| 実質利回り | 6.20% | 年間利益÷初期費用 |
| 自己資金利回り | 7.50% | 手残り÷自己資金 |
1棟目より利回りがアップしました。
表面利回り7.0%あればまずまずだと考えています。
| - | 自社 | 共同出資会社 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 新築アパート | 2棟 | 1棟 | 3棟 |
| 中古アパート | 0棟 | 1棟 | 1棟 |
| 中古戸建て | 0戸 | 2戸 | 2戸 |
| 社屋＆社宅 | 1棟 | 0棟 | 1棟 |
| 借地 | 1ヵ所 | 0ヵ所 | 1ヵ所 |
満室経営です。空室期間もほぼありません。
上記に加えて「新築アパート建築」「中古アパート契約」が進行中です。
前回の記事で以下の理由を上げています。
①不動産や融資についての知識やスキルを高めたい
②土地という手堅い資産を所有したい
③お金を使えない状態にしておきたい（無駄遣い防止）
④建物について考えるのが楽しい
⑤地元に新しい物件を供給できることが嬉しい
現時点でもほぼ変わっていません。
着実に知識が増えましたし、自分自身で投資物件を開発できる自信が付きました。
今回は自分のなかで「上手くいった」と感じているため、「早く次の土地を買いたい」という気持ちが強くなっています。
しかし、焦って判断基準が甘くなるのは投資家としてNGです。
納得できる土地が出るまでは我慢します。
不動産投資、ソーシャルレンディング、株式投資などの選択肢を幅広く持つことでチャンスが来るまでじっくりと待つことが出来ます。
私のように投資先を分散していると爆発的な利益を上げることはできませんが、総合力を重視する投資家として、堅実な投資情報を提供していければ幸いです。
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> 7272さん
今後も不動産投資情報の公開を頑張ります。
お役に立てて嬉しいです。金利は変動です。
個人的な予想ですが、金利が大幅に上がる可能性は低いと考えております。
また、金利が上がった場合でも「インフレにより物件価格が上がっているので売却して返済する」「出来るだけ繰上返済を進めていく」などで十分に対応できると考えています。
銀行から金利上昇についての話をされたことはありません。
