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2棟目の新築アパート投資のデータを大公開!利回り、土地、銀行融資など

投稿日:2022年3月3日 | 執筆:カナメ先生
新築アパート2棟目

2棟目の新築アパートが完成したので詳細な投資データを公開します。
不動産投資を検討している方の参考になれば幸いです。

[関連記事] はじめての新築アパート投資のデータを大公開(1棟目)

新築アパートが満室になるまでの履歴

2021年04月06日土地購入契約
2021年05月04日土地決済(自己資金)
2022年04月03日竣工&完成写真を賃貸情報サイトに掲載
2020年04月20日全室入居(満室)

完成から約2週間で満室となりました。

少し強気の家賃設定のつもりでしたが、すぐに埋まったことを考えるともう少し高くしても良かったかもしれません。

工務店や管理会社は前回(1棟目)と同じところなのでスムーズでした。

物件情報(所在地、構造、部屋タイプなど)

所在地群馬県高崎市
ポイントイオン高崎から500m
構造木造
施工会社地元工務店
土地面積約62坪
部屋数4戸
部屋タイプ1R(メゾネット)
駐車場1台込み

今回は駅近ではなくイオン至近という立地です。
余裕のある1人暮らしをコンセプトに約50㎡の間取にしました。

新築アパートの外観新築アパートの室内
新築アパートのキッチン新築アパートの景色

初期費用(土地代、建築費、その他)

土地14,300,000
建築費33,080,000地盤改良なし
仲介手数料500,000
司法書士407,000所有権移転、抵当権設定など
土地家屋調査士80,000建物表題登記
銀行手数料75,000印紙代、担保事務手数料
不動産所得税500,000仮の数値
合計48,942,000

土地の坪単価は260,645円、
建築費の坪単価598,281円(外構含む)でした。

いくつかの工務店やハウスメーカーで相見積もりを取りましたが、価格と提案力を総合的に考慮した結果、1棟目と同じ工務店さんにお願いしました。

年間収支の詳細

家賃収入3,360,0007.0万円×4戸
追加P収入66,0005,500円×1台
管理費-137,0404%
固定資産税-250,000概算
収支3,038,960
ローン返済額-1,842,000
手残り1,196,960

満室想定の収支表です。
空室ロスは礼金で相殺します。

資金調達(銀行融資)の詳細

借入額33,000,000
借入期間22年間
金利1.1%
返済元金均等返済
自己資本比率32.57%

地元銀行から融資を受けました。
強気の交渉に出られてしまい、1棟目より借入金利がアップしています。

次回は他の銀行で借りようと思います。

新築アパート投資の利回り

表面利回り7.00%家賃収入÷初期費用
実質利回り6.20%年間利益÷初期費用
自己資金利回り7.50%手残り÷自己資金

1棟目より利回りがアップしました。
表面利回り7.0%あればまずまずだと考えています。

所有する収益不動産の一覧

-自社共同出資会社合計
新築アパート2棟1棟3棟
中古アパート0棟1棟1棟
中古戸建て0戸2戸2戸
社屋&社宅1棟0棟1棟
借地1ヵ所0ヵ所1ヵ所

満室経営です。空室期間もほぼありません。
上記に加えて「新築アパート建築」「中古アパート契約」が進行中です。

なぜ新築アパート投資をおこなうのか?

前回の記事で以下の理由を上げています。

①不動産や融資についての知識やスキルを高めたい
②土地という手堅い資産を所有したい
③お金を使えない状態にしておきたい(無駄遣い防止)
④建物について考えるのが楽しい
⑤地元に新しい物件を供給できることが嬉しい

現時点でもほぼ変わっていません。

着実に知識が増えましたし、自分自身で投資物件を開発できる自信が付きました。

今後の計画

今回は自分のなかで「上手くいった」と感じているため、「早く次の土地を買いたい」という気持ちが強くなっています。

しかし、焦って判断基準が甘くなるのは投資家としてNGです。
納得できる土地が出るまでは我慢します。

不動産投資、ソーシャルレンディング、株式投資などの選択肢を幅広く持つことでチャンスが来るまでじっくりと待つことが出来ます。

私のように投資先を分散していると爆発的な利益を上げることはできませんが、総合力を重視する投資家として、堅実な投資情報を提供していければ幸いです。

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カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴21年。ソーシャルレンディング歴6年。運用資産3.5億円以上。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[7309] カナメ先生(2022-03-05 09:14:27)
> 7292さん
ありがとうございます。
利回りよりも安全性(立地、品質)を重視しているなかで、この利回りはなかなか上手くいったと思います。

> 7272さん
今後も不動産投資情報の公開を頑張ります。

[7292] no name(2022-03-04 19:13:51)
カナメ先生
大変勉強になりました。
土地から購入の新築で自己資金利回り7.5%というのは
かなり良いのではないですか?
[7272] no name(2022-03-04 14:49:08)
7257
カナメ先生
ご回答いただきありがとうございます。
金利上昇は限定的だとのご見解なのですね。
インフレについては住宅価格も連動して増加するとのことで大変参考になりました。
今後の不動産関連の情報発信を大変楽しみにしております。
[7257] カナメ先生(2022-03-04 09:20:52)
> 7189さん

お役に立てて嬉しいです。金利は変動です。
個人的な予想ですが、金利が大幅に上がる可能性は低いと考えております。

また、金利が上がった場合でも「インフレにより物件価格が上がっているので売却して返済する」「出来るだけ繰上返済を進めていく」などで十分に対応できると考えています。

銀行から金利上昇についての話をされたことはありません。

[7189] no name(2022-03-03 16:32:14)
カナメ先生
大変貴重な情報ありがとうございます。
最近不動産投資を検討しており、質問があるのですが、金利は変動になるのでしょうか?
米国の金融引き締めとインフレ圧力などで長期金利が上昇しており、
日本もその影響がありそうで利回り悪化を懸念しております。
銀行からはそういった将来的な金利上昇については何か言っていましたでしょうか?
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