中でも注目は6月28日に募集開始した高利回りファンド「不動産担保付きローンファンド 49号」です。禁断の利回り10%超ファンドの担保評価額や安全性について詳しく調べてみたいと思います。
※不動産担保付きローンファンド 49号はすでに完売となっています。
| 募集開始 | 2019年6月28日（約50時間で完売） |
|---|---|
| 利回り | 10.0% |
| 貸付利率 | 12.0%（投資家利回り10%＋営業者報酬2%） |
| 運用期間 | 12ヶ月 |
| 募集金額 | 1.34億円 |
| 借手 | 神奈川県内の不動産事業者H |
| 返済方法 | 当該物件の12ヶ月以内の売却を目指す |
| 担保 | 第一順位（LTV80%以下） 評価額はLENDEX独自査定額と第三者調査価格の低い方を採用 |
| 担保住所 | 千葉県市川市 |
| 土地 | 約300㎡（90.9坪） |
| 建物 | 延床約530㎡（160.6坪） 満室稼働中の一棟マンション |
| 保証 | 代表者連帯保証付き |
募集金額1.34億円＆LTV80%なので、担保評価額は1.67億円以上です。
| 駅名 | 乗降客数 (2017年) |
|---|---|
| 妙典 | 5.1万人/日 |
| 行徳 | 5.8万人/日 |
| 南行徳 | 5.4万人/日 |
千葉県市川市にある東京メトロ東西線の駅は上の3駅なので、「乗降客数5.8万人超/日」という情報から行徳駅まで徒歩10分の立地であることが分かります。
ネット情報によると行徳エリアの坪単価平均は116.5万円とのことです。
次に賃貸情報サイト「アットホーム」で調査したのが下の表です。
| 坪単価 | 徒歩時間 (行徳駅) |
|---|---|
| 150万円 | 2分 |
| 139万円 | 10分 |
| 174万円 | 12分 |
| 102万円 | 14分 |
| 125万円 | 14分 |
おおまかに坪単価を130万円だとすると、土地の価値だけで1.18億円（130万円×90.9坪）あることになります。
建物の価値は築年数で大きく変わりますので、公開されている情報からは判断できません。参考までに1坪あたり70万円だとすると新築時の建築費は1.12億円で、ここから償却されていきます。
土地の価値だけでもそれなりにあるので担保評価額は悪くありません。
しかし、貸付利率12%（利回り10%）にもかかわらず、第一順位の不動産担保＋連帯保証付きという好条件が逆に不気味さを感じてしまいます。
借手情報が匿名だと怖すぎて投資できません。
せっかく、ソーシャルレンディング業界でトップクラスの高利回りファンドを提供しているので、匿名化解除や投資家を安心させる情報公開が望まれます。
田川社長は悪い人では無さそうですし、LENDEXの実績もまずまずなので高利回りに惹かれる気持ちはよく分かりますが、くれぐれも何かあっても挽回できる程度の投資額に留めておくことをオススメします。
| 評価 | B | LENDEX（レンデックス）の公式ホームページ |
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