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不動産クラウドファンディングの真実!専門家に本音を語っていただきました

投稿日:2021年4月24日 | 執筆:カナメ先生
不動産クラファンの真実

どれだけ情報を集めたところで内部からしか分からないことも多くあります。

そこで大手を含む複数の不動産クラファンの運営に携わり、業務管理者の経験も持つ不動産クラファンの専門家Sさんに本音で語っていただきました。

目次
(1) ソーシャルレンディングよりも不動産クラファンのほうが安全?
(2) 不動産クラファンにおいて「運営者のやりたい放題」を防ぐことはできるの?
(3) 不動産クラファンで信用できる事業者の選び方は?
(4) 不動産クラファンで過去に起きた事件を教えて
(5) 事件の多発しているソシャレンって危なすぎるのでは?
(6) 不動産クラファンの運用期間の決め方と早期償還について
(7) 不動産クラファンにおいて評価額を高めに見積もられてしまう危険性は?
(8) 自社物件投資型(Rimpleなど)の不動産クラファンの目的は?
(9) J-REITは不動産クラファンよりもおすすめ?
(10) J-REITよりも不動産クラファンの優れた部分とは?
(11) 元本変動以外のJ-REITの弱点は?
(12) カナメ先生の見解
(13) おすすめの不動産クラファン 8社
(1) ソーシャルレンディングよりも不動産クラファンの方が安全性が高いと思いますか?

一概に安全性が高いとは言えないと思います。

以前は匿名化の問題や、参入の難しさの問題でそれなりに実力がないと不特法のクラファンには参加できませんでしたが、不特法もややハードルが下がって、いろんな業者が入ってきました。

【専門家Sさんの回答】

Sさんは不動産クラファン側の人間ですが、率直な意見を聞くことができました。

(2) 実際のところ不動産クラファンにおいて「運営者のやりたい放題」を防ぐことはできないと思うのですが、どうお考えですか?

やりたい放題を防ぐのに有効な手立ては今のところ思いあたりません。行政の監視だけでは実際のところ防げておらず、我々事業者側でも心配と悩みのタネとなっています。
【専門家Sさんの回答】

分かってはいましたが内部の人から聞くと苦しい話です。
現実的には上場企業ですらトップの不祥事が後を絶ちません。

投資家としては法律や行政の監視に頼っていては損失を被ってしまう危険性が高く、独自の判断基準や調査方法を確立する必要があります。

(3) 不動産クラファンで「信用できる事業者を選べ」と言われても非常に難しいと思うのですが、どのように選べばよいと思いますか?
特に非上場企業における判断が知りたいです。

一般の投資家さんでも実践可能な方法としては会社謄本をインターネットサービスなどを利用して取得し、名前が乗っている役員をエゴサーチすることはできると思います。

そこで代表者や主要な取締役の実績というか、プロフの実態がみえなければ投資を見送った方がいいかもしれません。

僕が仕事で与信調査をするときは上記に加えて業界にいる友人知人にきいて側面調査をかけて判断します。

【専門家Sさんの回答】

基本的には私と同じ判断基準でした。
やはり、代表や役員のプロファイリングが重要ということです。

(4) 不動産クラファン(不動産小口化商品全般)において過去に事件が起きた例はありますか?

ずいぶん昔の記憶ですが、都市綜研インベストファンドという会社が書面契約の小口化案件で行政処分が下されたのが、不特法での唯一の事例だったかと記憶しています。

投資家との間で係争になっていたはずです。たまたまここのファンドが過去所有者だったホテルの取得を検討したことがあって、収支などを精査した事があります。当時のこの会社の代表だった人が関わるプロジェクトに僕なら絶対に投資しません。

当時、事業を主導していた代表の澤邊博文氏は昨年亡くなっているようでした。

【専門家Sさんの回答】

都市綜研インベストファンドは「みんなで大家さん」の販売会社です。
ちなみに「みんなで大家さん1号」の運用開始は2007年9月です。
maneoの設立年と同年ですね。

(5) 不動産クラファンの事件が少ないことを考える、ソーシャルレンディングは危なすぎませんか?

おっしゃるとおり結果としては不特法のほうが安全ですが「ここ2、3年よりも以前に立ち上がったソシャレンに問題が多すぎた」というのが率直に感じているところです。

許認可の審査が以前は緩かったためにリスク管理体勢が不十分なまま事業をやってて、事故をおこしてます。

最近はかなり許認可の審査も厳しくなっていますので、体勢がずさんな業者は許可が受けにくくなりました。

【専門家Sさんの回答】

内部の専門家ならではの意見です。

(6) 不動産クラファンの運用期間の決め方は「売却にかかる予想期間」という認識でよいでしょうか?その方法ですと早期償還が多発するように思えるのですが、どうでしょうか?

ファンドにより考え方が異なりますが、資産が全て処分されれば運用期間がクローズになるのはどのファンドでも共通です。

資産の処分方法は外部売却の他に事業者の資産に戻すこともできます。

自社の資産に戻すことを前提にしたファンドであれば、任意の期間を決めて満期終了させることが理論的には可能ですが、前職のときは売却を前提にしていたので割と早期償還が発生していたかと思います。

【専門家Sさんの回答】

「事業者の資産に戻す」という方式であれば運用期間は安定しそうです。

逆に言えばSさんが前職で「売却を前提にしていたので割と早期償還が発生していた」というのは「運営元の事業が上手くいっていた」ということでもあります。

(7) 不動産クラファンにおいて評価額を高めに見積もる事業者はあると思いますか?

評価額を高めに見積もる行為は当局へ各社が出している内部のルールを定めた業務方法書に違反する可能性があります。

直ちに法令違反になりますので余程、詐欺的なファンドでない限りそのような危ないことはしないかと思いますが。。。

【専門家Sさんの回答】

これは投資家にとって安心材料です。
ただし、あくまで事業者次第なので過信は禁物です。

(8) Rimpleやジョイントアルファのような自社物件型の不動産クラファンは何を目的にしているのでしょうか?そのような事業者の安全性は高いと考えてよいでしょうか?

彼らの目的についてはっきりとしたことは言えません。

リンプルもジョイントアルファも上場しており財務内容が明示されています。

事業実態もしっかりしているのでバランスシートで運用するタイプの不特法1号事業であれば、他の事業者の不動産ファンドよりは安全だと思います。

【専門家Sさんの回答】

単純に「事業実態のしっかりしている事業者のほうが安心」というお話でした。

(9) 不正が起こる確率の低いJ-REITは不動産クラファンよりもおすすめですか?

元本変動があり、今の利回りのJ-REIT投資に僕は魅力を感じません。
【専門家Sさんの回答】

私も新型コロナで下落した時は利回りに釣られて何株か購入しましたが、今の利回りですと買い増す気にはなれません。

元本変動に関しては適正価格で購入できるのであれば気にしません。

(10) J-REITよりも不動産クラファンの優れた部分を教えてください。

不特法の1号事業で展開するファンドは法律の制約で元本保証はありませんが、実質的に元本が守られる仕組みとなっている事です。

あと、CREALやFANTASなどは締結前交付書面に現物不動産と同等の重説を添付しており、10,000円から対象不動産購入の擬似体験ができます。

【専門家Sさんの回答】

なかなかのぶっちゃけトークです。
個々のファンドの投資判断以上に、勝ち馬に乗ることが重要だと感じました。

詳しい書類の添付は不動産投資の疑似体験に役立つだけでなく、事業者の信頼性にも関連してくると思います。

(11) 元本変動以外にJ-REITの弱点はありますか?

買い手の大半が日銀と機関投資家で構成されている事です。
それにより仕組み的な矛盾も抱えています。
【専門家Sさんの回答】

なるほど。大きな視点での指摘です。

カナメ先生の見解

さすが専門家の意見です。
1つ1つの回答がとても勉強になりました。

決して不動産クラファンを贔屓するような内容ではありませんでしたが、私の中で不動産クラファンの魅力がアップしました。

みなさんの投資力を上げる情報となれば幸いです。

おすすめの不動産クラファン 8社

事業者コメント
オーナーズブック
(利回り 3.5~5.1%)
全案件不動産担保付きのソーシャルレンディングです。
8期連続最高益を達成している上場企業「ロードスターキャピタル」が運営しています。
CRE Funding
(利回り 2.5~3.0%)
全案件不動産担保付きのソーシャルレンディングです。
東証1部上場企業であり物流施設受託資産残高1,616億円を誇る「CRE」が運営しています。
CREAL
(利回り 3.5~8.0%)
実績No.1の不動産クラファンサービスです。認可保育所、都内ホテル、リゾートホテル、高級レジデンスなどのユニークなファンドを募集しています。
Rimple
(利回り 3.9~4.6%)
好立地の都心ハイグレードマンションに投資できる不動産クラファンです。好業績を続ける東証1部上場企業「プロパティエージェント」が運営しています。抽選方式での募集となっています。
ジョイントアルファ
(利回り 3.2~6.0%)
高品質「アルファ」ブランドのマンションに投資できる不動産クラファンです。東証1部上場企業「穴吹興産」が運営しています。ファンドは少な目ですが手堅い印象のあるサービスです。
FANTAS
(利回り 3.0~3.8%)
2018年11月から毎月安定したファンド募集を続けている不動産クラファンです。大型ファンドが無いので地味な印象ですが、ファンドは即完売となるので根強い人気があるようです。
WARASHIBE
(利回り 4.5~12.0%)
新しい不動産クラファンです。4月22日まで募集していた「利回り12%ファンド」が話題を集めました。大株主は東証JASDAQ上場企業のGFAですが、業績不振なので過信は禁物です。
TECROWD
(利回り 8.0%)
新興国の高級マンションや高級ホテルに投資できる動産クラファンです。物件自体は実績ある日本企業の施工なので安心感はありますが、カントリーリスクが懸念材料です。

※厳密にはオーナーズブックとCRE Fundingはソーシャルレンディング(貸付型クラファン)であり、不動産クラファンではありません。

手堅さを重視すれば「オーナーズブック、CRE Funding、Riple、ジョイントアルファ」といった上場企業系が候補になります。

実績と利回りと楽しさのバランスが良いのは「CREAL」です。

リスクを許容して攻めた資産運用を行いたいのであれば、超高利回りファンドが話題の「WARASHIBE」や、新興国の経済成長に相乗りする「TECROWD」が候補になります。

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※不動産投資クラファン掲示板

カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴17年。ソーシャルレンディングへの投資額はトップクラスの個人投資家。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[7994] カナメ先生(2021-04-27 13:44:29)
> 7945さん
私もソシャレンの貸付けという部分に魅力を感じていたのですが、想定を超えるトラブルの多さが残念です。
ご意見ありがとうございます。
不動産クラファン版に反映させていただきました。
https://www.sl-gakkou.com/detail/12/783.html
[7945] no name(2021-04-26 19:06:29)
ソシャレンはトラブルが起きない限りは元本は棄損しないが
(最近はソレが多かったのが残念ですが)
不動産クラファンは正常運用で淡々と元本棄損が発生する可能性があるってのは周知したほうが良いように思います
(1号は大丈夫と説明されていますが、現状の主流はそうではない、特に最近のCREAL案件はゾワゾワする)

あと、ブログのコメントでも企業絡みのコメントは掲示板の企業板に反映されます
ここのコメントも不動産クラファン板に反映させては如何かと

[7922] カナメ先生(2021-04-26 10:59:18)
> 7910さん
J-REITは専門家からすると色々と不満な点がありそうですが、素人が手を出すには無難な金融商品ですよね。

> 7901さん
私もそのあたりが特に勉強になりました。

> 7899さん
Sさんも「J-REITに関しては今回は軽めに説明しました」と言っていました。

[7910] no name(2021-04-26 08:44:27)
JREITにネガティブなのは、業者が楽して儲けているからってことが不動産専門家からみて不評なのか?スポンサーから言い値で買ってるし、ビルのマネジメント費用を言い値で払ってるし、それに手数料1%とってるし、価格変動リスクは全部投資家だし。しかし、圧倒的にいいところは開示と信用だと思います。
[7908] 7899(2021-04-26 08:17:36)
REITが今買い時でなさそうなのは同意です。
[7901] no name(2021-04-26 00:33:05)
私が勉強になった点。
「エゴサーチする」
「今の利回りのJ-REIT投資に僕は魅力を感じません」
「買い手の大半が日銀と機関投資家で構成されている」
[7899] no name(2021-04-25 23:06:07)
実地の専門家の意見として勉強になりました。
ただJREITと不動産クラファンの比較に関しては、比較がやや一面的に感じましたね。
価格変動することは一概に悪いとは思えませんね。
それだけREITの透明性と流動性が担保されているとも言えるでしょうし。
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