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SBI証券のST商品!第2弾は物流センター「神戸六甲アイランドDC」

投稿日:2021年11月23日 | 執筆:カナメ先生
神戸六甲アイランドDC

SBI証券から注目のST(セキュリティ・トークン)商品の第2弾が登場しました。
分かりやすく解説したいと思います。

ST商品の詳細情報

銘柄名不動産デジタル証券 神戸六甲アイランドDC(譲渡制限付)
発行体 信託委託者 エスティファンドワン合同会社
信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
AM三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
対象不動産六甲アイランドDC
予想利回り年率3.16%~3.22%(2022年7月期)
運用期間5年間(2021年12月22日から2027年1月期末)
※AMの判断により、2年間を限度とする運用期間の延長が可能
募集金額未定(鑑定評価額は7.8億円)
発行価格1口当たり50万円以上51万円以下
需要調査期間2021年11月30日~12月8日
抽選日2021年12月9日
譲渡制限2023年1月末日に終了する信託計算期間の終了後に最初に到来する決算発表日の翌営業日より譲渡の申し込みが可能になる。
売却方針2027年1月期に投資対象不動産)の売却を行う方針。

投資対象不動産の情報

物件名六甲アイランドDC
所在地神戸市東灘区向洋町西六丁目2番12号
構造鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき 2階建
用途倉庫
敷地面積26,304.75㎡
延床面積14,381.16㎡
建築時期2016年5月6日
鑑定評価額7.8億円
鑑定還元利回り4.4%
稼働率100%
賃借人投資法人みらい

注目ポイント
・西日本を広域にカバーできるアクセス良好な立地
・日本マクドナルドと15年間にわたる定期建物賃貸借契約を結んでいる
・上場REITの取得基準を満たした施設

物件所在地
六甲アイランドDCの物件所在地

物件画像
六甲アイランドDCの物件画像(外観、自動倉庫、休憩室)

不動産クラファンと比較

事業者利回り解説
CRE Funding2.5%東証一部上場企業の保証付きファンド。
Rimple3.0%東証一部上場企業が運営。劣後比率は30%。
六甲アイランドDC3.2%大手外食チェーンが利用する物流センターが投資対象。
プロパティプラス3.5%飯田グループ企業が運営。劣後比率は4%程度。
ビットリアルティ3.5%運営の信頼性はトップクラス。メザニンローン。

運営に上場企業が絡む5つのサービスです。
どのサービスも一長一短なので、どれを選ぶかは好み次第です。

事業者利回り解説
CREAL4.5%資産運用残高No.1の事業者。色々な不動産ファンドを組成。

非上場系サービスで最もメジャーなCREALです。
信頼性と利回りのバランスが良い事業者です。

事業者利回り解説
TSON6.7%自社開発の新築戸建や新築賃貸住宅に投資できる。
TECROWD8.0%新興国の高級レジデンスに投資できる。自社施工物件。
COZUCHI-権利関係で割安になっている物件取得を得意とする事業者。

さらにリスクと利回りを上げると上記の中堅サービスが投資対象になります。
COZUCHIはキャピタルゲイン分配があるので利回り目安が分かりません。

不動産クラファン以外ではJ-REITという選択肢もあります。

六甲アイランドDCの良い点

運営の信頼性が高い
アセットマネージャーは5大総合商社の1つである三井物産系の「三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社」です。

魅力的な物流不動産への投資
日本マクドナルドと15年間に渡る定借契約を結んでいる物流施設へ投資できます。
賃借者は「HAVIサプライチェーン・ソリューションズ・ジャパン」です。
また、上場REITの取得基準を満たしている点も安心材料となります。

換金性が高い
譲渡制限はありますが、トークン(デジタル権利証)なので、2023年1月末日以降は譲渡が可能になります。

運用期間が長い(5年間)
個人的には運用期間の長さは「運用ロス」と「手間」を無くすので好ましいと考えています。さらに当商品は運用期間中の譲渡が可能です。

カナメ先生の見解

「特別良い投資先」という印象はありませんが、大企業が組成する信頼性の高い(=面白みのない)ファンドです。

3.0%前後のファンドの中では悪くないと思います。

個人的には「セキュリティ・トークン」という仕組みにワクワクします。
所有してみたいのですが、1口50万円程度という金額がネックです。

SBI証券の神戸六甲アイランドDC

カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴17年。ソーシャルレンディングへの投資額はトップクラスの個人投資家。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[1965] no name(2021-12-03 09:54:29)
申し込みました。

第一回目の渋谷神南は申し込み後当選したので買えました。こっちのほうはケネディクスがやっているのでちゃんとしてますね。毎月運用状況レポートが上がって来ていますし。

今回の方は、仕組みとしては単一物件の私募REITみたいな感じであるのは変わらないのだけど、個人の感想ですが三井物産(三井不動産ではない)の不動産運用は実績不足・能力不足の懸念が少しあります。スターアジアがさくらリートの買収で、みらい(物産とイデラの合弁)が横からでてきて投資主総会に縺れた時、みらいの運用部長(イデラ出身)は一生懸命やってたが、みらいの社長(物産出身)は出席さえしなかったのがすごく悪い印象だった。とはいっても、今回の物件はみらいと共同所有で有力企業長期契約なので、いいかな、と思いました。

[1911] no name(2021-12-01 21:25:41)
申し込んだのですか?
[1905] no name(2021-12-01 20:25:29)
SBIに問い合わせたところ、
<質問>償還までに売却する不動産売却価格によって償還金額は100%を上回ることも下回ることもあるということですか?
<回答>
ご認識の通りです。
償還金額は100%を上回ることや下回ることもあります。

ということですね。仕組上はキャピタルゲインもあるってことですね。不動産を所有・運用しているわけですから。しかし、一社に長期契約しているので分配金が成長することは多分ないでしょう。値段が上がるか下がるかは難しいとおもいますが。

[1346] no name(2021-11-23 18:51:58)
つまりメリット無いって事じゃんw
[1345] no name(2021-11-23 17:10:17)
カナメ先生、早々にご回答頂き有難うございます。合わせて参考とさせて頂きます。
[1344] カナメ先生(2021-11-23 17:01:22)
J-REITとは比べると分散性が低いこと&キャピタル益が得られないこと、不動産CFと比べると劣後出資のないことがマイナス面になります。
[1343] no name(2021-11-23 16:24:39)
カナメ先生、STOの評価有難うございます。個人的にはJ-REITのような値動きが無い、不動産CFと違って申告分離課税が選択できるという点が魅力であると感じています。敢えて今回の商品の良くない点を挙げるとすると何があるか提示頂けると幸いです。宜しくお願い致します。
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