「税引後2.6%以上で運用できるならクラファンだよ。ギリギリならローンを返した方が良いけどね」と答えましたが、さらに知人から「複利を加味してもそうなの？」と聞かれて、少し不安になったのでシミュレーションを行ってみました。
・元資金：1000万円
・借入額：300万円
・リフォーム使用額：300万円
・運用利回り：2.5%、3.0%、4.0%
| 年 | 返済額 | 運用益 | 収支 | 手元資金 |
|---|---|---|---|---|
| 1年目 | 241,740 | 250,000 | 8,260 | 10,008,260 |
| 2年目 | 241,740 | 250,207 | 8,467 | 10,016,727 |
| 3年目 | 241,740 | 250,418 | 8,678 | 10,025,405 |
| 4年目 | 241,740 | 250,635 | 8,895 | 10,034,300 |
| 5年目 | 241,740 | 250,857 | 9,117 | 10,043,417 |
| 6年目 | 241,740 | 251,085 | 9,345 | 10,052,763 |
| 7年目 | 241,740 | 251,319 | 9,579 | 10,062,342 |
| 8年目 | 241,740 | 251,559 | 9,819 | 10,072,160 |
| 9年目 | 241,740 | 251,804 | 10,064 | 10,082,224 |
| 10年目 | 241,740 | 252,056 | 10,316 | 10,092,540 |
| 11年目 | 241,740 | 252,313 | 10,573 | 10,103,113 |
| 12年目 | 241,740 | 252,578 | 10,838 | 10,113,951 |
| 13年目 | 241,740 | 252,849 | 11,109 | 10,125,060 |
| 14年目 | 241,740 | 253,127 | 11,387 | 10,136,447 |
| 15年目 | 241,740 | 253,411 | 11,671 | 10,148,118 |
| 年 | 運用益 | 手元資金 |
|---|---|---|
| 1年目 | 175,000 | 7,175,000 |
| 2年目 | 179,375 | 7,354,375 |
| 3年目 | 183,859 | 7,538,234 |
| 4年目 | 188,456 | 7,726,690 |
| 5年目 | 193,167 | 7,919,857 |
| 6年目 | 197,996 | 8,117,854 |
| 7年目 | 202,946 | 8,320,800 |
| 8年目 | 208,020 | 8,528,820 |
| 9年目 | 213,221 | 8,742,041 |
| 10年目 | 218,551 | 8,960,592 |
| 11年目 | 224,015 | 9,184,607 |
| 12年目 | 229,615 | 9,414,222 |
| 13年目 | 235,356 | 9,649,577 |
| 14年目 | 241,239 | 9,890,817 |
| 15年目 | 247,270 | 10,138,087 |
| 年 | 返済額 | 運用益 | 収支 | 手元資金 |
|---|---|---|---|---|
| 1年目 | 241,740 | 300,248 | 58,508 | 10,066,768 |
| 2年目 | 241,740 | 302,003 | 60,263 | 10,127,031 |
| 3年目 | 241,740 | 303,811 | 62,071 | 10,189,102 |
| 4年目 | 241,740 | 305,673 | 63,933 | 10,253,035 |
| 5年目 | 241,740 | 307,591 | 65,851 | 10,318,886 |
| 6年目 | 241,740 | 309,567 | 67,827 | 10,386,712 |
| 7年目 | 241,740 | 311,601 | 69,861 | 10,456,574 |
| 8年目 | 241,740 | 313,697 | 71,957 | 10,528,531 |
| 9年目 | 241,740 | 315,856 | 74,116 | 10,602,647 |
| 10年目 | 241,740 | 318,079 | 76,339 | 10,678,986 |
| 11年目 | 241,740 | 320,370 | 78,630 | 10,757,616 |
| 12年目 | 241,740 | 322,728 | 80,988 | 10,838,604 |
| 13年目 | 241,740 | 325,158 | 83,418 | 10,922,023 |
| 14年目 | 241,740 | 327,661 | 85,921 | 11,007,943 |
| 15年目 | 241,740 | 330,238 | 88,498 | 11,096,442 |
| 年 | 運用益 | 手元資金 |
|---|---|---|
| 1年目 | 210,000 | 7,210,000 |
| 2年目 | 216,300 | 7,426,300 |
| 3年目 | 222,789 | 7,649,089 |
| 4年目 | 229,473 | 7,878,562 |
| 5年目 | 236,357 | 8,114,919 |
| 6年目 | 243,448 | 8,358,366 |
| 7年目 | 250,751 | 8,609,117 |
| 8年目 | 258,274 | 8,867,391 |
| 9年目 | 266,022 | 9,133,412 |
| 10年目 | 274,002 | 9,407,415 |
| 11年目 | 282,222 | 9,689,637 |
| 12年目 | 290,689 | 9,980,326 |
| 13年目 | 299,410 | 10,279,736 |
| 14年目 | 308,392 | 10,588,128 |
| 15年目 | 317,644 | 10,905,772 |
| 年 | 返済額 | 運用益 | 収支 | 手元資金 |
|---|---|---|---|---|
| 1年目 | 241,740 | 402,671 | 160,931 | 10,227,699 |
| 2年目 | 241,740 | 409,108 | 167,368 | 10,395,066 |
| 3年目 | 241,740 | 415,803 | 174,063 | 10,569,129 |
| 4年目 | 241,740 | 422,765 | 181,025 | 10,750,154 |
| 5年目 | 241,740 | 430,006 | 188,266 | 10,938,420 |
| 6年目 | 241,740 | 437,537 | 195,797 | 11,134,217 |
| 7年目 | 241,740 | 445,369 | 203,629 | 11,337,846 |
| 8年目 | 241,740 | 453,514 | 211,774 | 11,549,620 |
| 9年目 | 241,740 | 461,985 | 220,245 | 11,769,865 |
| 10年目 | 241,740 | 470,795 | 229,055 | 11,998,919 |
| 11年目 | 241,740 | 479,957 | 238,217 | 12,237,136 |
| 12年目 | 241,740 | 489,485 | 247,745 | 12,484,881 |
| 13年目 | 241,740 | 499,395 | 257,655 | 12,742,537 |
| 14年目 | 241,740 | 509,701 | 267,961 | 13,010,498 |
| 15年目 | 241,740 | 520,420 | 278,680 | 13,289,178 |
| 年 | 運用益 | 手元資金 |
|---|---|---|
| 1年目 | 280,000 | 7,280,000 |
| 2年目 | 291,200 | 7,571,200 |
| 3年目 | 302,848 | 7,874,048 |
| 4年目 | 314,962 | 8,189,010 |
| 5年目 | 327,560 | 8,516,570 |
| 6年目 | 340,663 | 8,857,233 |
| 7年目 | 354,289 | 9,211,522 |
| 8年目 | 368,461 | 9,579,983 |
| 9年目 | 383,199 | 9,963,183 |
| 10年目 | 398,527 | 10,361,710 |
| 11年目 | 414,468 | 10,776,178 |
| 12年目 | 431,047 | 11,207,226 |
| 13年目 | 448,289 | 11,655,515 |
| 14年目 | 466,221 | 12,121,735 |
| 15年目 | 484,869 | 12,606,605 |
4.0%から2.6%を引いた「1.4%」で15年複利運用をした場合、元本300万円から69万円の利益が生み出されるので、上記シミュレーション（税引後4.0%で運用）とほぼ同額となります。
つまり、税引後3.0%以上で運用できる自信があるのならローンを組んだ方が得と言うことになります。
しかし、リスクを抱えることになるため、ほとんどの人にとっては繰上返済をしたほうが無難です。また、例のようにローン以外の自己資金が豊富にあれば良いのですが、基本的には借入金で投資をするのは健全ではありません。
運用を前提とした場合は、金利が2.6%とそれなりに高いので、「オーナーズブック、CREAL、COZUCHI」あたりで運用します。
ポートフォリオの安定性を図るために「Rimple、ビットリアルティ、プロパティプラス」を加えるのも良いと思います。
自己資金の場合よりリスクを下げたいので「TECROWD、TSON」などは避けます。
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カナメ先生の個人的に好きな事業者らしいが、利益あげれるかは別問題
[主軸] オーナーズブック、CREAL
[安定性UP] Rimple、ビットリアルティ、プロパティプラス
[利回りUP] COZUCHI、TSON、TECROWD
という位置付けで、利回りUPの中で個人的な好みがCOZUCHIでした。
TSONは好きな事業者の1つですし、9656さんの言う通りCOZUCHIにリスクも感じています。
TSONに関しては他のクラファンに比べて条件が大幅に良いので慎重になっています。
具体的には
・利回りの高さ
・ファンドの利回りが同じこと（最新2件は異なる）
・全期間家賃固定型の空室保証付き
・定期借地権の活用
・東京都以外の物件であること（主に愛知県）
などが気になっています。
