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ローンの繰上返済をするべきか?クラファンで運用するべきか?

投稿日:2021年10月21日 | 執筆:カナメ先生
先日、知人から「2.6%でリフォームローンを借りてるんだけど、繰上返済するのとクラファンで運用するのはどちらが得なの?」と質問されました。

「税引後2.6%以上で運用できるならクラファンだよ。ギリギリならローンを返した方が良いけどね」と答えましたが、さらに知人から「複利を加味してもそうなの?」と聞かれて、少し不安になったのでシミュレーションを行ってみました。

前提条件

・元資金:1000万円
・借入額:300万円
・リフォーム使用額:300万円
・運用利回り:2.5%、3.0%、4.0%

① 税引後2.5%で運用した場合

借入をした場合
返済額運用益収支手元資金
1年目241,740250,0008,26010,008,260
2年目241,740250,2078,46710,016,727
3年目241,740250,4188,67810,025,405
4年目241,740250,6358,89510,034,300
5年目241,740250,8579,11710,043,417
6年目241,740251,0859,34510,052,763
7年目241,740251,3199,57910,062,342
8年目241,740251,5599,81910,072,160
9年目241,740251,80410,06410,082,224
10年目241,740252,05610,31610,092,540
11年目241,740252,31310,57310,103,113
12年目241,740252,57810,83810,113,951
13年目241,740252,84911,10910,125,060
14年目241,740253,12711,38710,136,447
15年目241,740253,41111,67110,148,118

借入をしない場合
運用益手元資金
1年目175,0007,175,000
2年目179,3757,354,375
3年目183,8597,538,234
4年目188,4567,726,690
5年目193,1677,919,857
6年目197,9968,117,854
7年目202,9468,320,800
8年目208,0208,528,820
9年目213,2218,742,041
10年目218,5518,960,592
11年目224,0159,184,607
12年目229,6159,414,222
13年目235,3569,649,577
14年目241,2399,890,817
15年目247,27010,138,087

結果:税引後2.5%で運用
借入をしたほうが、10,031円のプラスとなりました。

② 税引後3.0%で運用した場合

借入をした場合
返済額運用益収支手元資金
1年目241,740300,24858,50810,066,768
2年目241,740302,00360,26310,127,031
3年目241,740303,81162,07110,189,102
4年目241,740305,67363,93310,253,035
5年目241,740307,59165,85110,318,886
6年目241,740309,56767,82710,386,712
7年目241,740311,60169,86110,456,574
8年目241,740313,69771,95710,528,531
9年目241,740315,85674,11610,602,647
10年目241,740318,07976,33910,678,986
11年目241,740320,37078,63010,757,616
12年目241,740322,72880,98810,838,604
13年目241,740325,15883,41810,922,023
14年目241,740327,66185,92111,007,943
15年目241,740330,23888,49811,096,442

借入をしない場合
運用益手元資金
1年目210,0007,210,000
2年目216,3007,426,300
3年目222,7897,649,089
4年目229,4737,878,562
5年目236,3578,114,919
6年目243,4488,358,366
7年目250,7518,609,117
8年目258,2748,867,391
9年目266,0229,133,412
10年目274,0029,407,415
11年目282,2229,689,637
12年目290,6899,980,326
13年目299,41010,279,736
14年目308,39210,588,128
15年目317,64410,905,772

結果:税引後3.0%で運用
借入をしたほうが、190,670円のプラスとなりました。

③ 税引後4.0%で運用した場合

借入をした場合
返済額運用益収支手元資金
1年目241,740402,671160,93110,227,699
2年目241,740409,108167,36810,395,066
3年目241,740415,803174,06310,569,129
4年目241,740422,765181,02510,750,154
5年目241,740430,006188,26610,938,420
6年目241,740437,537195,79711,134,217
7年目241,740445,369203,62911,337,846
8年目241,740453,514211,77411,549,620
9年目241,740461,985220,24511,769,865
10年目241,740470,795229,05511,998,919
11年目241,740479,957238,21712,237,136
12年目241,740489,485247,74512,484,881
13年目241,740499,395257,65512,742,537
14年目241,740509,701267,96113,010,498
15年目241,740520,420278,68013,289,178

借入をしない場合
運用益手元資金
1年目280,0007,280,000
2年目291,2007,571,200
3年目302,8487,874,048
4年目314,9628,189,010
5年目327,5608,516,570
6年目340,6638,857,233
7年目354,2899,211,522
8年目368,4619,579,983
9年目383,1999,963,183
10年目398,52710,361,710
11年目414,46810,776,178
12年目431,04711,207,226
13年目448,28911,655,515
14年目466,22112,121,735
15年目484,86912,606,605

結果:税引後4.0%で運用
借入をしたほうが、682,573円のプラスとなりました。

カナメ先生の見解

4.0%から2.6%を引いた「1.4%」で15年複利運用をした場合、元本300万円から69万円の利益が生み出されるので、上記シミュレーション(税引後4.0%で運用)とほぼ同額となります。

つまり、税引後3.0%以上で運用できる自信があるのならローンを組んだ方が得と言うことになります。

しかし、リスクを抱えることになるため、ほとんどの人にとっては繰上返済をしたほうが無難です。また、例のようにローン以外の自己資金が豊富にあれば良いのですが、基本的には借入金で投資をするのは健全ではありません。

カナメ先生ならどうする?
繰上返済します。

運用を前提とした場合は、金利が2.6%とそれなりに高いので、「オーナーズブックCREALCOZUCHI」あたりで運用します。

ポートフォリオの安定性を図るために「Rimpleビットリアルティプロパティプラス」を加えるのも良いと思います。

自己資金の場合よりリスクを下げたいので「TECROWDTSON」などは避けます。

カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴17年。ソーシャルレンディングへの投資額はトップクラスの個人投資家。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[9748] no name(2021-10-23 16:56:05)
SBISLの掲示板が消えた時点で分かっていただろう。
[9713] no name(2021-10-22 23:02:41)
9699
同意
9695のような意見は自己責任放棄というか自己責任回避なだけ
こういう考え方の人はいつまでたっても利益は上げられない。
ちなみに俺はクラクレだけでも5%以上の利益率を上げている。
[9704] no name(2021-10-22 21:03:28)
9699
そのとおり
[9699] no name(2021-10-22 19:51:05)
面白い記事でした。
投資は全て自己責任。
参考にするしないも自分次第。
[9695] no name(2021-10-22 19:09:24)
9694 いい加減はやめましょう
以下の状況で全体的に利益あげられるわけない
https://platform.crowdcredit.jp/operation/entry/1847/2

カナメ先生の個人的に好きな事業者らしいが、利益あげれるかは別問題

[9694] no name(2021-10-22 18:39:58)
9677
皮肉はやめよう。
SBIがあんなことになるとはだれも予想していなかったんだから、カナメ先生の責任ではない。
クラクレは一部の被害者が騒いでいるけど、全体的にみれば利益を上げられるまともな事業者だと思う。
[9677] no name(2021-10-22 16:36:32)
SBIやクラクレを推していたカナメ先生の眼力を舐めてはいけない。
[9661] no name(2021-10-22 12:35:19)
高いと思うよ
クリアル掲示板では気付いてる人いる
[9660] no name(2021-10-22 12:28:37)
CREALって全然安心出来ないと思うのは私だけでしょうか?
事業者リスクは低いとは思いますが、案件リスクは劣後5%だし最高峰かと個人的には思いますが
オナブで例えたらLTB95%ですよ
[9659] カナメ先生(2021-10-22 11:49:34)
分かりづらい記事となってしまい申し訳ありません。
今後気を付けます。

[主軸] オーナーズブック、CREAL
[安定性UP] Rimple、ビットリアルティ、プロパティプラス
[利回りUP] COZUCHI、TSON、TECROWD

という位置付けで、利回りUPの中で個人的な好みがCOZUCHIでした。

TSONは好きな事業者の1つですし、9656さんの言う通りCOZUCHIにリスクも感じています。

[9656] no name(2021-10-22 09:59:00)
私は逆に、TSONのほうが安心感あります。COZUCHIにも投資はしていますが、COZUCHIはシステムが不安定ですし、カナメ先生がおっしゃるストーリーの納得感についても逆に言えば「いわくつきの物件」を安く買いたたいているようで、そういう点にリスクを感じます。
逆にTSONは、私の地元名古屋の事業者だからという意味もありますが、地元で堅実に事業をしていると感じているので、応援の意味でも投資しています。
[9655] カナメ先生(2021-10-22 09:30:34)
信用に関してはTSONとCOZUCHIに大差ありませんが、COZUCHIは「ストーリーの納得感やキャピタルゲイン分配」などにおいて魅力を感じています。

TSONに関しては他のクラファンに比べて条件が大幅に良いので慎重になっています。

具体的には

・利回りの高さ
・ファンドの利回りが同じこと(最新2件は異なる)
・全期間家賃固定型の空室保証付き
・定期借地権の活用
・東京都以外の物件であること(主に愛知県)

などが気になっています。

[9654] no name(2021-10-22 08:39:19)
TSONよりCOZUCHIが信用は上の評価なんですね。
[9653] no name(2021-10-22 08:21:01)
カナメ先生教えて下さい。
「自己資金の場合よりリスクを下げたいので「TECROWD、TSON」などは避けます。」ということは、「TECROWD、TSON」はリスクが高いという考えで良いのでしょうか?
「TSON」は東京プロマーケット上場だったと記憶していますが、それでもリスクは高いとお考えでしょうか?
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